1. Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02-8-2021
. Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C. Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không?
Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của BLDS 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu.
Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này.
Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của BLDS 2015, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.
. Ông A chuyển nhượng đất cho ông B với giá 02 tỉ đồng, ông B đã trả được cho ông A là 500 triệu đồng nhưng sau đó hai bên xảy ra tranh chấp, ông B yêu cầu tuyên bố hợp đồng giữa ông với ông A vô hiệu. Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B vô hiệu và các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Vậy, trong trường hợp này ông A có phải chịu án phí của số tiền 500 triệu đồng phải trả cho ông B không?
Khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định:
"Đối với tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
a) Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đều không có yêu cầu gì khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên yêu cầu công nhận hợp đồng phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch; nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng thì bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch;
b) Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ngoài việc chịu án phí không có giá ngạch được quy định tại điểm a, khoản 3 Điều này, người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ.”
Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp ông B yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, ông A và ông B không có yêu cầu gì khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì ông A phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch.
Trường hợp ông B yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, thì ông A phải chịu án phí không có giá ngạch và án phí theo giá ngạch của số tiền 500 triệu đồng phải trả cho ông B.
 |
Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa: NC |
2. Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30-6-2020
. Đất của hộ gia đình nhưng bị một thành viên là ông A lén lút đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó ông A chuyển nhượng cho ông B; Ông B được cấp giấy chứng nhận q và tiếp tục chuyển nhượng cho ông C. Ông C đã được cấp giấy chứng nhận. Sau đó, các thành viên hộ gia đình phát hiện hiện ra việc kê khai gian dối nên đã khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận đứng tên ông C. Trường hợp này, Tòa án chỉ hủy giấy chứng nhận đứng tên ông C hay hủy cả giấy chứng nhận đứng tên ông A, ông B?
Trường hợp này, Tòa án phải xem xét đánh giá về tính hợp pháp của các quyết định hành chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A, ông B, ông C.
Nếu việc chuyển nhượng đất giữa ông B với ông C là ngay tình và đúng theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng đất thì Tòa án bác yêu cầu khởi kiện hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự.
. Tranh chấp liên quan đến ranh giới đất (Ví dụ: cấp chồng lấn), một trong hai bên đã được cấp sổ lần đầu. TAND cấp huyện thụ lý, xem xét yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nêu trên, Tòa án xác định diện tích, ranh giới đất và đề nghị UBND điều chỉnh diện tích đất phù hợp với thực tế sử dụng mà không cần hủy Giấy chứng nhận thì có đúng thẩm quyền?
Theo quy định tại Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà trong đó có việc cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận với thửa đất đang tranh chấp không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi của đương sự thì Tòa án phải xem xét giải quyết việc hủy Giấy chứng nhận đó trong vụ án dân sự và đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Khoản 4 Điều 32 của Luật Tố tụng hành chính quy định: TAND cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án.
Do vậy, đối với tranh chấp liên quan đến ranh giới đất bị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn, nếu thấy cần thiết phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp tỉnh.
Còn tiếp...
