Trong vài năm trở lại đây, mặt bằng giá căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng đều mỗi năm, vượt mặt giá căn hộ tại Hà Nội. Nhiều chuyên gia cho rằng việc các chủ đầu tư dự án chung cư tại TP.HCM tập trung vào phân khúc trung và cao cấp đã đẩy mặt bằng giá căn hộ tăng lên.
Tập trung làm giỏ hàng cao cấp
Dù thị trường bất động sản năm 2023 gặp khó khăn về thanh khoản, nhiều phân khúc giảm giá, thế nhưng về giá bán sơ cấp (giá chủ đầu tư mở bán), căn hộ chung cư tại TP.HCM và Hà Nội vẫn đang neo ở mức cao.
Xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm nay một phần là do tỉ trọng sản phẩm cao cấp chiếm ưu thế trong rổ hàng. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới năm 2023, số căn hộ cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP.HCM. Đáng chú ý, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỉ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM có sự lệch pha khá lớn. Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Mức giá này chỉ bằng với giá căn hộ sơ cấp ghi nhận ở TP.HCM cách đây ba năm, giai đoạn 2020-2021. Trong khi đó, thời điểm này giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã đạt hơn 61 triệu đồng/m2, cao hơn hẳn so với Hà Nội.
Theo một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 10 năm qua, trung bình mỗi năm căn hộ tại TP.HCM tăng giá khoảng 12%. Khoảng 90% nguồn cung mới của năm 2023 đến từ phân khúc cao cấp. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên, thậm chí tăng nhẹ so với năm 2022.
Lý giải về giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn tại Hà Nội, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho biết do sản phẩm căn hộ ở Hà Nội thuộc phân khúc trung cấp trở xuống nhiều hơn, còn tại TP.HCM phần lớn nguồn cung là phân khúc trung cấp trở lên.
“Giá căn hộ ở TP.HCM cao hơn có thể do thị trường cho thuê tốt hơn so với ở Hà Nội. Lợi nhuận đầu tư cộng gộp với căn hộ ở TP.HCM vẫn cao nên phân khúc này chiếm tỉ lệ cao về nhu cầu mua với nhóm đầu tư dài hạn và ở thực” - ông Quang giải thích.
Một nguyên nhân khác khiến mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn tại Hà Nội được TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia bất động sản, chỉ ra là do hành vi tiêu dùng và sức hấp dẫn giá tại khu vực TP.HCM. Có thể thấy mặt bằng giá căn hộ khu vực quận, huyện ngoại thành Hà Nội hay các tỉnh lân cận đều ở khung bình dân. Trong khi ở TP.HCM, các căn hộ ở ngoại thành và vùng phụ cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An có mặt bằng giá nhà đất cao nên giá chung cư cũng tăng theo.
Giá căn hộ sẽ giữ đà tăng
Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai TP và kéo thị trường bất động sản đi lên. Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, căn hộ sẽ giữ giá và từ từ tăng lên trong năm nay.
Dù thanh khoản thị trường hạn chế nhưng những vướng mắc pháp lý, quỹ đất thu hẹp, chi phí xây dựng tăng và nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn thì giá căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục xu hướng tăng chứ không giảm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), cũng cho rằng nguyên nhân dẫn đến thị trường chung cư sẽ tiếp tục đà tăng giá do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn cao. Bên cạnh đó, công tác chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản kéo dài khiến nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức. Nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung càng eo hẹp.
Theo ông Đính, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm cả nước cần tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Tuy nhiên, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới.
“Sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả phân khúc, khu vực mà rơi vào những loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu thực như chung cư. Điều này có thể khiến chung cư tiếp tục cuốn vào áp lực tăng giá trong thời gian tới” - ông Đính đánh giá.
Giá căn hộ cũ ở TP.HCM đang giảm
Trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) tại TP.HCM ghi nhận giá trung bình của căn hộ khoảng 45 triệu đồng/m2, giảm 5% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp tại TP.HCM có những sự điều chỉnh giá xuyên suốt năm 2023, tuy nhiên mức giảm giá đã ít dần trong quý cuối năm.
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia bất động sản, dự báo giá căn hộ mới mở bán sẽ tăng nhưng giá căn hộ cũ, căn hộ đã bàn giao 2-3 năm trở lên sẽ giảm. Nguyên nhân là những nhà đầu tư căn hộ thứ cấp gặp khó về dòng tiền, áp lực lãi vay buộc phải giảm giá bán để cắt lỗ, thu hồi vốn.
