Ngày 19-3, PLO.VN thông tin Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ báo cáo Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở 2023. Theo đó, cơ quan soạn thảo kiến nghị người mua nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Như vậy, sẽ không còn cơ chế mua bán tự do như hiện nay.
Đề xuất này ngay lập tức thu hút nhiều ý kiến từ bạn đọc và trên các diễn đàn. Một bên cho rằng cần siết để tránh đầu cơ, bảo vệ mục tiêu an sinh; bên còn lại lo ngại quy định này có thể hạn chế quyền tài sản và làm giảm động lực mua nhà ở xã hội.
Lý do đưa ra đề xuất
Theo tìm hiểu của phóng viên, đề xuất này xuất phát từ các ý kiến góp ý trong quá trình rà soát, hoàn thiện chính sách nhà ở. Trong đó, Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng thực tế thời gian qua vẫn tồn tại tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội. Không ít trường hợp mua nhà không nhằm mục đích ở mà chờ đủ điều kiện để sang nhượng kiếm lời.
Việc này, theo VARS IRE, đã đẩy giá nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp tăng cao, khiến người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận. Không chỉ làm méo mó thị trường, tình trạng này còn làm “hao hụt” quỹ nhà ở xã hội vốn đã hạn chế.
Để khắc phục, VARS IRE đề xuất cần kiểm soát chặt cả đầu vào lẫn đầu ra. Bên cạnh việc tăng cường thanh tra, xử lý chủ đầu tư bán sai đối tượng và người dân chuyển nhượng trái phép, cần quy định rõ việc chuyển nhượng sau 5 năm.
Cụ thể, căn hộ chỉ được phép bán lại cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đã được cơ quan chức năng xác nhận. Trường hợp bán cho người ngoài diện chính sách, chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã được hưởng từ Nhà nước.
Theo lập luận này, quy định mới vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua, vừa hạn chế đầu cơ, giữ đúng mục tiêu an sinh của chính sách nhà ở xã hội.
Đồng tình, cơ quan soạn thảo cho rằng việc không kiểm soát đầu ra khiến một phần quỹ nhà ở xã hội bị “chuyển hóa” thành nhà ở thương mại sau 5 năm. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn rất lớn, việc điều chỉnh chính sách là cần thiết để tránh thất thoát nguồn lực.
Lo ngại hạn chế quyền tài sản
Tuy nhiên, ngay khi thông tin được đưa ra, nhiều ý kiến từ bạn đọc và các diễn đàn đã bày tỏ sự không đồng tình.
Một trong những lập luận được nhắc đến nhiều là vấn đề cung - cầu. Bạn đọc Nguyễn Giang Ngân cho rằng gốc rễ của tình trạng đầu cơ nằm ở việc nguồn cung nhà ở xã hội còn quá ít so với nhu cầu. Nếu không giải quyết được bài toán này, việc siết đầu ra khó mang lại hiệu quả như kỳ vọng.
Theo ý kiến này, thay vì hạn chế quyền chuyển nhượng, cần có chính sách mạnh mẽ hơn để tăng nguồn cung, như giao thêm nhiều quỹ đất cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội với chi phí thấp, đồng thời hạn chế phát triển nhà ở thương mại ở một số khu vực.
Không ít người cũng cho rằng quy định mới có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của người dân. Bởi lẽ, nhà ở xã hội dù có yếu tố hỗ trợ nhưng vẫn được mua bằng tiền tích lũy của người lao động, thậm chí phải vay ngân hàng và chịu áp lực trả lãi.
Trong bối cảnh đó, nếu sau 5 năm vẫn bị hạn chế đối tượng chuyển nhượng, người sở hữu có thể gặp khó khi cần bán nhà để giải quyết các nhu cầu cấp bách như chữa bệnh, trả nợ hay thay đổi nơi ở.
Một số ý kiến còn cho rằng quy định hiện hành đã yêu cầu người mua không được chuyển nhượng trong 5 năm đầu, vốn đã là một rào cản lớn. Nếu tiếp tục siết chặt sau giai đoạn này, sẽ khiến quyền lợi của người mua bị thu hẹp đáng kể.
Bạn đọc Trần Huyền nêu quan điểm mục tiêu chống đầu cơ là đúng nhưng nên tập trung kiểm soát ngay từ khâu xét duyệt hồ sơ. Nếu đúng đối tượng được mua thì sau 5 năm, họ cần được quyền bán theo cơ chế thị trường để cải thiện điều kiện sống.
Tương tự, bạn đọc Nguyễn Quỳnh Mai cho rằng nhiều gia đình mua nhà ở xã hội phải tích góp trong thời gian dài. Khi điều kiện kinh tế khá hơn, nhu cầu chuyển sang nhà ở phù hợp hơn là chính đáng. Nếu bị hạn chế đối tượng mua lại, khả năng chuyển đổi chỗ ở sẽ bị ảnh hưởng.
“Thêm vào đó, quy định mới có thể làm giảm sức hấp dẫn của nhà ở xã hội. Khi việc mua đã khó, bán lại cũng khó, người có nhu cầu thực có thể e ngại tham gia, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả của chính sách…”- bạn Quỳnh Mai chia sẻ.
Quan điểm ủng hộ: Nhà ở xã hội không phải kênh đầu tư
Ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến bày tỏ sự ủng hộ đề xuất của Bộ Xây dựng.
Bạn đọc Hoàng Long cho rằng nhà ở xã hội là chính sách an sinh, cần đảm bảo đến đúng đối tượng. Nếu cho phép bán tự do sau 5 năm sẽ khó tránh khỏi tình trạng lợi dụng chính sách để đầu tư, kiếm lời.
Cùng quan điểm, bạn đọc Oanh Trần nhận định quỹ đất không thể “nở ra”, trong khi nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng lớn. Nếu không kiểm soát, mỗi chu kỳ 5 năm sẽ làm giảm dần số lượng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp.
Một số ý kiến cũng cho rằng việc Nhà nước hỗ trợ về đất đai, thuế và nhiều chính sách khác để phát triển nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc cần có cơ chế kiểm soát để tránh thất thoát.
Bạn đọc Hiểu Dương cho rằng nếu cho phép bán tự do, sẽ khó ngăn chặn các hành vi trục lợi chính sách. Trong khi đó, việc giới hạn đối tượng mua lại sẽ giúp duy trì đúng mục tiêu hỗ trợ người yếu thế.
“Người được mua nhà ở xã hội là những người chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại. Do đó, chính sách này cần được nhìn nhận như một cơ hội an cư, không phải là công cụ để tích lũy tài sản hay đầu tư sinh lời…”- bạn Hiểu Dương nêu quan điểm.
Quy định hiện hành về mua bán nhà ở xã hội
Theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100, người mua nhà ở xã hội không được bán, thế chấp hoặc cho thuê trong 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền.
Trong thời gian này, nếu muốn chuyển nhượng, chỉ được bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện, với giá tối đa bằng giá gốc cộng chi phí hợp lý.
Sau 5 năm và được cấp giấy chứng nhận, căn hộ được phép giao dịch theo cơ chế thị trường.
Một chuyên gia bất động sản cho rằng nên giới hạn mức tăng giá nhà ở xã hội thứ cấp, chẳng hạn không quá 20% sau mỗi 5 năm, để vừa bù trượt giá, vừa tránh tình trạng tăng giá gấp nhiều lần ngay khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng.
