Trong mối quan tâm rất lớn về công tác tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, hôm nay 15-10, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã phối hợp với hai Bộ TN&MT, Xây dựng mở hội nghị đối thoại với các doanh nghiệp có quan tâm.
Hiểu đúng về giá đất
Điểm lại những nội dung mới, quan trọng của Luật Đất đai 2024 đang tác động trực tiếp tới thị trường và doanh nghiệp bất động sản, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhấn mạnh nhóm quy định cụ thể hóa chính sách giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường và theo nguyên tắc thị trường.
Cụ thể, bỏ phương thức quản lý bằng khung giá đất ban hành 5 năm/lần đã vận hành theo Luật Đất đai 2013 đến nay, thay bằng bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1-1-2026.
Quy định rõ hơn trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và bảng giá đất. Theo đó, trách nhiệm về tính chính xác của giá đất thuộc về chính quyền địa phương, còn tổ chức tư vấn chỉ chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn. Qua đó nâng cao hiệu quả, trách nhiệm và an toàn cho hoạt động thẩm định.
“Có thể nói định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất, nhất là hiện tượng hai giá. Làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí – hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan”, ông Lực nói.
Cũng theo ông Lực, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng chủ thể sử dụng đất, bao gồm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, với tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam.
Quy định này chuyển tải được tinh thần của Nghị quyết 18 của Trung ương. Góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế. Cùng với đó là quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép tích tụ đất đai, thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả hơn.
Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, bà Phạm Thị Thịnh, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ TN&MT) nhấn mạnh Luật Đất đai 2024 đã có những quy định cởi mở hơn đối với doanh nghiệp bất động sản.
Đó là làm rõ hơn vấn đề đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản. Bổ sung sửa đổi nhiều các quy định mới, đặc biệt liên quan đến đấu giá, đấu thầu sử dụng đất. Cắt giảm, rút gọn thủ tục hành chính về đất đai...
“Theo Luật Đất đai cũ, có những dự án đầu tư không thể thoả thuận hết 100% diện tích đất của hộ gia đình để làm dự án thì với Luật Đất đai mới đã cho phép hộ cá nhân không được cấp giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng cho doanh nghiệp. Đây là những nội dung đáng kể trong việc cải cách hành chính trong việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp bất động sản”, bà Thịnh nói.
Doanh nghiệp phải lớn mạnh hơn
Đúng tính chất đối thoại, đại diện các doanh nghiệp tham dự hội nghị đã nêu ra các vấn đề phát sinh khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Chẳng hạn, hầu hết các tỉnh bắt đầu tính giá thuê đất thương mại dịch vụ theo mức mới, cao hơn nhiều mặt bằng lâu nay.
Việc này dẫn đến giá thuê đất thương mại dịch vụ quá cao, không khả thi với phương án kinh doanh trên đất thương mại dịch vụ trong khi đây là lĩnh vực cần khuyến khích vì tạo ra nhiều việc làm, thu ngân sách, tài sản mãi để lại cho thế hệ tương lai.
Giải thích vấn đề này, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai cho hay, luật cũ quy định việc định giá đất thương mại dịch vụ được thực hiện trên cơ sở giá thực tế đất thương mại dịch vụ có vị trí tương ứng. Trường hợp không có thì mới tính theo 70% giá đất ở tương ứng.
Nhưng Luật 2024 đã bỏ phương pháp tính giá này và đưa ra 4 phương pháp khác để chính quyền sở tại căn cứ vào đó xác định giá đất dịch vụ. Tinh thần chung là phải sát với giá thị trường. Do đó, nếu mặt bằng giá xác định theo luật cũ đang quá thấp thì giá theo luật mới sẽ cao hơn.
Một doanh nghiệp khác cho biết một số địa phương giờ không xét duyệt các dự án bất động sản sử dụng ít đất nữa mà chuyển hướng làm dự án lớn, với tổng mức đầu tư ngàn tỉ, hàng chục ngàn tỉ đồng.
“Đây có phải là rào cản kĩ thuật để hướng tới một vài doanh nghiệp lớn, hạn chế quyền tham gia của các doanh nghiệp nhỏ?”, người này đặt câu hỏi.
Giải đáp, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nói: “Tôi khẳng định đây không phải là rào cản chính sách. Vì mục tiêu chính sách là hỗ trợ, không phải ngăn cản doanh nghiệp này, hỗ trợ doanh nghiệp kia”.
Còn PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, một chuyên gia về đất đai của Đại học Luật Hà Nội cho rằng cần phân tích theo hướng chính sách thúc đẩy, tạo áp lực để doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh hơn, thay vì manh mún, chụp giật như lâu nay.
"Luật Đất đai cũng như Luật Kinh doanh bất động sản mới nay cấm hình thức phân lô bán nền tại đô thị loại III. Như vậy, doanh nghiệp phải nâng cao năng lực để triển khai cả dự án. Đây phải là động lực để doanh nghiệp chúng ta thay đổi, phát triển hơn” – ông Tuyến nhấn mạnh.
