Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, trong đó đánh giá tác động của Luật Đất đai 2024 đối với bảng giá đất mới tại các địa phương.
Nội dung quy định này là bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác.
Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng, tiền thuê, tiền thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.
Theo Bộ Xây dựng nhận định, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 – 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 – 50% với dự án biệt thự, liền kề.
Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỉ trọng không đáng kể, khoảng 2% trong chi phí đầu tư xây dựng.
Nay triển khai quy định về bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án, đẩy giá nhà lên cao.
Dẫn trường hợp khu nhà ở của GP Invest tại Hà Nội, Bộ Xây dựng cho biết chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ theo Luật Đất đai cũ chỉ khoảng 42% tổng chi phí đầu tư, tương đương 15-36 triệu đồng/m2. Thế nhưng khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22- trên 36 triệu đồng/m2, chiếm khoảng 60%.
Tương tự, tại khu đô thị Đông Tăng Long TP.HCM, tỉ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% lên 60 - 65%. Tại dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), chi phí sử dụng đất tăng từ 16,3% lên khoảng 50% tổng chi phí đầu tư. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.
Bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước.
Báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Văn phòng Chính phủ
Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá thành của sản phẩm trong dự án bất động sản còn gồm các chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - tiện ích, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế...
Tuy nhiên, đa số các chi phí này ít biến động. Thậm chí, chi phí vốn vay có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất đã giảm chung. Do đó, các chi phí này không phải yếu tố làm thay đổi giá nhà ở thời gian qua.
Vì vậy, trong văn bản gửi Văn phòng Chính phủ để tổng hợp báo cáo Thủ tướng, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ TN&MT theo dõi tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương, có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá đất đến mặt bằng giá nhà ở và cung cầu thị trường.
Bộ cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm giá thành sản phẩm bằng cách rà soát tiết giảm chi phí, áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng; đồng thời đẩy mạnh đầu tư dự án nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ... phù hợp với đại đa số người dân.
Triển khai Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1-8, các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc công bố bảng giá dự kiến với mức điều chỉnh cao hơn mặt bằng trước đây khá nhiều.
Cụ thể, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 20-30% so với khung giá cũ, mới với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng/m2.
Tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới một số nơi cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ.
Cuối tháng 7, TP.HCM cũng đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần. Một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Tuy nhiên, lo ngại tác động tiêu cực, TP.HCM đang tiếp tục đánh giá, cân nhắc về dự thảo này.
