Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Tuy nhiên, trên thực tế, tình trạng môi giới đứng ra nhận tiền đặt cọc thay chủ đầu tư vẫn diễn ra phổ biến.
Môi giới đóng vai trò trung gian, và nếu họ không có đủ tư cách pháp lý, không trung thực, hoặc bản thân dự án có vấn đề, người mua rất dễ "mất cả chì lẫn chài".
Bế tắc vì lỡ đặt cọc qua người môi giới
Chị P (TP.HCM) phản ánh tháng 5-2025, vợ chồng chị được một môi giới tên Tâm giới thiệu mua lại lô đất thuộc một dự án ở Bà Rịa. Tâm nói sếp anh ta (một nhà đầu tư F1) ký với chủ đầu tư "hợp đồng đặt cọc" một số nền đất, nay sếp anh ta muốn "ra hàng" nhanh nên bán rẻ hơn thị trường. Chị P sẽ không ký trực tiếp với chủ đầu tư, mà ký "Hợp đồng chuyển nhượng quyền đặt cọc" với sếp của Tâm.
Sau khi chị P đóng 500 triệu, thị trường bất ngờ chững lại. Nhà đầu tư F1 (sếp của Tâm) "ôm" quá nhiều lô và không đủ tiền để thanh toán các đợt tiếp theo cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư ra thông báo thanh lý hợp đồng góp vốn với nhà đầu tư F1 do vi phạm tiến độ thanh toán. Theo hợp đồng, F1 bị mất toàn bộ số tiền cọc đã đóng. Chị P với tư cách người mua lại (F2) không có bất kỳ quyền lợi pháp lý nào để đòi chủ đầu tư, vì chưa bao giờ là khách hàng của họ.
Đặt cọc online, dễ dàng sụp bẫy
Người mua chuyển tiền qua app, ZaloPay hoặc mã QR do môi giới gửi, không có giấy tờ xác nhận hoặc chỉ là tin nhắn “em nhận cọc rồi”. Khi xảy ra tranh chấp, môi giới xóa tài khoản, người mua không có chứng cứ.
Bài học pháp lý rút ra là tin nhắn hoặc chuyển khoản chỉ là chứng cứ giao dịch, không phải hợp đồng đặt cọc. Mọi giao dịch đặt cọc nên có hợp đồng bằng văn bản, xác định rõ: bên nhận cọc, mục đích cọc, hoàn trả hoặc phạt cọc, và pháp lý dự án.
Một trường hợp khác, chị LVH (Việt kiều Mỹ) đọc được quảng cáo về dự án "Thành phố ven sông" với giá "suất ngoại giao" chỉ 1,2 tỉ đồng/nền. Chị liên hệ qua số điện thoại trên quảng cáo và gặp một môi giới tên Mai.
Mai đưa chị đi xem một bãi đất trống đã san ủi, treo biển dự án, rồi hối thúc: "Đây là 5 suất cuối cùng của sếp em gửi bán, chị không cọc 100 triệu giữ chỗ ngay chiều nay là mất".
Để tạo lòng tin, Mai cho chị xem một "Giấy ủy quyền" (bản photo) từ chủ đầu tư cho phép Mai thu cọc. Tin tưởng, chị chuyển khoản 100 triệu đồng cho Mai và nhận về một "Phiếu Thu Tiền Đặt Cọc Giữ Chỗ". Trên phiếu thu chỉ có chữ ký của Mai (với tư cách cá nhân nhận tiền) và đóng dấu vuông của một "Công ty BĐS X".
Hai ngày sau, chị H gọi để hẹn ngày lên ký hợp đồng với chủ đầu tư thì số điện thoại của Mai đã "ò e í". Chị H tá hỏa chạy đến văn phòng chủ đầu tư thì biết rằng tất cả chỉ là giả mạo. Chủ đầu tư chỉ nhận cọc trực tiếp tại văn phòng hoặc qua số tài khoản chính thức của công ty.
Giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để bảo đảm quyền lợi
Trao đổi với PV báo Pháp Luật TP.HCM, luật sư Trần Quang Thịnh (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích: Về bản chất, bên môi giới chỉ là trung gian, có nhiệm vụ tư vấn, giới thiệu sản phẩm, hỗ trợ thủ tục chứ không có quyền nhận tiền đặt cọc hay thanh toán thay cho chủ đầu tư.
Trong nhiều trường hợp, bên môi giới đưa ra những cam kết hoặc thông tin sai lệch mà chủ đầu tư không hề biết và không chịu trách nhiệm. Họ có thể thu tiền nhưng không chuyển đúng hạn hoặc không chuyển đủ cho chủ đầu tư. Khi đó, người mua dễ bị cho là ‘chậm thanh toán’, dẫn đến bị phạt hoặc bị hủy hợp đồng.
Không ít vụ việc ghi nhận bên môi giới sử dụng tiền cọc sai mục đích hoặc chiếm dụng, khiến người mua không lấy lại được tiền. Trong khi đó, chủ đầu tư phủ nhận giao dịch, vì cho rằng họ chưa từng ký kết hay nhận tiền từ khách hàng. Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng đặt cọc có thể bị tòa tuyên vô hiệu, người mua vừa mất tiền, vừa không có sản phẩm.
Theo luật sư Trần Quang Thịnh, giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư là cách tốt nhất để người mua được bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Khi giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư, khách hàng sẽ nhận được thông tin và chính sách gốc, tránh bị “thổi giá” hoặc thu thêm phí không chính thức. Các thông tin về tiến độ xây dựng, chính sách ưu đãi, lịch thanh toán… đều được công bố minh bạch, cập nhật theo từng giai đoạn.
Đặc biệt, mọi khoản thanh toán phải được chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của chủ đầu tư, có mã số thuế và tên doanh nghiệp rõ ràng. Người mua cần yêu cầu hóa đơn, chứng từ tài chính hợp lệ, vì đây là bằng chứng pháp lý quan trọng khi có tranh chấp xảy ra. Việc chuyển tiền cho môi giới, kể cả khi họ đại diện ký hợp đồng, đều không đảm bảo an toàn.
Thẩm định kỹ, nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư
Người mua cần kiểm tra pháp lý dự án như quyết định phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng do Sở Xây dựng cấp,…
Ngoài ra, người mua nên đọc kỹ hợp đồng đặt cọc, chú ý các điều khoản về hoàn tiền, thời hạn ký hợp đồng mua bán, nghĩa vụ và quyền của các bên. Nếu hợp đồng không ghi rõ điều kiện hoàn tiền hoặc thời hạn không cụ thể, nguy cơ tranh chấp sẽ rất cao.
Thói quen ‘“đặt cọc nhanh, giữ suất sớm” cần được thay đổi. Trong bối cảnh nhiều dự án mở bán ồ ạt, việc thẩm định pháp lý và giao dịch đúng quy trình là yếu tố rất quan trọng. Khách hàng chỉ nên ký hợp đồng và nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư. Khi đó, quyền lợi của người mua mới được bảo đảm.
Luật sư TRẦN QUANG THỊNH, Đoàn Luật sư TP.HCM
