Chuyên mục "Chat với chuyên gia" do Trường Đại học Luật TP.HCM và báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức, bạn đọc Hà Ngô (TP.HCM) hỏi:
Tôi được người quen dẫn đi xem đất ở Bình Phước, đất đẹp nên tôi đã đặt cọc. Giờ tôi nghe thông tin là đất đó dính quy hoạch nên không muốn mua nữa. Không biết tôi có thể nhận lại được tiền cọc hay không?
Giải đáp vấn đề bạn đọc nêu, TS Vũ Thị Diệu Thúy, Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, cho biết khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”, trong đó bao gồm cả quyền chuyển nhượng (Điều 27 Luật Đất đai 2024).
Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: “Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan”.
Có thể thấy, nếu chưa có quyết định thu hồi thì mặc dù QSDĐ vẫn có thể chuyển nhượng, song, đất được quy hoạch và nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì QSDĐ sẽ bị hạn chế, cụ thể không được xây dựng mới nhà ở, công trình hay trồng mới cây lâu năm mà chỉ được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp và được cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có trên đất.
"Như vậy, kể cả không thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng thì rõ ràng, việc nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất thuộc diện quy hoạch sẽ dẫn đến nhiều bất lợi và rủi ro cho người nhận chuyển nhượng. Đặc biệt, nếu đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện (điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024).
Vì vậy, nếu bên chuyển nhượng có thông tin về việc quy hoạch đất mà không thông báo cho người nhận chuyển nhượng có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin (Điều 387 BLDS năm 2015) cũng như vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực trong luật hợp đồng", TS Thúy nhận định.
Về hợp đồng cọc, theo TS Thúy, đây là hợp đồng mà một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (khoản 1 Điều 328 BLDS 2015).
Về nguyên tắc, “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc” (khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015). Nói cách khác, thông thường nếu bên đặt cọc, trong trường hợp này là bên “mua đất” không tiếp tục nhận chuyển nhượng QSDĐ như thoả thuận thì sẽ không được hoàn cọc.
Mặc dù vậy, trong một số trường hợp, khi phát hiện “đất dính quy hoạch”, bên mua dù không tiếp tục giao kết hợp đồng vẫn có thể nhận lại tiền cọc.
Thứ nhất là trường hợp có thoả thuận giữa các bên. Thông thường, trong hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các bên sẽ thoả thuận cụ thể về việc hoàn cọc nếu đất chuyển nhượng thuộc diện quy hoạch. Trong trường hợp này, căn cứ vào thoả thuận giữa các bên, bên đặt cọc có thể nhận lại tiền cọc.
Thứ hai, nếu bên chuyển nhượng có sự lừa dối, cố ý che giấu thông tin liên quan đến vấn đề quy hoạch thì trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực và là bên có lỗi. Khi đó, bên đặt cọc (bên mua) có thể khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu hợp đồng cọc do bị lừa dối trên cơ sở Điều 127 BLDS năm 2015. Hệ quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và thậm chí bên chuyển nhượng (bên có lỗi dẫn tới hợp đồng vô hiệu) còn phải bồi thường thiệt hại cho bên mua (khoản 1, khoản 4 Điều 131 BLDS năm 2015). Nếu không thể chứng minh bên bán có sự lừa dối, thì trường hợp này khi đất chuyển nhượng thuộc diện bị thu hồi và không thể cấp giấy chứng nhận QSDĐ, bên mua cũng có thể căn cứ vào Điều 408 BLDS năm 2015 để yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng cọc do có đối tượng không thể thực hiện được để được hoàn cọc.
Các phương án để yêu cầu hoàn cọc
Để yêu cầu hoàn tiền cọc trong trường hợp đất chuyển nhượng thuộc diện quy hoạch, bên mua có thể:
- Thương lượng lại với bên bán nhằm yêu cầu hoàn cọc và tránh tranh chấp.
- Nếu không thỏa thuận được khởi kiện ra Tòa để đòi lại cọc.
Ngoài ra, để tránh rủi ro, bên mua cũng nên lưu ý: Tra cứu kỹ trước các thông tin về đất chuyển nhượng, đặc biệt thông tin liên quan đến quy hoạch qua các kênh khác nhau, ví dụ, thông qua website tra cứu sổ đỏ của Sở Tài Nguyên và Môi Trường các tỉnh thành phố hoặc qua ứng dụng tra cứu sổ đỏ của Sở Tài Nguyên và Môi Trường các tỉnh thành phố.
Ngoài ra, thoả thuận chi tiết trong hợp đồng cọc về cam kết "đất không dính quy hoạch, tranh chấp" của bên bán cũng như việc bên bán phải hoàn cọc khi xảy ra những tình huống trên.
TS VŨ THỊ DIỆU THÚY, Trường Đại học Luật TP.HCM
