Gửi câu hỏi tới Chuyên mục "Chat với chuyên gia" do Trường Đại học Luật TP.HCM và báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức, bạn đọc Nguyễn Thinh hỏi:
Mỗi dịp đầu năm hoặc giữa năm, tôi được biết một số chủ trọ lấy cớ lương tăng dẫn đến các chi phí khác tăng rồi đòi tăng tiền nhà. Nhiều trường hợp người thuê trọ bị rơi vào thế đã rồi, không được báo trước để tìm nơi ở mới, từ quê trở lại thành phố thì mới hay tin nên cũng đành chấp nhận. Xin hỏi, chủ trọ làm vậy có đúng hay không?
Giải đáp vấn đề bạn đọc nêu, TS Vũ Thị Diệu Thúy, Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, cho biết quan hệ thuê trọ là quan hệ thường gặp trong đời sống hàng ngày. Về bản chất, đây là hợp đồng cho thuê tài sản, cụ thể đối tượng thuê ở đây là nhà ở.
Liên quan đến giá thuê nhà ở, khoản 1 Điều 473 BLDS năm 2015 có quy định: “Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Tương tự, khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở năm 2023 cũng ưu tiên sự thoả thuận của các bên đối với giá thuê nhà ở cũng như phương thức thanh toán tiền thuê, cụ thể: “Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó”.
Song, trên thực tế có nhiều trường hợp, mặc dù đã thoả thuận về giá thuê trong hợp đồng, trong quá trình thuê chủ nhà trọ vẫn đột ngột tăng giá thuê nhà.
Liên quan đến vấn đề này, Luật Nhà ở năm 2023 chỉ quy định chi tiết về quyền điều chỉnh giá thuê tại khoản 2 Điều 170 trong trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở. Nhưng kể cả trong trường hợp này, bên cho thuê cũng chỉ có quyền điều chỉnh giá nếu đảm bảo hai điều kiện: (i) “được bên thuê đồng ý” và (ii) “nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống”.
Ngoài ra, trong những trường hợp khác, Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định nếu “bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng” thì bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở (điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023). Điều này đồng nghĩa là nếu các bên đã có thoả thuận về thời hạn thông báo trước liên quan đến việc tăng giá thì bên cho thuê phải tuân thủ thời hạn này theo thoả thuận.
Như vậy về nguyên tắc, bên cho thuê phải tuân thủ cam kết của mình về giá thuê trong suốt thời hạn thuê theo sự thoả thuận giữa các bên. Song nếu tăng giá thuê, việc tăng giá phải hợp lý và vẫn phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận trong hợp đồng. Vì thế, các bên đặc biệt là bên thuê nhà cần kiểm tra kỹ các điều khoản của hợp đồng thuê. Nếu chủ nhà đòi tăng giá đột ngột, bên thuê có thể từ chối và yêu cầu tiếp tục áp dụng giá cũ, hoặc chấm dứt hợp đồng nếu cần. Trong trường hợp tranh chấp, bên thuê có thể khởi kiện ra Tòa án.
