Làm gì để tránh mất tiền oan khi mua nhà?

Nhiều vấn đề liên quan đến việc cấp chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà hình thành trong tương lai đã được gợi mở tại tọa đàm Tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức ngày 27-7.

Hai “bảo bối” quan trọng nhất

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, để được phép bán nhà hình thành trong tương lai, dự án đó phải hội đủ hàng loạt điều kiện. Chính vì vậy, để tránh rủi ro khi mua nhà, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, lưu ý khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng; văn bản của Sở Xây dựng chấp thuận cho chủ đầu tư được phép huy động vốn, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Khi đã nắm trong tay những giấy tờ này, khách hàng sẽ tránh được phần lớn rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai.

“Bởi để có được những giấy tờ trên thì chủ đầu tư phải làm rất tốt các thủ tục pháp lý và phải thực hiện xong phần móng. Điều này có nghĩa khi chủ đầu tư đã có những loại giấy tờ này, người mua nhà có thể an tâm về mặt pháp lý. Còn về nghĩa vụ bảo lãnh tài chính sẽ giúp khách hàng tránh được rủi ro nếu trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết” - ông Phúc lý giải. 

 Ông Ngô Quang Phúc - Phó Tổng giám đốc Him Lam trao đổi tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

Cũng liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng Pháp chế Ngân hàng Phương Đông (OCB), thông tin hiện nay ngân hàng đang cấp chứng thư bảo lãnh cho rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như Nam Long, Phúc Khang, Him Lam, Sacomreal…

Từ kinh nghiệm thực tế, ông Hải khuyến cáo: “Khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng cần tìm hiểu xem chứng thư bảo lãnh thuộc loại bảo lãnh có điều kiện hay không có điều kiện. Trên thực tế có khi ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho một số điều kiện nhất định theo thỏa thuận, hoặc ngân hàng sẽ buộc phải hoàn trả tiền cho khách hàng vô điều kiện khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng như cam kết. Tìm hiểu kỹ vấn đề này cũng sẽ giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua nhà”.

Ông Nguyễn Văn Hải – Trưởng phòng pháp chế  ngân hàng Phương Đông. Ảnh: HOÀNG GIANG

Có uy tín mới được cấp chứng thư bảo đảm

Đồng quan điểm, Giám đốc pháp chế Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn (SCB) Lê Thiết Hùng cho rằng chứng thư bảo lãnh được xem là lời hứa của ngân hàng đối với người mua nhà. Theo đó, nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn như cam kết thì ngân hàng sẽ đứng ra trả lại toàn bộ số tiền mà khách hàng đã nộp. Khi dự án có bảo lãnh của ngân hàng thì người mua nhà có thể yên tâm với số tiền mình đã đóng.

Nói thêm về giá trị của chứng thư bảo lãnh, ông Lê Thiết Hùng cho biết: Khi phát hành chứng thư bảo lãnh cho một dự án, ngân hàng phải giải quyết được hai vấn đề. Thứ nhất, giám sát được quá trình sử dụng vốn của chủ đầu tư, mặc dù có khi đó không phải vốn vay từ ngân hàng mà là vốn của người mua thanh toán cho người bán. Thứ hai là phải nắm giữ được khối lượng tài sản hình thành để tránh trường hợp chủ đầu tư có thể bán một căn hộ cho nhiều người.

Toàn cảnh buổi tọa đàm Tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức sáng 27-7. Ảnh: HOÀNG GIANG

Ông Lê Thiết Hùng – Giám đốc pháp chế ngân hàng TMCP Sài Gòn. Ảnh: HOÀNG GIANG

Thủ tục quá nhiêu khê

Chia sẻ về những khó khăn, vướng mắc trong quá trình cấp chứng thư bảo lãnh, ông Trương Anh Tú, Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang, cho biết: Để được cấp chứng thư bảo lãnh thì chủ đầu tư phải hoàn thiện nhiều thủ tục pháp lý về dự án.

Thực tế để hoàn tất các thủ tục của một dự án là vô cùng nhiêu khê. Nếu phải chờ đến khi hoàn thiện 100% thủ tục mới được cấp chứng thư bảo lãnh sẽ mất đi cơ hội của chủ đầu tư. Do đó, nhà đầu tư mong muốn các ngân hàng nên có sự linh hoạt nhất định để cho phép chủ đầu tư bổ sung hồ sơ trong quá trình thực hiện chứng thư bảo lãnh.

Một khó khăn nữa cũng được ông Trương Anh Tú đề cập là phí bảo lãnh. Hiện nay cách tính phí bảo lãnh vẫn chưa có sự nhất quán, mỗi ngân hàng mỗi khác. Có ngân hàng yêu cầu tính phí dựa trên tổng giá trị dự án nhưng có ngân hàng lại tính phí theo từng giai đoạn kinh doanh.

“Ví dụ một dự án có 5.000 sản phẩm, vậy chủ đầu tư nên đóng phí bảo lãnh trên toàn bộ số sản phẩm này hay là chia nhỏ theo từng giai đoạn phát triển dự án. Bởi cách tính phí bảo lãnh như thế nào vô cùng quan trọng, toàn bộ chi phí sẽ hạch toán vào giá thành và người tiêu dùng sau cùng sẽ phải gánh chịu” - ông Tú đặt vấn đề.

Ông Trương Anh Tú – Giám đốc phát triển kinh doanh  Công ty BĐS Phúc Khang. Ảnh: HOÀNG GIANG

Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Việt An Hòa Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận: “Phí bảo lãnh sẽ khiến giá thành sản phẩm căn hộ đội lên khoảng 2%-3% giá trị. Trong khi đó để cạnh tranh, chủ đầu tư cần phải tính toán phương án kinh doanh vô cùng chặt chẽ. Có những chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cũng vì lý do muốn giảm chi phí bán hàng, qua đó tạo sức hút đối với khách hàng tốt hơn”.

Thi công nhanh, phí bảo lãnh sẽ thấp

Đứng về phía ngân hàng, ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng Pháp chế OCB, giải thích: Phí bảo lãnh tỉ lệ thuận với mức độ rủi ro. Nếu rủi ro càng thấp thì phí càng thấp, ngược lại mức độ rủi ro cao thì phí bảo lãnh sẽ càng cao. Tuy nhiên, theo ông Hải, hiện OCB tính phí bảo lãnh dựa trên cơ sở thỏa thuận với chủ đầu tư. Thực tế có những khách hàng không đòi hỏi bảo lãnh bởi họ tin tưởng vào năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư trên thị trường… Do đó họ thấy không có nhu cầu phải có chứng thư bảo lãnh.

Ông Trần Khánh Quang – Tổng GĐ công ty BĐS Việt An Hòa. Ảnh: HOÀNG GIANG

Cụ thể hơn, ông Lê Thiết Hùng thông tin phí bảo lãnh được tính dựa trên hai yếu tố cơ bản là số tiền được bảo lãnh và rủi ro - tức khả năng mà ngân hàng phải đứng ra thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Thời gian bảo lãnh càng dài thì phí bảo lãnh càng cao.

Thế nên chủ đầu tư càng rút ngắn thời gian thi công để giao nhà sớm cho khách hàng thì rủi ro của ngân hàng phải đứng ra thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh giảm đi. Từ đó chi phí bảo lãnh của dự án cũng sẽ giảm. 

THÙY LINH