Quốc hội vừa bấm nút thông qua Nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài (Nghị quyết 29).
Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện cả nước có gần 200.000 ha đất và loạt dự án tồn đọng về đầu tư, đất đai với khoảng 3,3 triệu tỉ đồng. Con số này gấp ba lần tổng vốn đầu tư công năm 2026 (khoảng 1,1 triệu tỉ đồng).
Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, TS Tô Hoài Nam, chuyên gia kinh tế - Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội doanh nghiệp (DN) nhỏ và vừa Việt Nam (VINASME), nhìn nhận việc “đánh thức 3,3 triệu tỉ đồng” sẽ kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng bứt phá, lan tỏa và bền vững cho toàn nền kinh tế, đóng góp cho GDP quốc gia.
Khơi thông dòng chảy kinh tế
. Phóng viên: Thưa ông, hiện có hơn 3,3 triệu tỉ đồng hiện đang tồn đọng, “đóng băng” trong 4.489 dự án. Dưới góc nhìn của hiệp hội, ông nhìn nhận điều này ra sao?
+ TS Tô Hoài Nam: Nhìn nhận một cách thấu đáo, hơn 4.400 dự án ách tắc với quy mô hơn 3,3 triệu tỉ đồng không chỉ là sự đình trệ của tài sản tĩnh, mà thực chất là sự tắc nghẽn dòng chảy kinh tế.
Đứng ở góc độ kinh tế, dự án đầu tư là trung tâm phân phối dòng tiền và hàng hóa. Khi trung tâm này ách tắc, toàn bộ mạng lưới vệ tinh như thanh toán hợp đồng, trả lương, trả nợ ngân hàng và chuỗi cung ứng đều ngưng trệ. Về cấu trúc thị trường, SME không có quyền quyết định tiến độ dự án. Tuy nhiên, nghịch lý là kể cả khi hoàn thành nhiệm vụ, họ vẫn phải gánh chịu rủi ro thanh toán lớn nhất vì đứng ở cuối chuỗi giá trị.
Khi công nợ bị treo, tài sản dở dang của DN biến thành nợ xấu ngân hàng, làm suy giảm nghiêm trọng khả năng tiếp cận tín dụng. Thực tế, nhiều nhà thầu thi công xong khối lượng lớn nhưng không được nghiệm thu, phải vay nóng duy trì dòng tiền rồi rơi vào nợ xấu.
Sự đình trệ này làm đứt gãy cùng lúc ba dòng chảy huyết mạch. Thứ nhất, dòng tiền thanh toán bị chặn đứng do hồ sơ pháp lý không hoàn chỉnh. Thứ hai, dòng chảy tín dụng bị vô hiệu hóa khi quyền sử dụng đất hoặc tài sản hình thành trong tương lai không thể phát huy chức năng bảo đảm. Thứ ba, dòng chảy thủ tục hành chính bị kẹt tại các khâu đất đai, quy hoạch, xây dựng, chỉ cần một nút thắt, toàn bộ chuỗi vận hành lập tức đứng im.
Cần cơ chế vượt khung để xử lý tận gốc rễ
. Ngoài các cơ chế đã được trao, theo ông, các DN hiện nay đang cần thêm những gì?
+ Các DN không chỉ cần tháo gỡ bề mặt mà cần một cơ chế vượt khung có kiểm soát để xử lý tận gốc các xung đột pháp luật, đảm bảo tính liên thông và dứt điểm của các quyết định hành chính.
Bản chất của điểm nghẽn hiện nay thường nằm ở sự xung đột và phân mảnh thẩm quyền. Khi nhiều đạo luật cùng điều chỉnh một vấn đề nhưng áp dụng nguyên tắc khác nhau, cán bộ thực thi không đủ cơ sở pháp lý để quyết định.
Do đó, Quốc hội cần ban hành cơ chế đặc thù cho phép chọn quy định ưu tiên, thiết lập nguyên tắc “kết luận một lần, có giá trị cuối cùng”. Giải pháp ở đây, theo tôi là cần phân loại vướng mắc theo bản chất pháp lý, tài chính, quy hoạch. Mặt khác, chúng ta cần xác lập một đầu mối ra quyết định cuối cùng và áp dụng nguyên tắc thời hạn bắt buộc, ưu tiên mục tiêu khơi thông sản xuất, kinh doanh đi đôi với kiểm soát rủi ro.
Chỉ cần tháo gỡ được một điểm nghẽn cốt lõi, dự án sẽ lập tức vận hành trở lại, mang đến tác động tích cực cho hàng loạt lĩnh vực liên quan.
Kích hoạt chu kỳ tăng trưởng mới
. Việc khơi thông hàng ngàn dự án chính là chìa khóa để hiện thực hóa khát vọng tăng trưởng kinh tế hai con số. Theo ông, khi khối tài sản khổng lồ này được “đánh thức”, sức bật mà nó tạo ra cho hệ sinh thái DN và GDP quốc gia sẽ như thế nào?
+ Không chỉ mang lại hiệu quả tăng trưởng ngắn hạn, việc “đánh thức 3,3 triệu tỉ đồng” sẽ kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng bứt phá, lan tỏa và bền vững cho toàn nền kinh tế.
Về quy mô, đây là nguồn lực tương đương với đầu tư công khổng lồ, tạo hiệu ứng đòn bẩy làm tăng tổng cầu và năng lực cung ứng. Về cấu trúc, các dự án này gắn kết với nhiều ngành nghề và nhiều cấp độ DN. Khi băng tan, dòng chảy sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa theo cả chiều rộng lẫn chiều sâu của chuỗi giá trị.
Còn về mặt tài chính, dòng tiền khơi thông sẽ làm giảm áp lực nợ xấu, tăng khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế và cải thiện mạnh mẽ niềm tin thị trường - yếu tố sống còn của tăng trưởng.
Khi hàng ngàn dự án được tái khởi động, sản phẩm được đưa vào khai thác sẽ tạo ra việc làm, đồng thời kích hoạt hàng loạt hợp đồng phụ trợ từ cơ khí, vận tải đến dịch vụ... Sự cộng hưởng này chắc chắn sẽ tạo ra sức bật lớn, đóng góp cho GDP quốc gia.
Đo lường hiệu quả thực thi bằng những kết quả thực
. Thủ tướng Lê Minh Hưng trong phát biểu tại tổ về kinh tế - xã hội tại kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI đã nhấn mạnh yêu cầu bí thư tỉnh, thành ủy phải trực tiếp đứng ra gỡ vướng cho các dự án trên địa bàn. Ông kỳ vọng gì về khâu thực thi tại các địa phương để những chính sách kiến tạo, ưu việt từ Trung ương sẽ thực sự đi vào cuộc sống?
+ “Chặng cuối” - khâu thực thi tại các địa phương chính là điểm quyết định thành bại của chính sách. Nếu không cải thiện chặng cuối này, nỗ lực hoàn thiện thể chế ở Trung ương sẽ chuyển hóa rất chậm vào thực tế. Sự khác biệt về hiệu quả giữa các địa phương hiện nay không nằm ở cơ chế, mà nằm ở chất lượng thực thi và trách nhiệm của người đứng đầu.
Nguyên tắc giám sát là phải gắn với kết quả cuối cùng. Tôi cho rằng chúng ta không thể đo lường hiệu quả bằng số lượng cuộc họp hay số văn bản ban hành. Khi trách nhiệm cá nhân được xác lập minh bạch, hành động cụ thể sẽ thay thế cho sự trì hoãn và e ngại.
Giải pháp cốt lõi ở đây là phải gắn trách nhiệm người đứng đầu với chỉ tiêu công khai tiến độ xử lý từng dự án, thiết lập cơ chế giám sát độc lập. Đồng thời, đánh giá cán bộ theo kết quả đầu ra và áp dụng nguyên tắc một đầu mối chịu trách nhiệm. Mục tiêu tối thượng là chuyển hóa chính sách thành lợi ích đo lường được cho người dân và DN.
Giám sát đến cùng phải là giám sát đến sản phẩm cuối cùng. Tức là bao nhiêu dự án được phân loại xong, bao nhiêu hồ sơ giá đất được duyệt, bao nhiêu nghĩa vụ tài chính được thu và bao nhiêu dự án đã thi công trở lại? Tháo gỡ khó khăn dự án không chỉ là gỡ một điểm nghẽn pháp lý mà là bước chuyển quan trọng nâng cấp năng lực điều hành kinh tế, tạo môi trường kinh doanh minh bạch.
. Xin cảm ơn ông.
Chìa khóa vàng để phá vỡ sức ỳ
Trước đó, Bộ Chính trị đã ban hành Kết luận 24 về tiếp tục gỡ vướng cho các dự án tồn đọng kéo dài. Đáng chú ý, Bộ Chính trị đồng ý nguyên tắc cho phép xem xét, xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án, đất đai và các dự án thuộc lĩnh vực khác. Việc này được thực hiện theo hướng xem xét xử lý tháo gỡ đồng thời với quá trình xử lý trách nhiệm theo các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án, bảo đảm không hợp pháp hóa các sai phạm…
Việc cho phép tháo gỡ dự án song song với xử lý trách nhiệm là điều kiện tiên quyết để chuyển bộ máy từ trạng thái “phòng thủ pháp lý” sang chủ động phục vụ phát triển.
Bởi khi rủi ro cá nhân không được kiểm soát rõ ràng, cán bộ sẽ chọn phương án an toàn nhất là không dám quyết định. Đây là rủi ro thể chế, sự ách tắc không nằm ở hành vi sai mà nằm ở sự sợ hãi không dám hành động.
Về nguyên tắc pháp luật, ông Nam cho rằng cần tách bạch rạch ròi: Dự án là tài sản của xã hội thì cần được giải phóng và “cứu”, sai phạm là hành vi cá nhân thì cần bị xử lý nghiêm. Nếu gộp chung lại, nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng chỉ vì sai phạm của một số cá nhân.
Chủ trương xử lý song hành là chiếc chìa khóa vàng để phá vỡ sức ỳ bộ máy. Mô hình chuẩn phải là xử lý pháp lý để khôi phục lợi ích hợp pháp cho dự án tiếp tục vận hành, đồng thời mở một hồ sơ riêng biệt để xử lý tổ chức, cá nhân sai phạm.
Kết luận 24 đã chỉ rõ không được dùng bình phong tháo gỡ để hợp thức hóa sai phạm. Cơ chế này vừa ràng buộc trách nhiệm, vừa thiết lập “vùng an toàn pháp lý” bảo vệ những cán bộ dám làm đúng quy định vì lợi ích chung.
TS TÔ HOÀI NAM
-----
Giải phóng nguồn lực về đất đai, tạo đà tăng trưởng 2 con số
Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, tình hình sai phạm và vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đã xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước. Các sai phạm này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, điều kiện, bối cảnh với những động cơ, mục đích khác nhau. Nhiều vụ án, vụ việc đã được phát hiện, xử lý nghiêm minh, kịp thời, đúng quy định.
Qua thanh tra, kiểm tra và xử lý trách nhiệm hình sự, Chính phủ cho biết có không ít trường hợp người vi phạm không vì mục đích tư lợi mà do mong muốn thu hút đầu tư, tạo thuận lợi cho DN phát triển kinh tế, giúp tăng thu ngân sách, tạo công ăn việc làm và cải thiện đời sống người dân.
Một số dự án, công trình dù có sai phạm nhưng mang lại những kết quả, hiệu quả tích cực, phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng chính đáng của người dân, DN, đóng góp tích cực vào sự phát triển của kinh tế - xã hội của địa phương và cả nước.
Bà Phạm Thị Hồng Yến, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội. Ảnh: QH
Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, giải phóng nguồn lực về đất đai, phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, ngay tại kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, Chính phủ đã trình Quốc hội xem xét, thông qua Nghị quyết 29/2026.
Điểm cốt lõi của nghị quyết này là tạo cơ chế thống nhất trong đánh giá các vụ việc một cách khách quan, toàn diện. Qua đó giúp xem xét, xử lý tổ chức, cá nhân bảo đảm tính hợp lý, hợp tình, có cân nhắc bối cảnh lịch sử cụ thể, phù hợp với các quy định tại thời điểm xảy ra sai phạm. Đồng thời, nghị quyết còn góp phần đánh giá đúng động cơ, mục đích sai phạm, tình hình thực tế của từng địa phương cũng như hiệu quả kinh tế - xã hội mang lại so với thiệt hại gây ra.
Nghị quyết của Quốc hội cũng quy định cách thức xử lý nghiêm khắc nhưng tính nhân văn để giúp sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc, vụ án tồn đọng kéo dài, thể hiện chính sách khoan hồng của pháp luật.
Việc triển khai nghị quyết giúp tạo ra cơ chế để bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung mà không tham nhũng, lãng phí, tiêu cực. Đặc biệt, khắc phục được tình trạng sợ, né tránh hoặc đùn đẩy trách nhiệm của một bộ phận cán bộ.
Đây cũng là giải pháp trực tiếp góp phần hoàn thành các mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số ngay trong năm 2026, tạo đà vững chắc cho các địa phương và cả nước đạt được tốc độ tăng trưởng cao trong cả nhiệm kỳ 2026-2030.
Bà PHẠM THỊ HỒNG YẾN, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội
*****
Giám sát, tháo gỡ điểm nghẽn
Mới đây, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định dự thảo nghị định hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài quy định tại Nghị quyết 29/2026.
Theo tờ trình, tính đến ngày 30-3-2025, cả nước có 4.489 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc tương ứng với 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư là 3.352.946,9 tỉ đồng.
Trong đó, 1.022 dự án đã được các bộ, cơ quan trung ương và địa phương đã giải quyết theo thẩm quyền với 52.790,4 ha đất và tổng mức đầu tư 804.953,6 tỉ đồng; 129 dự án đã được Chính phủ ban hành các nghị quyết tháo gỡ theo thẩm quyền.
1.814 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương, các địa phương đang tập trung xử lý; 1.524 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền của Quốc hội đã và đang được nghiên cứu chính sách tháo gỡ.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn trong phiên giải trình, làm rõ vấn đề trước Quốc hội hôm 21-4 đã nhìn nhận đây là một điểm nghẽn nhưng cũng chính là nguồn lực và động lực tăng trưởng trong thời gian tới. Ông mong Quốc hội ủng hộ và giám sát để điểm nghẽn này được tháo gỡ, đưa dòng vốn đang tắc nghẽn vào hỗ trợ sản xuất, kinh doanh, tăng trưởng kinh tế.
*****
Ý KIẾN:
TS LÊ BÁ CHÍ NHÂN, chuyên gia kinh tế:
Cần cơ chế đặc thù để gỡ ma trận pháp lý dự án
3,3 triệu tỉ đồng đang “kẹt” trong các thủ tục pháp lý đất đai, đầu tư, quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất là phần “vốn chết” lớn nhất của nền kinh tế.
Việc Quốc hội và Bộ Chính trị dồn lực tháo gỡ điểm nghẽn đất đai thực chất là giải pháp kích thích tăng trưởng. Bởi các dự án tồn đọng này đã có sẵn nhà đầu tư, vốn và nhu cầu thị trường nhưng đang bị “khóa” bởi thủ tục.
Khi nút thắt pháp lý được mở, hiệu ứng xảy ra gần như tức thì. Dòng vốn tư nhân và tín dụng được “kích hoạt” mà không cần Nhà nước chi thêm ngân sách. Thị trường bất động sản, xây dựng, vật liệu, lao động, tài chính đồng loạt khởi động trở lại. Bên cạnh đó, ngân sách nhà nước hưởng lợi trực tiếp từ tiền sử dụng đất, thuế, phí. Niềm tin của DN và nhà đầu tư được khôi phục sẽ tạo ra “làn sóng đầu tư thứ hai”. Về bản chất, đây là việc chuyển hóa “tài sản bất động” thành “dòng tiền lưu động”. Nếu xử lý tốt, 3,3 triệu tỉ đồng này sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa tương đương 6-8 triệu tỉ đồng.
Tại TP.HCM, điểm nghẽn không nằm ở việc thiếu dự án hay nhà đầu tư mà nằm ở “điểm giao nhau” giữa định giá đất, pháp lý và cơ chế ra quyết định. TP.HCM có giá đất thị trường cao, cấu trúc phức tạp và tập trung nhiều dự án có nguồn gốc đất hỗn hợp khiến việc áp dụng cơ chế định giá đất theo quy trình thông thường gặp khó khăn. “Nút thắt cổ chai” lớn nhất hiện nay là việc ký phê duyệt giá đất. Khi giá đất biến động mạnh, cán bộ định giá đối mặt với rủi ro lớn khiến hồ sơ bị kéo dài vô thời hạn.
Về thể chế, TP.HCM đang xử lý nhiều dự án chịu sự điều chỉnh chồng lấn của các luật và kết luận thanh tra trước đây tạo thành một “ma trận pháp lý”. Để giải quyết, TP rất cần cơ chế đặc thù thể hiện ở ba điểm cốt lõi.
Đầu tiên là cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, có kiểm toán độc lập và cơ chế “miễn trừ trách nhiệm” cho người phê duyệt khi làm đúng quy trình. Thứ hai, thành lập tổ công tác liên ngành cấp Trung ương - TP để xử lý dứt điểm các dự án vướng pháp lý lịch sử. Thứ ba, cho phép áp dụng cơ chế “hậu kiểm” thay vì “tiền kiểm” với một số nhóm dự án đã đủ điều kiện cơ bản.
Khi được trao cơ chế đủ mạnh, TP.HCM không chỉ giải phóng hàng trăm ngàn tỉ đồng vốn đang kẹt mà còn tạo ra cú hích tăng trưởng cho cả vùng kinh tế phía Nam.
-----
Ông NGUYỄN DUY THÀNH, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home):
3 giải pháp trọng tâm gỡ “băng” dự án tồn đọng
Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng sẽ tạo ra cú hích rất lớn cho thị trường bất động sản. Khi hàng trăm ngàn hecta đất và nguồn vốn khổng lồ được đưa vận hành trở lại, nguồn cung nhà ở sẽ cải thiện rõ rệt, đặc biệt là ở các phân khúc đang khan hiếm như nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Điều này không chỉ giúp cân bằng cung - cầu mà còn góp phần bình ổn giá, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được sản phẩm phù hợp.
Khi các dự án được khơi thông, dòng vốn sẽ luân chuyển mạnh mẽ hơn giúp DN có thêm nguồn lực triển khai, nhà đầu tư có thêm lựa chọn và thị trường nói chung sẽ trở nên sôi động. Từ nay đến cuối năm, nếu tiến độ xử lý được đẩy nhanh, chúng tôi kỳ vọng thanh khoản sẽ cải thiện đáng kể, tạo tâm lý tích cực cho cả DN lẫn người mua nhà.
Để nguồn lực khổng lồ này thực sự được giải phóng, điều quan trọng nhất là phải tháo gỡ các rào cản thủ tục. Do vậy, theo tôi có ba vấn đề cần được ưu tiên thực hiện.
Một là rút ngắn và đơn giản hóa quy trình phê duyệt pháp lý dự án - đặc biệt là thủ tục liên quan đến quy hoạch, đất đai và cấp phép xây dựng. Đây vốn là điểm nghẽn lớn nhất khiến dự án bị “đóng băng” nhiều năm.
Hai là thống nhất và minh bạch hóa cơ chế định giá đất, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau, gây khó khăn cho DN và làm chậm tiến độ. Ba là thiết lập cơ chế một cửa liên thông để DN không phải đi qua quá nhiều cơ quan, giảm thiểu chi phí thời gian và rủi ro pháp lý.
Làm được như vậy, tôi tin tưởng dòng vốn 3,3 triệu tỉ đồng sẽ nhanh chóng quay trở lại nền kinh tế, tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho cả thị trường bất động sản và các ngành liên quan.
QUANG HUY ghi
