Dù đã triển khai được gần một năm (từ tháng 4-2023), song theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến nay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay đối với chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân mới giải ngân được hơn 500 tỉ đồng. Đây là con số quá thấp so với nhu cầu thực tế.
Lãi suất cao, người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận
Ghi nhận của PV tại một số chi nhánh ngân hàng trên địa bàn TP Hà Nội, khá nhiều nhân viên ngân hàng ở khu vực nội thành không nắm rõ về gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay đối với chủ đầu tư, người mua NƠXH.
Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng này được triển khai tại bốn ngân hàng Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank. Mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỉ đồng cho vay lãi suất thấp hơn 1,5%-2%/năm so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng trong từng thời kỳ. Thời gian cho người mua, thuê mua NƠXH vay là ba năm và doanh nghiệp đầu tư NƠXH là năm năm.
Khi được hỏi về mức lãi suất và các điều kiện cho vay để mua NƠXH trong chương trình 120.000 tỉ đồng, nhân viên một ngân hàng trên phố Hoàng Quốc Việt (Hà Nội) thông tin lâu lắm rồi ngân hàng này không có gói vay mua NƠXH nào. Khi có khách hàng hỏi thì được hướng dẫn sang ngân hàng chính sách.
Trong khi đó, tại một ngân hàng khác, nhân viên cho biết mức lãi suất cho vay mua NƠXH là 7,7%/năm. Ngân hàng này sẽ cho vay tối đa 85% giá trị NƠXH nếu người dân đáp ứng đủ điều kiện cho vay. Tuy nhiên, nhân viên này lưu ý đa phần gói vay này chỉ triển khai tại khu vực ngoại thành, còn khu vực nội thành thì không có.
Là công nhân vệ sinh tại một khu vực Mỹ Đình (Hà Nội), chị Nguyễn Thị Lan thừa nhận rất khó để mua được NƠXH theo chương trình này. Thứ nhất là về điều kiện cho vay, để có được chứng nhận hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH, nhà ở cho công nhân và cải tạo nhà ở cực kỳ phức tạp và rườm rà.
Tiếp theo, người dân khó tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỉ đồng này. Theo chị chia sẻ, mức lãi suất dành cho người mua NƠXH rẻ hơn thị trường 1,5%-2% cũng chưa thấm vào đâu.
Giá NƠXH thấp nhất cũng phải từ 20 triệu đồng/m2, tương đương một căn hộ 50 m2 có giá khoảng 1 tỉ đồng. Có ngân hàng sẽ cho vay 80% giá trị nhà ở với mức lãi suất khoảng 7,5%-8%/năm và trong thời hạn năm năm. “Như vậy, nếu tôi vay 800 triệu đồng của ngân hàng thì mỗi năm tôi phải trả khoảng 60 triệu đồng tiền lãi. Làm công nhân như chúng tôi tổng cộng lương vợ chồng tôi không nổi 15 triệu đồng/tháng, tiền tích góp mỗi tháng có khi còn chả đủ trả lãi, chứ chưa nói gì đến trả nợ gốc”.
Không chỉ người có thu nhập thấp mà doanh nghiệp cũng than khó tiếp cận gói 120.000 tỉ đồng. Tại hội nghị triển khai đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Lan Hưng, nêu hàng loạt bức xúc từ thực tế triển khai khi việc tiếp cận vốn vay “rất nan giải” khiến gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng không đi vào cuộc sống.
“Tôi đã đến nhiều ngân hàng nhưng đa phần họ không mặn mà với việc thực hiện gói hỗ trợ này. Lý do hỗ trợ lãi suất 1,5%-2% nhưng khi làm thủ tục trình NHNN để lấy được hỗ trợ chênh lệch lãi suất thì mất rất nhiều thời gian. Vì vậy, tỉ lệ giải ngân gói hỗ trợ này không đáng được bao nhiêu, chỉ như hạt cát so với nhu cầu” - ông Toàn nói.
Vị này dẫn chứng ngay tại doanh nghiệp mình, dù đã bán được hơn 700 căn NƠXH nhưng chỉ hơn 100 căn vay được vốn. Vì vậy, ông Toàn đề nghị NHNN tính toán lại, có thể giảm lãi suất cho người mua nhà xuống 5%, chủ đầu tư 10% “nhưng phải cho vay nhanh”. Đã là NƠXH, đủ điều kiện cho vay thì không nên trình quá nhiều cấp.
Phó Thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà cho biết từ tháng 4-2023 đến nay, NHNN đã thực hiện hai lần điều chỉnh lãi suất gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng.
Cụ thể, mức lãi suất vay ưu đãi với doanh nghiệp đầu tư NƠXH được điều chỉnh giảm từ 8,5%/năm (tháng 4-2023) xuống 8,2%/năm (tháng 7-2023) và 8%/năm kể từ đầu năm 2024. Tương tự, lãi vay với người mua nhà cũng được điều chỉnh giảm lần lượt từ 8%/năm xuống 7,7%/năm và 7,5%/năm.
Tuy nhiên, tỉ lệ cho vay của gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng hiện nay chỉ đạt khoảng 531 tỉ đồng. Ông Hà đánh giá con số này rất thấp so với nhu cầu vay mua NƠXH.
Để khơi thông dòng vốn 120.000 tỉ đồng
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và phân phối DTJ, trong bối cảnh các ngân hàng huy động vốn ở mức lãi thấp như hiện nay thì cần sớm giảm lãi vay gói 120.000 tỉ đồng về mức hợp lý. Từ đó mới có thể hấp dẫn người mua nhà cũng như doanh nghiệp đầu tư NƠXH.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích: Gói 120.000 tỉ đồng về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi NƠXH mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5%-2% so với lãi suất cho vay thông thường. Dù vậy, lãi suất vẫn cao so với khả năng tài chính của người vay.
Bên cạnh đó, thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng đối với người mua nhà chỉ trong năm năm là quá ngắn. Còn với chủ đầu tư thì trong ba năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình.
Theo ông Châu, người mua NƠXH, nhà ở cho công nhân chưa mặn mà vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng do lãi suất của gói này còn cao, quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp ở đô thị.
Một bất cập khác theo ông Châu là với gói này, người vay để mua, thuê mua NƠXH chỉ được vay ưu đãi một lần để mua một căn nhà với lãi suất 7,5%-8%/năm. Nếu đã được giải quyết thì sẽ mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8%-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.
“Nếu có nguồn cung NƠXH thì người mua, thuê mua chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm. Hiện có tâm lý của người có thu nhập thấp đô thị cố chờ cho đến khi có chính sách ưu đãi tín dụng về NƠXH và chờ đến khi có nguồn cung NƠXH mới để vay ưu đãi. Chính vì vậy, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng chắc chắn sẽ có nguy cơ ế” - ông Châu cảnh báo.
Theo TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường, giá cả (Bộ Tài chính), nếu người mua NƠXH đáp ứng được điều kiện cho vay thì họ lại không thể mua được nhà, kể cả cho vay với lãi suất 0%. “Vì thu nhập của họ chỉ đủ sống, không dư dả nên không thể trả gốc chứ đừng nói trả lãi 6%-7%/năm”.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: Ngân hàng Nhà nước cần xem xét hạ mức lãi suất cho vay
Tại hội nghị triển khai đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thông tin đến nay đã có 28 tỉnh công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, hiện có sáu dự án NƠXH tại năm địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 415 tỉ đồng.
Theo ông Nghị, việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn của các doanh nghiệp đầu tư NƠXH, nhà ở cho công nhân. Hiện vẫn còn vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp đầu tư NƠXH, nhà ở cho công nhân trong tiếp cận đất đai, thủ tục đầu tư xây dựng, tín dụng, chính sách ưu đãi…
Ông đề nghị các doanh nghiệp chủ động rà soát đối tượng, điều kiện, đăng ký với UBND cấp tỉnh để được công bố trong danh mục vay vốn ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng.
Cũng tại hội nghị này, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đánh giá gói 120.000 tỉ đồng mới giải ngân được hơn 530 tỉ đồng là vô cùng chậm. “Các lĩnh vực khác giải ngân rất nhanh vì sao lĩnh vực này lại giải ngân chậm, doanh nghiệp nói khó tiếp cận. NHNN phải xem lại, tiền thì nằm không ở đó, trong khi nhu cầu vay bên ngoài rất lớn. Cần xem lại chính sách sai chỗ nào đó…” - Phó Thủ tướng đặt vấn đề.
Ông nói các ngân hàng thương mại kinh doanh cũng phải tính toán lợi nhuận. Song chính sách ưu đãi giảm 1,5%-2% lãi suất của gói 120.000 tỉ đồng có thể chưa phù hợp với quy luật kinh tế thị trường.
“NHNN cần tính toán lại, xem xét hạ mức lãi suất cho vay, không thể duy ý chí, tiền để không rất nhiều nhưng không cho vay được. Có thể tính tới việc Nhà nước cấp bù cho ngân hàng thương mại để họ triển khai chính sách hạ lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỉ đồng phù hợp với điều kiện thực tiễn trong từng giai đoạn” - Phó Thủ tướng nói. Ông đề nghị Bộ Xây dựng, các bộ, ngành liên quan cùng vào cuộc sát sao để tháo gỡ triển khai ngay.
Ông cũng cho rằng với thu nhập thấp như vậy thì họ chỉ có thể thuê nhà và Nhà nước nên hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ chứ không phải bán nhà giá rẻ cho họ. Khi đó, nhà đầu tư nếu chọn đúng đối tượng mua nhà thì khả năng thanh toán thấp, còn chọn đối tượng thu nhập trung bình, khá lại không đúng chính sách.
Do đó, ông Ánh kiến nghị chương trình NƠXH cần thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất và vốn để xây dựng, đồng thời hỗ trợ đối tượng có thu nhập thấp để họ có thể thuê với giá thuê phù hợp.
Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cũng cho rằng để khơi thông dòng vốn của gói vay 120.000 tỉ đồng bên cạnh việc loại bỏ những thủ tục pháp lý rườm rà, nhiêu khê thì lãi suất cũng là một vấn đề. Tuy nhiên, không thể yêu cầu ngân hàng thương mại hạ lãi suất quá thấp vì họ cũng là một doanh nghiệp. Do đó, Nhà nước cần cân nhắc, xem xét để đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.
“Các vấn đề liên quan tới chính sách an sinh xã hội như phát triển NƠXH cho công nhân, người có thu nhập thấp ở đô thị thì Chính phủ phải đóng vai trò lớn hơn thông qua việc lập quỹ tài chính nhà ở. Sau nữa, cần đề nghị các địa phương sớm công bố các dự án NƠXH đủ điều kiện triển khai vay vốn thuộc chương trình 120.000 tỉ đồng, mở rộng điều kiện cho vay đối với gói tín dụng này” - ông Long đề xuất.
Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng phải bố trí nguồn vốn riêng để tăng hỗ trợ cho vay nhà ở giá rẻ, NƠXH. Đồng thời cần có chính sách kéo dài thời gian vay vốn ưu đãi, cụ thể là 25-35 năm để người lao động dám vay và yên tâm vay mua nhà.•
..................................
Ông NGUYỄN CHÍ THANH, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây:
Lãi suất khoảng 5%/năm là phù hợp
Khi lãi tiền gửi trung bình của người dân tại các ngân hàng thương mại hiện nay khoảng 4%/năm mà người có thu nhập thấp phải vay mua nhà với lãi vay ưu đãi 7,5%/năm là bất hợp lý.
Đa số người lao động có thu nhập trung bình thấp chắc chắn sẽ không chịu được lãi vay mua NƠXH ở mức 7,5%/năm như hiện nay.
Vì vậy, mức lãi vay ưu đãi cho người mua NƠXH từ gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng nên duy trì ở mức khoảng 5%/năm là phù hợp. Mức lãi vay này cũng cần được duy trì ổn định trong thời gian dài để hỗ trợ người dân.
Còn đối với doanh nghiệp đầu tư NƠXH, mức lãi vay 8%/năm có thể chấp nhận được, vì các chủ đầu tư dự án NƠXH được tính chi phí lãi vào chi phí đầu tư dự án. Điều quan trọng nhất với doanh nghiệp làm là thủ tục vay vốn phải đơn giản, thuận lợi.
................
TS CẤN VĂN LỰC, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV:
Cần lập quỹ phát triển nhà ở xã hội
Có nhiều nguyên nhân dẫn tới gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng chậm giải ngân, trong đó phải kể đến là mức lãi suất cho vay của gói 120.000 tỉ đồng kể cả sau khi hỗ trợ vẫn còn cao. Tuy nhiên, đây cũng là nỗ lực của các ngân hàng thương mại vì đây là tiền của các ngân hàng chứ không phải tiền ngân sách.
Muốn bền vững hơn, có được lãi suất thực sự ưu đãi, phù hợp hơn nữa với người dân muốn mua nhà và doanh nghiệp thì Chính phủ cần lập một quỹ phát triển NƠXH.
Lãi vay từ quỹ phát triển NƠXH thông thường bằng một nửa lãi suất cho vay thương mại bình quân trên thị trường là phù hợp. Quỹ này cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò “vốn mồi” như Hàn Quốc, Singapore đã làm.
......................
Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:
Phải xác định rõ gói tín dụng đặc biệt, dành riêng cho an sinh xã hội
Để khơi thông dòng vốn tín dụng 120.000 tỉ đồng này, theo tôi, cần có những lưu ý như sau, thứ nhất, cần có cách nhìn nhận một cách thẳng thắn và đúng đắn về gói hỗ trợ này. Theo đó xác định rõ đây là gói tín dụng đặc biệt, dành riêng cho chương trình an sinh xã hội của Nhà nước. Vì vậy, cần có sự tham gia, hỗ trợ trực tiếp từ phía Chính phủ, Nhà nước và NHNN, không chỉ dừng lại ở sự chung tay, góp sức của các ngân hàng thương mại.
Nếu chỉ đơn thuần là sự hỗ trợ từ phía các ngân hàng thương mại thì ngay từ khâu tiếp cận đã tiềm ẩn yếu tố khó khăn. Bởi lẽ cuộc chơi của các ngân hàng này là theo thị trường. Sẽ rất khó để họ có thể vô tư và toàn tâm toàn ý cho một chiến dịch đúng chất vì cộng đồng.
Thứ hai, cần tiếp tục giải quyết bài toán về nguồn cung. Theo đó, các nút thắt trong khâu đầu tư, phát triển các dự án NƠXH và nhà ở cho công nhân cần phải được tháo gỡ thì doanh nghiệp mới có thể phát sinh nhu cầu vay vốn. Nếu mọi thứ vẫn giậm chân tại chỗ thì việc vay vốn với doanh nghiệp lúc này là không có ý nghĩa.
Thứ ba, về phía doanh nghiệp cũng cần chủ động phối hợp với cơ quan quản lý địa phương để hoàn thiện thủ tục đủ điều kiện vay vốn.
Về mức lãi suất hiện nay, theo tôi, để có thể thúc đẩy một cách mạnh mẽ việc thực hiện đề án hoàn thành ít nhất 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 thì mức lãi suất này chưa thực sự hấp dẫn. Chưa kể đến thời gian ưu đãi còn ngắn và thủ tục tiếp cận vẫn chưa thực sự đơn giản, dễ dàng.
Với chủ đầu tư, cùng với mức lãi suất ưu đãi thì điều quan trọng hơn cả là thời gian ưu đãi và cơ hội tiếp cận khoản vay. Nếu hai vấn đề này được giải quyết tốt thì mức lãi suất này vẫn còn có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, để tăng thêm sự thu hút với các chủ đầu tư phát triển NƠXH thì việc tiếp tục điều chỉnh lãi suất xuống thấp hơn 1%-2% chắc chắn sẽ góp phần tạo thêm nhiều động lực cho các chủ đầu tư.
Với khách hàng, căn cứ theo điều kiện thu nhập của nhóm đối tượng được hưởng chính sách về NƠXH và nhà ở cho công nhân thì mức lãi suất 7,5%, tôi cho rằng còn khá cao. Cần xem xét để điều chỉnh giảm tiệm cận xuống mức 5% sẽ hợp lý hơn.
