Dự báo năm 2023, lạm phát và lãi suất tăng sẽ khiến nền kinh tế gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định nhu cầu nguồn vốn đa dạng cho các dự án bất động sản (BĐS) tại Việt Nam (VN) vẫn gia tăng, thúc đẩy thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) lĩnh vực này sẽ sôi động.
Xu hướng thâu tóm chuyển sang đối tác
Trước đây, khi nói về các thương vụ M&A sẽ nghĩ ngay đến hoạt động thâu tóm, mua đứt bán đoạn, thế nhưng hiện nay các thương vụ này đã chuyển sang kiểu hợp tác, đối tác cùng phát triển.
Theo Cục Thống kê TP.HCM, tính đến hết quý III-2022, TP.HCM có hơn 1.797 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp... với hơn 1,129 tỉ USD, gấp 3,2 lần so với số dự án mới được cấp phép. Trong đó, hoạt động kinh doanh BĐS chiếm 203,5 triệu USD, chiếm 18%.
Theo ước tính của Cushman & Wakefield VN, giá trị giao dịch các thương vụ M&A BĐS đã chính thức công bố trong chín tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỉ USD. Nhóm này chủ yếu tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các TP trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.
Ở phân khúc nhà ở, vừa qua Keppel Land đã ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong ba khu đất tại Hà Nội của Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD.
Hay Quỹ đầu tư Warburg Pincus (Mỹ) đã công bố việc rót khoản vốn đầu tư 250 triệu USD vào Novaland nhằm gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu của doanh nghiệp này tại các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam. Hai quỹ có vốn đầu tư nước ngoài VinaCapital và Dragon Capital cũng thông báo việc đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land.
Trong năm qua, thị trường BĐS đã chứng kiến những thương vụ M&A theo xu hướng đối tác như của dự án chung cư Kenton Node từ Công ty Tài Nguyên về tay Novaland đổi tên thành Grand Sentosa. Masterise Homes tiếp sức dự án Sài Gòn Bình An với tên gọi mới là The Global City, quy mô rộng 117 ha và tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây.
 |
Dự án chung cư Kenton Node đổi tên thành Grand Sentosa. Ảnh: Q.HUY |
Trong phân khúc BĐS công nghiệp, Logos Property Services bắt tay với Manulife Financial cũng đã đầu tư hơn 80 triệu USD vào một dự án mới được xây dựng tại Khu công nghiệp Dầu Giây (Đồng Nai).
Thực tế, các thương vụ siêu M&A (có giá trị giao dịch trên 100 triệu USD) trong năm 2022 vẫn ghi nhận lĩnh vực BĐS là điểm đến. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhận định các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS đang diễn ra sôi động ở mọi phân khúc. Trong đó, BĐS văn phòng, công nghiệp và khu đất phát triển dự án lần lượt chiếm 39%, 35% và 26% tổng giá trị các thương vụ.
“Việc tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án vẫn là mối quan tâm lớn nhất của các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước thời điểm này. Đặc biệt, với những lợi thế lớn về nguồn lực, sự thấu hiểu thị trường, khối nội đang mạnh hơn trong cuộc đua” - bà Trang chia sẻ.
M&A 2023: Trong nguy có cơ
Dự báo thị trường M&A năm 2023, ông Nguyễn Công Ái, Phó Tổng giám đốc KPMG VN, nhận định thị trường M&A đang dịch chuyển mạnh mẽ từ thị trường cho bên bán sang thị trường của bên mua và trong nguy vẫn luôn có cơ hội.
Có ba yếu tố sẽ kích thích thị trường M&A tăng trưởng trong thời gian tới, đó là làn sóng chuyển đổi số kết hợp với đổi mới sáng tạo, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu trong nước và xu thế xanh hóa năng lượng của VN. Tuy nhiên, có những yếu tố tiêu cực kìm hãm thị trường, nền kinh tế “thiếu tiền” đang tác động mạnh đến lãi suất, suất đầu tư..., cùng với đó là tâm lý lo ngại của nhà đầu tư.
“Trong năm 2023-2024, thị trường vẫn sẽ tương đối trầm lắng. Đây là thời điểm cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng” - ông Ái dự báo.
Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills VN, sang năm 2023 nền kinh tế tiếp tục chịu nhiều tác động tiêu cực, thị trường ngày càng khó khăn hơn. Tuy nhiên, nhu cầu vốn với các dự án BĐS rất lớn, đi kèm với đó là tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã khiến thị trường M&A BĐS hứa hẹn sôi động.
Khi các quy định về tín dụng cho ngành BĐS có thay đổi, việc kêu gọi vốn qua hình thức M&A vẫn được các nhà đầu tư hướng đến. Thời gian qua, nhà đầu tư tập trung vào những dự án có dòng tiền nhanh thông qua việc M&A các dự án văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp. VN vẫn là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore…
Giá trị các thương vụ M&A Việt Nam đạt 5,7 tỉ USD
Thị trường M&A ở VN năm 2021-2022 cũng rơi vào giai đoạn trầm lắng hơn so với sự sôi động của năm 2020-2021. Theo dữ liệu từ KPMG VN, trong 10 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị M&A đạt 5,7 tỉ USD, giảm 35% so với cùng kỳ năm 2021.
Tương tự năm 2021, các giao dịch tiếp tục được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp VN với giá trị hơn 1,3 tỉ USD. Các ngành, lĩnh vực chính thu hút nhiều khoản đầu tư gồm tiêu dùng (1,2 tỉ USD), BĐS (gần 1 tỉ USD), công nghiệp (800 triệu USD). Đặc biệt, ngành năng lượng có giá trị giao dịch M&A đạt gần 600 triệu USD, tăng gấp sáu lần so với cả năm 2021.
