Quyết định số 70/2025/QĐ-UBND ngày 23-5-2025 của UBND TP.HCM (sau đây gọi tắt là Quyết định 70) là một văn bản pháp lý có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, được ban hành nhằm tháo gỡ căn cơ các vướng mắc kéo dài trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm.
Đối với vấn đề bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất ở, Quyết định 70 thể hiện một bước điều chỉnh chính sách đáng kể theo hướng nới rộng thời hạn áp dụng và gia tăng mức hỗ trợ bằng tiền cho các nhóm đối tượng cụ thể, qua đó góp phần bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng.
Gia tăng quyền lợi cho người dân
Đối với đất ở chuyển mục đích, Quyết định 70 đã điều chỉnh mốc thời gian áp dụng chính sách hỗ trợ, đồng thời nâng mức hỗ trợ tài chính cho người dân. Thay vì áp dụng mốc 20-12-2001 theo Chỉ thị 34 như trước đây, quy định mới lấy ngày 10-5-2002 (theo Quyết định thu hồi đất số 1997/QĐ-UB) làm mốc tính.
Việc mở rộng mốc thời gian giúp thêm một nhóm đối tượng người dân (những người chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng từ cuối năm 2001 đến giữa năm 2002) được hưởng chính sách hỗ trợ này. Cùng với đó, mức hỗ trợ đối với đất ở chuyển mục đích sử dụng cũng được nâng lên rõ rệt.
Tại TP.HCM, Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam sẽ nằm một phần trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh). Trong ảnh: Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Hòa Bình trình bày các Nghị định về Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam. Ảnh: VGP
Cụ thể, các trường hợp chuyển mục đích từ ngày 16-9-1998 đến trước 10-5-2002 được hỗ trợ tối đa 80% đơn giá đất ở (thay vì mức 30% như trước đây). Điều này giúp số tiền hỗ trợ thực tế mà người dân nhận được tăng lên hơn gấp đôi so với trước đây.
Trường hợp hộ dân có nhu cầu về chỗ ở, quy định cũ chỉ cho phép mỗi hộ dân có nhu cầu được mua một căn hộ chung cư với diện tích không quá 80m² theo giá không kinh doanh. Trong khi đó, quy định mới đã mở rộng đáng kể hạn mức này, cho phép hộ dân được mua căn hộ chung cư theo giá tái định cư với diện tích tiêu chuẩn lên đến không quá 200m²/hộ.
Việc nâng hạn mức diện tích như vậy thể hiện sự quan tâm đến nhu cầu sinh hoạt thực tế của các hộ gia đình, đặc biệt là những hộ đông thành viên, qua đó giúp đảm bảo điều kiện sống ổn định và tốt hơn sau khi di dời.
Với đất ở có nguồn gốc lấn, chiếm, quy định mới đã điều chỉnh lại tỷ lệ hỗ trợ bằng tiền trên cơ sở đơn giá đất ở, gắn với từng mốc thời gian sử dụng đất cụ thể. Các trường hợp sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 16-9-1998 tại khu vực Thủ Thiêm, mức hỗ trợ đã được nâng từ 15% lên 20% đơn giá đất ở. Đây là điểm mới thể hiện rõ sự gia tăng quyền lợi cho người dân.
Đối với giai đoạn từ ngày 16-9-1998 đến trước ngày 10-5-2002 tại Thủ Thiêm, trong khi quy định cũ không xem xét hỗ trợ thiệt hại về đất mà người dân chỉ được mua hoặc thuê căn hộ theo giá bảo toàn vốn, thì quy định mới đã bổ sung mức hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% đơn giá đất ở. Sự bổ sung này giúp các hộ dân trong giai đoạn nói trên có thêm nguồn hỗ trợ tài chính trực tiếp, thay vì chỉ được tiếp cận chính sách nhà ở.
Xuyên suốt Quyết định 70 là xu hướng mở rộng phạm vi đối tượng được hưởng chính sách, đồng thời gia tăng đáng kể mức hỗ trợ bằng tiền và điều kiện an cư cho bà con Thủ Thiêm.
Linh hoạt chính sách tái định cư
Quy định mới còn cụ thể hóa rõ hơn quyền lợi của người dân trong việc tiếp cận nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư. Thay vì quy định mang tính khái quát như trước, văn bản mới nêu rõ các hình thức thanh toán linh hoạt, cho phép người dân lựa chọn mua nhà với hình thức trả tiền một lần hoặc trả góp, hoặc thuê nhà với thời hạn khấu hao 30 năm. Cách tiếp cận này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho các hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn.
Đồng thời, quy định cũng xác định rõ giới hạn diện tích căn hộ tiêu chuẩn không quá 56m²/hộ; trường hợp căn hộ có diện tích lớn hơn thì phần chênh lệch phải thanh toán theo giá không kinh doanh, với tiêu chí bố trí căn hộ không quá hai phòng ngủ.
Đặc biệt, quy định mới nhấn mạnh nguyên tắc không được quy đổi quyền lợi tái định cư thành tiền chênh lệch, qua đó bảo đảm mục tiêu của chính sách là bố trí chỗ ở ổn định cho người dân, chứ không mang tính chất hỗ trợ bằng tiền thuần túy.
Cạnh đó, Quyết định 70 cũng điều chỉnh mốc thời gian sử dụng đất để xác định đối tượng được hỗ trợ thiệt hại về đất. Theo Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND, trường hợp sử dụng đất từ ngày 20-12-2001 đối với KĐTM Thủ Thiêm trở về sau thì không xét hỗ trợ thiệt hại về đất.
Trong khi đó, Quyết định 70 đã nới mốc này đến ngày 10-5-2002. Điều này có nghĩa là những hộ dân bắt đầu sử dụng đất từ ngày 20-12-2001 đến trước ngày 10-5-2002 – vốn trước đây không được xét hỗ trợ thiệt hại về đất – nay có cơ hội tiếp cận các chính sách hỗ trợ tương ứng. Quy định này thể hiện rõ xu hướng nới lỏng và gia tăng quyền lợi cho người dân.
Quyết định 70 và cơ chế hồi tố nhân văn
Về xử lý hồi tố và bảo đảm quyền lợi bổ sung cho người dân, Quyết định 70 cũng quy định về việc xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp đã và đang thực hiện bồi thường, tái định cư trước khi quy định mới có hiệu lực. Chính sách mới có ý nghĩa đặc biệt đối với các trường hợp khiếu nại, tồn đọng kéo dài nhiều năm.
Những hộ đã được bố trí tái định cư theo chính sách cũ nay được rà soát lại giá bán, hoặc được hỗ trợ thêm đối với chênh lệch vị trí căn hộ. Đồng thời, các hộ dân trước đây chỉ nhận tiền hỗ trợ chênh lệch mà không nhận nhà nay được tạo cơ hội mới: bà con có thể nộp lại khoản tiền đã nhận kèm theo lãi suất phát sinh để được bố trí nhận căn hộ chung cư - nếu có nhu cầu thực sự về chỗ ở.
Đặc biệt, cơ chế xử lý hồi tố cho phép rà soát lại giá bán căn hộ, hoàn trả chênh lệch, cũng như tạo “cơ hội thứ hai” cho các hộ trước đây chỉ nhận tiền nay được nộp lại để nhận nhà đã góp phần bảo đảm công bằng giữa các nhóm dân cư di dời ở các thời điểm khác nhau và tạo điều kiện giải quyết dứt điểm các khiếu nại tồn đọng.
Cách tính bồi thường, hỗ trợ cao hơn trước
Quyết định 70 cũng sửa đổi, bổ sung về cách tính bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khuôn viên đất ở.
Theo quy định cũ, phần diện tích đất nông nghiệp này chỉ được hỗ trợ bằng tiền, với mức hỗ trợ cố định là 30% đơn giá đất ở liền kề. Cách tiếp cận này chủ yếu mang tính bồi hoàn về mặt tài chính, chưa gắn với chính sách bảo đảm chỗ ở lâu dài cho người dân.
Đến nay, Quyết định 70 tuy vẫn giữ nguyên mức hỗ trợ 30% đơn giá đất ở liền kề nhưng có bổ sung thêm một cơ chế hỗ trợ mới có lợi hơn cho người sử dụng đất. Đó là ngoài khoản hỗ trợ bằng tiền, người dân còn được nhận thêm phần hỗ trợ giá chênh lệch được hưởng từ chính sách mua căn hộ chung cư tính theo số m2 căn hộ chung cư được quy đổi theo tỷ lệ 4,5% tại điểm 4.1 khoản 4 Điều 2 của Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND.
Đối với trường hợp thuê đất do Nhà nước trực tiếp quản lý với mục đích kinh doanh nhưng dùng để ở và kinh doanh: Nếu sử dụng đất trước ngày 15-10-1993, quy định cũ chỉ cho phép hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất bằng 40% đơn giá đất ở, với diện tích hỗ trợ tối đa là 80m²/hộ; phần diện tích vượt hạn mức này chỉ được tính theo mức hỗ trợ đất lấn chiếm.
Theo quy định mới, mức hỗ trợ đã được nâng lên 60% đơn giá đất ở và hạn mức diện tích được hỗ trợ cũng tăng lên 100m²/hộ. Việc điều chỉnh đồng thời cả tỷ lệ hỗ trợ và diện tích được tính hỗ trợ giúp người dân nhận được khoản bồi thường, hỗ trợ cao hơn nhiều so với trước đây.
Còn với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15-10-1993, quy định cũ chỉ tính hỗ trợ chi phí đầu tư áp dụng đến trước ngày 20-12-2001, với mức hỗ trợ 20% đơn giá đất ở và diện tích tối đa 80m². Quyết định 70 đã nới rộng mốc thời gian áp dụng đến trước ngày 10-5-2002, đồng thời nâng mức hỗ trợ lên 40% đơn giá đất ở và tăng diện tích tối đa được hỗ trợ lên 100m²/hộ. Sự điều chỉnh này vừa mở rộng phạm vi đối tượng được hưởng chính sách, vừa làm tăng gấp đôi tỷ lệ hỗ trợ, thể hiện rõ xu hướng có lợi hơn cho người dân.
Quyết định 70 sửa đổi, bổ sung về cách tính bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khuôn viên đất ở. Trong ảnh: Đại lộ Mai Chí Thọ hướng về hầm sông Sài Gòn, kết nối trung tâm TP. Ảnh: THUẬN VĂN
Bên cạnh việc tăng mức hỗ trợ bằng tiền, Quyết định 70 còn đưa ra những quy định cụ thể và ưu đãi hơn về chỗ ở tái định cư. Theo đó, người dân được phép mua căn hộ chung cư tái định cư với diện tích tiêu chuẩn tối đa lên đến 100m²/hộ, thay vì bị giới hạn ở mức thấp hơn hoặc chỉ được hỗ trợ chênh lệch như trước. Đồng thời, cho phép người dân lựa chọn linh hoạt các hình thức thanh toán, bao gồm trả tiền một lần, trả góp hoặc thuê nhà theo thời hạn khấu hao 30 năm. Sự linh hoạt này đặc biệt có ý nghĩa đối với các hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn, chưa đủ khả năng tài chính để thanh toán ngay toàn bộ giá trị căn hộ.
Ngoài ra, đối với các trường hợp chỉ bị giải tỏa một phần diện tích đất, nếu phần diện tích còn lại không đủ điều kiện bố trí tái định cư thì người dân vẫn được hỗ trợ giá chênh lệch để hưởng chính sách tái định cư đối với phần diện tích bị thu hồi, qua đó bảo đảm không làm gián đoạn chỗ ở ổn định của người dân.
***
Quyết định số 70/2025/QĐ-UBND ngày 23-5-2025 của UBND TP.HCM là một bước điều chỉnh chính sách có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, thể hiện nỗ lực tháo gỡ căn cơ những vướng mắc kéo dài trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại KĐTM Thủ Thiêm.
Xuyên suốt Quyết định 70 là xu hướng mở rộng phạm vi đối tượng được hưởng chính sách, đồng thời gia tăng đáng kể mức hỗ trợ bằng tiền và điều kiện an cư cho bà con. Việc lùi mốc thời gian xác định đối tượng được hỗ trợ, nâng mạnh tỷ lệ hỗ trợ bằng tiền đối với nhiều nhóm đất ở và đất lấn chiếm, mở rộng hạn mức diện tích nhà tái định cư, bổ sung cơ chế hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ, cũng như ghi nhận thực tế sử dụng đất thuê của Nhà nước, cho thấy chính sách đảm bảo quyền lợi và nhu cầu ổn định đời sống của người dân.
Có thể nói, Quyết định 70 thể hiện rõ tính nhân văn, hướng tới ổn định xã hội và khôi phục niềm tin của người dân trong quá trình thực hiện KĐTM Thủ Thiêm, phù hợp với các Kết luận Thanh tra và Thông báo của Chính phủ và Thanh tra Chính phủ mà tiêu biểu là Thông báo số 1483/TB-TTCP và Thông báo số 43/TB-VPCP.
Nỗ lực vượt bậc của Thành phố để người dân sớm an cư
KĐTM Thủ Thiêm là biểu tượng cho tầm nhìn phát triển dài hạn của TP, góp phần hoàn thiện hệ thống công trình công cộng, kiến tạo không gian đô thị văn minh, hiện đại, nâng cao chất lượng sống cho người dân. Đồng thời, khi hình thành, nơi đây sẽ đóng vai trò là động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội cho TP và gia tăng năng lực cạnh tranh của TP trong bối cảnh mới.
Trong quá trình triển khai, thực hiện KĐTM Thủ Thiêm, đã có những hạn chế, sai sót nhất định, điều này cũng đã được Thanh tra Chính phủ chỉ ra, kết luận đầy đủ, công khai và minh bạch. TP đã và đang phối hợp với các cơ quan có liên quan để khắc phục, hoàn thiện và thực hiện các giải pháp đảm bảo hài hòa giữa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và Nhà nước.
Nhằm nhanh chóng hoàn thiện KĐTM Thủ Thiêm và đảm bảo ưu tiên hàng đầu là quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi, để người dân có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, TP đã tập trung nghiên cứu, vận dụng các chính sách hỗ trợ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Theo đó, trên cơ sở đánh giá từng hồ sơ thu hồi đất cụ thể, UBND TP Thủ Đức cũ, Sở Nông nghiệp và Môi trường, các Sở chuyên ngành (Sở Tài chính, Sở Xây dựng,…) đã đề xuất nhiều chính sách hỗ trợ và trên ý kiến thẩm định của Sở Tư pháp, UBND TP đã ban hành Quyết định 70/2025/QĐ-UBND.
Đến nay, UBND phường An Khánh đang triển khai các quyết định bồi thường, hỗ trợ bổ sung đối với các trường hợp thu hồi đất thuộc diện được hỗ trợ bổ sung. Bên cạnh đó, dưới sự quan tâm của các cấp ủy Đảng trong việc hỗ trợ cho các trường hợp thu hồi đất của gia đình chính sách, có công với cách mạng, có hoàn cảnh khó khăn, chưa có nhà ở…, Ban Thường vụ Thành ủy đã thành lập Ban chỉ đạo 902 để xem xét, vận dụng linh hoạt chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho từng trường hợp cụ thể.
Có thể thấy, TP đã luôn đồng hành với người dân, đặt lợi ích chung lên trên vì mục tiêu sớm hoàn thành KĐTM Thủ Thiêm, góp phần vào sự phát triển chung của TP.
Bà NGUYỄN THỊ HỒNG HẠNH, Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM
