Theo giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, làm rõ ràng, mạch lạc ra, chuyện sốt giá bất động sản ở Hà Nội cũng chỉ do mấy ông đầu cơ kết hợp với các chủ đầu tư kích lên.
Xin dự án - bỏ một vốn
Chủ đầu tư một dự án hạng trung tại phía tây Hà Nội (xin giấu tên) tiết lộ, dự án đô thị của công ty đầu tư tại khu vực phía tây, rộng khoảng 50 ha, phân làm 10 khu nhà ở (biệt thự, chung cư).
Với giá bán đất nền biệt thự trên thị trường hiện nay, chỉ cần bán xong 2 khu là công ty đã hòa vốn. Như vậy, nếu bán tiếp 7 khu còn lại, mức lời của dự án này sẽ lên tới hàng trăm %.
Vẫn chủ đầu tư trên cho biết, chi phí đầu tư phần “cứng” để chuyển đổi 1m2 từ đất nông nghiệp sang đất đô thị hiện vào khoảng 10-12 triệu đồng/m2, trong đó gồm hơn 5 triệu đồng/m2 là tiền chi phí lập dự án, bồi thường, hỗ trợ người dân mất đất, làm hạ tầng (cống thoát nước, đường giao thông). Và 5 triệu đồng/m2 là tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất (khoản này nộp vào ngân sách nhà nước).
Ông Vũ Thanh Tùng, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn thiết kế xây dựng Việt Nam, trụ sở tại Hà Nội cho biết, chi phí phần “mềm” thì tùy theo vị thế, quan hệ của chủ đầu tư. Cộng cả phần cứng và mềm vào, giá đầu tư cuối cùng dao động từ 16-20 triệu đồng/m2 đối với các dự án đất phía tây Hà Nội.
Bán dự án - thu bốn lời
Khi đã có dự án, để tối đa hóa lợi nhuận, các doanh nghiệp đều thực hiện chiến lược cung hàng nhỏ giọt để tạo điều kiện cho các “đối tác” dễ dàng “thổi” giá bất động sản.
Khi giá bất động sản thuộc dự án được đẩy cao thì toàn bộ bất động sản còn lại của dự án sẽ càng hưởng lợi. Quá trình thổi giá được phối hợp ăn ý giữa chủ đầu tư và đối tác. Cụ thể, chi phí gốc của đất nền dự án A khoảng 20 triệu đồng/m2, chủ đầu tư (gọi là cấp 1) sẽ bán đất nền (ghi trên sổ sách thuế) cho các đối tác cấp 2 (thường là tay phải của cấp 1) với giá chỉ 20,5 triệu đồng/m2, khai rất thấp doanh thu để giảm tối đa số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp.
Đối tác cấp 2 sẽ bán cho các nhà đầu cơ lớn (gọi là cấp 3) với giá ghi trên sổ sách là 20,7 triệu đồng/m2 hoặc chỉ sang tên, nhưng thực tế các nhà đầu cơ cấp 3 này phải trả tiền thật với giá gần bằng giá thị trường đang giao dịch, tức khoảng từ 40-45 triệu đồng/m2.
Tại sao các nhà đầu cơ sẵn sàng mua đất nền tại dự án A với giá 40-45 triệu đồng/m2, đơn giản là giá đất nền tại các dự án liền kề đang giao dịch từ 50-80 triệu đồng/m2 (tùy vào sự hoàn thiện của hạ tầng).
Mức giá cao gấp 3-4 lần giá ban đầu. Mức giá này, theo đánh giá của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam là đã vượt quá giá trị thật, khi so với sự phát triển của nền kinh tế và thu nhập trung bình của người dân.
Giá đất Hà Nội đang “bong bóng”?
Theo giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, có hay không “bong bóng” giá đất của Hà Nội? Điều này tính ra rất dễ. Để tính giá trị thật của một ngôi nhà tại một dự án ở phía tây Hà Nội sẽ bao gồm giá trị xây dựng, giá đất Nhà nước giao, giá bán nhà (trên giấy khai thuế)... thế nhưng trên thực tế, giá thị trường giao dịch với nhau lại cao gấp 2-3 lần giá ghi trên sổ sách.
Chính phần chênh lệch từ giá trị tạo thành (giá trị thật) đến giá thị trường là phần bong bóng. Giá thị trường dù bong bóng đó vẫn được lưu thông, nó tiếp tục nằm trong việc chuyển nhượng, trong toàn bộ quá trình luân chuyển tiếp theo của thị trường.
Về nguyên tắc, khi một lượng tiền mà không tương ứng với một lượng vật chất kèm theo, đến một mức nào đó, nó tích tụ và nó sẽ vỡ.
Tức “bong bóng” sẽ vỡ, mặc dù người ta vẫn chấp nhận với nhau giá đó để giao dịch trên thị trường. Hiện nay cung-cầu bất động sản ở Hà Nội vẫn là người đầu cơ nọ bán cho người kia, trong đó, cũng có người tiêu dùng thật nhưng là những người tiêu dùng nhiều tiền (tức người có thu nhập cao). Nhưng cung cứ tăng theo kiểu để đáp ứng cho những người nhiều tiền, con buôn... thì đến lúc nào đó sẽ vỡ. Vì tiền của con buôn, người nhiều tiền không chở nổi nữa thì vỡ.
Trong hai năm qua thì bong bóng chưa nhiều, hiện nay mới là bong bóng ở một vài dự án, khu vực Dương Nội, Văn Khê, Văn Phú, An Khánh...
“Ngay trong lúc này, động tác cần làm của các nhà quản lý là phải điều tra thị trường: Lượng giao dịch thật là bao nhiêu? Người giao dịch để ở là bao nhiêu? Phải điều tra và có số liệu cụ thể, từ đó mới dự báo được thị trường, tránh được hiểm họa ta chưa lường được sẽ xảy ra”, giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ nói./.
