Cùng với luật Đất đai sửa đổi thì vừa qua Quốc hội đã chính thức thông qua luật Nhà ở 2023 với nhiều quy định mới.
Bổ sung thêm các hình thức nhà ở
Luật Nhà 2023 đã bổ sung thêm khái niệm về Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; Nhà ở cũ và Nhà ở thuộc tài sản công.
Theo đó, Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó.
Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân là nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân.
Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.
Nhà ở thuộc tài sản công là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (luật cũ không có)
Theo đó, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì, Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp huyện phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có văn bản của UBND cấp huyện mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định cưỡng chế.
Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì UBND cấp huyện kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định.
2 trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở (luật cũ không có)
Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
- Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.
Quy định về quản lý, sử dụng biệt thự (luật cũ không có)
Điều 123 quy định nhà biệt thự được phân thành ba nhóm: Nhóm một là nhà biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa; biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Nhóm hai là nhà biệt thự không thuộc trường hợp trên nhưng có giá trị về nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Nhóm ba là nhà biệt thự còn lại không thuộc hai trường hợp nêu trên.
Cạnh đó việc quản lý, sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự phải bảo đảm tuân thủ quy định của luật Nhà ở, pháp luật về quy hoạch, pháp luật về kiến trúc và pháp luật về xây dựng; trường hợp có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về di sản văn hóa.
Cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chung cư mini (luật cũ không có)
Luật Nhà ở 2023 lần đầu tiên ghi nhận về hình thức nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini).
Theo đó, khoản 1, khoản 2 Điều 57 quy định cá nhân có quyền sử dụng đất ở xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Các căn hộ như quy định nêu trên được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
