TAND TP Cần Thơ vừa xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn là ông D (ngụ TP.HCM) và bị đơn là vợ chồng bà P (ngụ TP Cần Thơ).
Cọc 1 tỉ đồng và chờ ngày đất lúa thành đất ở
Tháng 3-2019, ông D và vợ chồng bà P công chứng “thỏa thuận đặt cọc” về việc chuyển nhượng gần 8.000 m2 đất và tài sản gắn liền với đất tại huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang. Người nhận chuyển nhượng là ông D đã đặt cọc cho vợ chồng bà P 1 tỉ đồng.
 |
Hơn 20 tháng từ thời điểm ký thỏa thuận và hoàn tất thanh toán tiền đợt 1, vợ chồng bà P vẫn chưa thực hiện cam kết dù ông D nhiều lần yêu cầu. Do đó, ông D đi kiện đòi bồi thường gấp đôi số tiền cọc là 2 tỉ đồng. Ông D cho biết ông mua đất này vì tin sẽ được chuyển mục đích sang đất ở để phân lô, bán nền.
Phía bị đơn, vợ chồng bà P trình bày đã hoàn thành việc tách thửa đất. Tuy nhiên việc chuyển mục đích sử dụng không được Nhà nước chấp nhận. Việc này không phải do lỗi của ông bà nên không đồng ý phạt cọc. Đồng thời, ông bà có đơn phản tố yêu cầu công nhận số tiền cọc 1 tỉ đồng thuộc quyền sở hữu của mình.
Xử sơ thẩm, TAND quận Ninh Kiều nhận định rằng việc không tiếp tục thực hiện thỏa thuận là lỗi của nguyên đơn, từ đó bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, chấp nhận phản tố của bị đơn về việc được sở hữu 1 tỉ đồng tiền đặt cọc.
Sau đó, nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Không bên nào có lỗi
Xử phúc thẩm, HĐXX nhận định theo thỏa thuận, bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền đợt 2 là 1 tỉ đồng ngay khi có thông báo nộp tiền sử dụng đất. Như vậy, thanh toán đợt 2 là có điều kiện, nghĩa là có thông báo nộp tiền sử dụng đất thì sẽ thanh toán tiếp 1 tỉ đồng.
Đối chiếu khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Chuyển được mục đích sử dụng đất hay không là phụ thuộc vào cơ quan chức năng có thẩm quyền. Do đó, việc không thực hiện được thỏa thuận là lý do khách quan, không phải lỗi của bên nào.
Đồng thời xem xét điều khoản nghĩa vụ của các bên tại thỏa thuận đặt cọc thì bên A (bị đơn) hỗ trợ bên B (nguyên đơn) thủ tục tách thửa, viết đề án, bản vẽ để lập hồ sơ chuyển mục đích.
Từ những nội dung của thỏa thuận đặt cọc đã ký kết của các bên, tòa cho rằng có đủ cơ sở để xác định điều kiện để thanh toán đợt 2 là phải đảm bảo chuyển mục đích sử dụng đất, bằng việc có thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Phía bị đơn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo thỏa thuận nhưng việc chuyển mục đích phụ thuộc vào cơ quan chức năng có thẩm quyền, đến nay thửa đất chưa được chuyển mục đích. Do đó, việc không thực hiện được thỏa thuận là lý do khách quan, không phải lỗi của bên nào.
Tiền của ai người đó lấy về
Tòa phúc thẩm cho rằng thỏa thuận thanh toán đợt 2 thuộc trường hợp hợp đồng song vụ. Tòa áp dụng Điều 414 BLDS (không thực hiện được nghĩa vụ nhưng không do lỗi của các bên), đồng thời áp dụng Án lệ 25/2018 (về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan) để xác định nguyên đơn yêu cầu trả tiền cọc 1 tỉ đồng là có cơ sở.
Từ đó, tòa buộc bị đơn trả lại 1 tỉ đồng tiền cọc, không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc đòi bồi thường tiền cọc. Tòa bác yêu cầu về việc công nhận 1 tỉ đồng thuộc quyền sở hữu của bị đơn.
Ngoài ra, tòa phúc thẩm cũng nhận định: Vấn đề bị đơn nêu ra (mà tòa sơ thẩm xác định là yêu cầu phản tố) được xem là cùng với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên chỉ xem là ý kiến chứ không là phản tố mang tính bù trừ nghĩa vụ, hoặc dẫn đến loại trừ trách nhiệm, hoặc là có liên quan các yêu cầu có liên quan nhau theo quy định tại Điều 200 BLTTDS và hướng dẫn tại Điều 12 Nghị quyết 05/2012 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao.
Hợp đồng song vụ: Mỗi bên đều có nghĩa vụ với nhau
Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 (quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ) và Điều 413 BLDS (nghĩa vụ không thực hiện được do lỗi của một bên).
Trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước.
Theo khoản 1 Điều 402 và Điều 410 BLDS 2015
