Mới đây, Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (Công ty CII) đã gửi UBND TP.HCM tờ trình xin chủ trương lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP), loại hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), cùng chiến lược phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm tại khu vực ngã tư Hàng Xanh (TOD Hàng Xanh).
Báo Pháp Luật TP.HCM đã có trao đổi với Ths Đoàn Hồng Đức - Ban Phát triển Hạ tầng - Đại học GTVT TP.HCM để đánh giá về hiệu quả của dự án này.
Giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân
.Phóng viên: Thưa ông, theo đơn vị đề xuất, dự án TOD Hàng Xanh được kỳ vọng giải quyết kẹt xe, ngập nước khu vực này, ông có đánh giá như thế nào?
+ ThS Đoàn Hồng Đức: Hàng Xanh là cửa ngõ phía Đông của TP.HCM với lưu lượng giao thông cực lớn, thường xuyên ùn tắc vào giờ cao điểm do sự xung đột giữa luồng giao thông liên vùng (từ Bình Dương cũ, Đồng Nai vào trung tâm TP) và giao thông nội đô.
Theo Công ty CII, nếu dự án này được thực hiện, ước tính có khoảng hơn 4.134 căn hộ với hơn 15.100 hộ dân bị ảnh hưởng.
Nếu dự án TOD được làm tại đây sẽ có các lợi thế như tăng khả năng tiếp cận bằng cách tập trung mật độ cao dân cư và dịch vụ xung quanh nhà ga metro (tuyến số 1, tuyến 3b và tuyến 5 – giai đoạn 1). Giúp giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân hiện đang chiếm tới hơn 80% nhu cầu đi lại.
Để làm dự án TOD thành công cần ưu tiên thiết kế lối đi dành cho người đi bộ và xe đạp trong bán kính 200m - 500m quanh nhà ga. Việc cải thiện vỉa hè và kết nối xe buýt gom sẽ giải quyết bài toán "dặm cuối", vốn là điểm yếu gây ùn tắc tại các giao lộ lớn. Song song, TP cần áp dụng các chính sách kiểm soát đỗ xe và hạn chế xe cá nhân trong khu vực TOD, buộc người dân chuyển sang sử dụng vận tải công cộng.
Bên cạnh đó, dự án còn giải quyết vấn đề ngập nước bởi khu vực Hàng Xanh - Bình Thạnh vốn là "điểm nóng" về ngập. Có thể áp dụng các giải pháp "thành phố bọt biển" - đây là mô hình quy hoạch đô thị bền vững, ứng dụng giải pháp dựa trên thiên nhiên để hấp thụ, lưu trữ, lọc và tái sử dụng nước mưa, giúp giảm thiểu ngập lụt.
Đặc biệt là chỉnh trang đô thị nén bằng việc gom dân vào các tòa nhà cao tầng hiện đại quanh ga metro, giúp giải phóng được quỹ đất so với hiện trạng nhà phố san sát hiện nay.
Để người dân thấy được lợi ích từ sự thay đổi
. Để làm được dự án này, TP.HCM và chủ đầu tư cần làm gì bởi đây là một khu vực lớn, thưa ông?
+ Thứ nhất về phía chính quyền, TP.HCM cần thiết lập khung pháp lý và chính sách nhất quán. Cụ thể cần định nghĩa rõ ràng về các "khu vực TOD" trong luật và quy hoạch để áp dụng các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù như tăng hệ số sử dụng đất (FAR) và mật độ xây dựng vượt khung thông thường. TP.HCM cần một cơ quan điều phối liên ngành để giải quyết sự phân mảnh giữa quy hoạch đô thị và giao thông.
Đồng thời cho khai thác giá trị tăng từ đất, đây là dự án áp dụng Nghị quyết 260 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98 năm 2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM nên sự phối hợp giữa chính quyền và doanh nghiệp mang tính quyết định.
Tái định cư tại chỗ để giải phóng mặt bằng hơn khoảng hơn 4.134 căn hộ với hơn 15.100 hộ dân bị ảnh hưởng, chính sách tái định cư phải cho phép người dân cũ được sở hữu căn hộ hoặc mặt bằng kinh doanh ngay trong chính dự án TOD mới. Chỉ khi người dân thấy được lợi ích từ sự thay đổi này, dự án mới có thể triển khai nhanh...
Thứ hai, phía chủ đầu tư cần quy hoạch tích hợp đa chức năng. Thay vì chỉ xây chung cư, cần phát triển các khu phức hợp bao gồm nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ thiết yếu ngay tại khu vực ga để giảm nhu cầu di chuyển xa của cư dân.
Thứ ba là các giải pháp phối hợp đảm bảo thiết kế hạ tầng thân thiện, cần dành quỹ đất cho nhà ở xã hội gần khu vực TOD để người thu nhập thấp cũng có thể tiếp cận giao thông công cộng.
486.622 tỉ đồng
là tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án TOD Hàng Xanh.
Công cuộc tái thiết đô thị
. Dự án sẽ tái thiết đô thị bền vững theo mô hình TOD, tạo ra khoảng 7,3 triệu m² sàn xây dựng (căn hộ và văn phòng). Với các mục tiêu trên, liệu rằng TP.HCM có thể tái cấu trúc dân cư cho cả khu vực?
+ Việc tái cấu trúc dân cư cho toàn bộ khu vực Hàng Xanh thông qua dự án TOD của Công ty CII là một mục tiêu hoàn toàn có khả thi về mặt lý thuyết, nhưng lại là một thử thách cực đại về mặt thực thi.
Với quy mô dự án TOD Hàng Xanh lên tới 7,3 triệu m² sàn xây dựng (căn hộ và văn phòng), đây không chỉ là một dự án bất động sản mà là một cuộc "tái thiết" đô thị.
Với 7,3 triệu m² sàn, TP có thể chuyển đổi mô hình cư trú, chuyển dân cư từ các khu nhà tái định cư lụp xụp, siêu mỏng hiện hữu sang các cao ốc đa năng. Khi diện tích sàn được đẩy lên cao, diện tích chiếm đất có thể giảm đi, nhường chỗ cho công viên, hồ điều tiết và hạ tầng giao thông công cộng.
Tiếp theo là thay đổi cấu trúc nhân khẩu học và việc làm. Lúc này, người dân sống tại Hàng Xanh có thể làm việc ngay tại đó hoặc di chuyển bằng metro đến các trung tâm khác, giảm áp lực lên lòng đường.
Đồng thời, nhà ga Hàng Xanh phải là trái tim của mạng lưới. Nếu người dân từ các tòa nhà 7,3 triệu m² này không thể đi bộ thoải mái đến ga metro trong vòng 5-10 phút do vỉa hè bị chiếm dụng, họ sẽ quay lại với xe cá nhân.
Việc tái cấu trúc là khả thi về mặt lý thuyết và quy mô. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất là "đô thị hóa nén nhưng hạ tầng không theo kịp". Nếu TP chỉ tập trung vào việc cấp phép xây dựng 7,3 triệu m² sàn mà không quyết liệt trong việc mở rộng không gian công cộng và quản lý giao thông kết nối, Hàng Xanh sẽ từ "nút thắt giao thông" trở thành "nút thắt dân cư".
.Vậy các bên cần làm gì để làm "nhanh, hiệu quả" dự án này?
+ Để thực hiện dự án TOD Hàng Xanh một cách "nhanh và hiệu quả", TP.HCM và các bên liên quan cần thực hiện một chiến lược hành động quyết liệt, tập trung vào việc tháo gỡ các nút thắt về pháp lý, tổ chức và tài chính. Dựa trên các bài học quốc tế và đánh giá thực trạng dưới đây là các giải pháp cụ thể:
Thứ nhất thành lập một cơ quan chuyên trách TOD, đây là yếu tố tiên quyết để đảm bảo tính "nhanh và hiệu quả". Cơ quan này có quyền ra quyết định tập trung, phê duyệt nhanh các thủ tục từ quy hoạch, thiết kế đến lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế một cửa.
Thứ hai, TP cần thiết lập "luồng xanh pháp lý" và quy hoạch linh hoạt, việc áp dụng các quy trình thông thường sẽ gây chậm trễ kéo dài. TP cần đưa khu vực Hàng Xanh vào danh mục "Vùng TOD đặc biệt" theo cơ chế đặc biệt, cho phép áp dụng hệ số sử dụng đất cao hơn và các tiêu chuẩn thiết kế riêng biệt.
Thứ ba là giải quyết sớm bài toán thu hồi đất và đền bù, đây là rào cản lớn nhất gây chậm tiến độ các dự án đô thị.
Thứ tư là áp dụng các công cụ tài chính sáng tạo, cần tận dụng tối đa giá trị từ đất. TP cần sử dụng các công cụ như đấu giá quyền phát triển không gian, phí cải thiện hạ tầng, và tăng FAR để tạo nguồn thu tái đầu tư cho dự án. Đồng thời thu hút các chủ đầu tư có năng lực (như CII) tham gia thông qua các hợp đồng PPP chặt chẽ,... để đẩy nhanh tốc độ triển khai.
Cuối cùng là đầu tư hạ tầng kết nối "dặm cuối" đồng thời. Hiệu quả của TOD không chỉ nằm ở các tòa nhà cao tầng mà là khả năng tiếp cận metro.
Sẽ đối mặt với nhiều thách thức
Dù kỳ vọng rất lớn nhưng dự án sẽ đối mặt với những thách thức không thể bỏ qua như pháp lý và quy hoạch. Hiện tại vẫn thiếu các chỉ tiêu quy hoạch đặc thù cho khu vực TOD như tăng hệ số sử dụng đất FAR vượt khung thông thường.
Bên cạnh đó là vấn đề giải phóng mặt bằng. Khu vực Hàng Xanh có mật độ xây dựng hiện hữu rất dày việc thu hồi đất và đền bù tại đây cực kỳ phức tạp và tốn kém.
Đồng thời, cơ chế tài chính, nguồn vốn siêu khủng cũng là thách thức - cần áp dụng các công cụ thu hồi giá trị từ đất để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách công.
ThS Đoàn Hồng Đức - Trường Đại học GTVT TP.HCM.
