Giao lưu trực tuyến 'Mua bán nhà trong tương lai'

Việc chị muốn biết quyền sử dụng đất hay dự án nhà ở đã thế chấp hay chưa, chị có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan đăng ký để biết thông tin. Về nguyên tắc, theo quy định của pháp luật, nếu dự án căn hộ đã thế chấp thì chủ đầu tư có quyền bán căn hộ đó sau khi đã giải chấp, rút bớt phần tài sản đã thế chấp.

Còn rủi ro, nếu có, không chỉ mua nhà ở hình thành trong tương lai mới có mà kể cả mua bán nhà ở bình thường có khi cũng gặp rủi ro. Để hạn chế bớt rủi ro, trước khi mua nhà thì người mua cần xem xét, tìm hiểu về pháp lý của dự án đã đầy đủ chưa; năng lực của chủ đầu tư dự án như thế nào; việc bán nhà đã có thông báo của Sở Xây dựng về nhà đủ điều kiện bán hay chưa; dự án có được sự bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của ngân hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ cam kết hay không,... Trường hợp có tranh chấp xảy ra thì việc đầu tiên cần liên hệ những người có trách nhiệm của chủ đầu tư dự án để thương lượng giải quyết, nếu không thành thì chị có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp theo quy định.

Chào bạn

Việc lựa chọn này hoàn toàn do điều kiện và nhu cầu của từng người nên bạn có thể tùy điệu kiện bản thân để quyết định việc mua nhà thô hay nhà đã hoàn thiện.

Nếu bạn muốn thiết kế nhà theo ý thích của mình và điều kiện tài chính cho phép bạn có thể mua nhà thô, nếu muốn vào ở ngay thì lựa chọn nhà đã hoàn thiện là tốt nhất.

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Như vậy, sau khi có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư mới được bán.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Công chứng năm 2014 thì trong trường hợp người chết không để lại di chúc thì việc thừa kế được thực hiện theo quy định pháp luật; người thừa kế theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản (trong trường hợp là người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó).

Theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ thì nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua.

Theo khoản 3 Điều 6 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì: Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Nên ông/bà không thể mở cơ sở kinh doanh tại căn hộ của mình trong chung cư mà chỉ được sử dụng để ở.

Thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong dự án được thực hiện như sau:

Trình tự thực hiện theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với dự án.

Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản xác nhận đủ những điều kiện cấp giấy chứng nhận với dự án, thì liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố để nộp một bộ hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Về lệ phí là 100 ngàn đông/1 giấy chứng nhận.

Chào bạn, xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở quy định: Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 

Trình tự thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm liên hệ Sở TN&MT để nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với dự án.

Khi Sở TN&MT có văn bản xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với dự án, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm liên hệ Văn phòng Đăng ký đất đai TP để nộp một bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy CN cho người mua nhà hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Hiện nay, Nhà nước có chủ trương, chính sách về nhà ở xã hội. Theo đó tại Điều 49, 50, 51 Luật Nhà ở năm 2014 quy định một trong những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp; hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ là giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội.

Toàn cảnh buổi giao lưu trực tuyến. ẢNH: HOÀNG GIANG.

Để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội thì cá nhân phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở (chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống…), về cư trú (phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này), về thu nhập (thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của pháp luật…).

Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014: Thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư dự án nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua trừ trường hợp người mua tự lập thủ tục cấp giấy. Trình tự thực hiện theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với dự án.

Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản xác nhận đủ những điều kiện cấp giấy chứng nhận với dự án, thì liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố để nộp một bộ hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND TP.HCM có chỉ đạo để làm việc với các ngân hàng nhằm rà soát, đề nghị bên thế chấp (doanh nghiệp kinh doanh bất đống sản) có đăng ký rút bớt tài sản hoặc bổ sung tài sản khác để xóa đăng ký thế chấp đối với những tài sản đã bán cho người  mua.

Sau khi ngân hàng đã xóa đăng ký thế chấp thì cơ quan cấp giấy sẽ cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Trong thời gian tới, để thực hiện tốt các quy định của  Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, thì người mua nhà khi mua cần xem xét căn hộ đã đủ điều kiện được bán theo Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa (tức là phải có văn bản xác nhận đủ điều kiện để bán nhà của Sở Xây dựng). Đồng thời phải xem xét chủ đầu tư có được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng theo Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản (để trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết).

Cùng với đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua theo Điều 26 của Luật nhà ở 2014.

Có thể làm di chúc để lại số tiền mà anh/chị đã trả góp cho Công ty (hoặc để lại quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng góp vốn/ mua trả góp). Khi yêu cầu công chứng di chúc, trừ trường hợp tính mạng người lập di chúc bị đe doạ thì không cần phải xuất trình đầy đủ giấy tờ, còn những trường hợp bình thường khác còn lại, anh/chị cần phải có đầy đủ các giấy tờ như: Chứng minh hoặc Hộ chiếu; Hợp đồng mua trả góp, kèm biên lai nộp tiền; Nếu người lập di chúc không đọc được hoặc không nghe được; không ký hoặc không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng; Nếu người lập di chúc  lớn tuổi thì nên có Giấy khám sức khoẻ của cơ quan y tế cấp huyện trở lên…(theo điều 40 và  điều 56 Luật công chứng 2014; điều 658 BLDS 2005).

Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định một trong những điều kiện nhà ở tham gia giao dịch là phải có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp sau đây thì không yêu cầu phải có giấy chứng nhận nhưng phải có giấy tờ chứng minh: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương; Mua bán, thuê mua nhà sỡ hữu nhà nước; nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận nêu trên, Chính phủ có quy định cụ thể tại Điều 72    Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015.

Chưa làm thủ tục tặng cho được, vì nền đất nói trên chưa có giấy chứng nhận và chưa đáp ứng các điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 188 Luất Đất đai 2013 và Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ 2015) thì đối với các Hợp đồng kinh doanh bất động sản (như mua bán nhà, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất…) phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận, trừ trường hợp mua bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Như vậy, sau khi có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua,  thì chủ đầu tư mới được bán. 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì "Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" (Điều 388) và “việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng” (Điều 389). Đồng thời, theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung theo quy định tại Điều 121.

Do đó, việc bên bán không đồng ý để bên mua thỏa thuận sửa đổi nội dung hợp đồng (trong trường hợp nội dung sửa không vi phạm các quy định của Bộ luận Dân sự và Luật Nhà ở nêu trên) là chưa đúng quy định pháp luật.

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.

Trường hợp bà là người đã mua căn hộ chung cư của chủ đầu tư dự án chung cư, nếu muốn biết thông tin liên quan đến căn hộ chung cư của mình có bị thế chấp cho Ngân hàng hay không, đề nghị bà liên hệ Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố để được cung cấp thông tin liên quan đến căn hộ chung cư của bà đã mua.

Điều 73 Luật Hôn nhân Gia đình năm 2014 có quy định: "đối với giao dịch liên quan đến tài sản và bất động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, tài sản đưa vào kinh doanh của con chưa thành niên... thì phải có sự thỏa thuận của cha mẹ". Trường hợp trên của ông, nếu mẹ trẻ vị thành niên đã mất và trẻ vị thành niên đó đã được cấp CMND thì việc đứa trẻ đó đứng tên chung với cha trong việc mua trả góp căn hộ chung cư, về mặt pháp luật không có gì trở ngại.

Tại Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”.

Hiện nay, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 32, 33, 34 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. 

+ Về các loại hợp đồng mẫu và áp dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 6 và Điều 7 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ.

+ Theo Mẫu số 1 - Hợp đồng mua bán, công trình xây dựng có sẳn (hoặc hình thành trong tương lai) ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP nêu trên, nếu mua bán nhà ở là căn hộ nhà chung cư chủ đầu tư phải thông báo cho bên mua biết rõ các quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng của căn hộ mua bán và quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.

Tại Điều 123 Luật Nhà ở  năm 2014 quy định: “Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”

Hiện nay, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 32, 33, 34 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. 

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 năm thì: "Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó".

Bên cạnh đó, Khoản 8, Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định: "Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, việc thế chấp... nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở... và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở… phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở,. nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở… không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận".

Do đó, việc thế chấp “căn hộ chung cư hình thành trong tương lai” mà bên nhận thế chấp là cá nhân như trong trường hợp trên là không phù hợp với quy định pháp luật.

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì: "Trường hợp… góp vốn… hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Đối với trường hợp… góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức… thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu".

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì: "Trường hợp… góp vốn… hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

 Đối với trường hợp… góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức… thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu".

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”. Như vậy, sau khi có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư mới được bán.