“Tại sao khi Nhà nước thu hồi đất thì muốn bồi thường với giá rẻ bèo theo giá đất do Nhà nước quy định mà không bồi thường theo giá thị trường, còn khi người dân chuyển nhượng nhà đất thì lại muốn chúng tôi đóng thuế theo giá thị trường?”.
Câu hỏi ấy đã trở đi trở lại nhiều lần trong thực tiễn, nhất là khi câu chuyện chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) được đặt ra trong vài năm trở lại đây.
Bàn về giải pháp để chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, nhiều người cho rằng cần xóa bỏ chế độ hai giá đang tồn tại trong lĩnh vực đất đai. Bởi khi vẫn còn tồn tại tình trạng hai giá - giá nhà nước (được quy định trong khung/bảng giá đất) và giá thị trường thì câu chuyện tranh cãi giữa người dân và nhà quản lý mãi mãi không có hồi kết. Chưa kể đó cũng là nguyên nhân chính dẫn đến những khiếu kiện về đất đai liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng mà nhiều năm nay luôn chiếm khoảng 2/3 số vụ khiếu kiện trong cả nước.
Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai 2013 cụ thể hóa những quyền của chủ sở hữu mà Nhà nước được thực hiện, trong đó có quyền “quyết định giá đất”.
Theo đó, Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Để kịp thời cập nhật những biến động của thị trường, luật cũng quy định trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Và khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Tuy vậy, thực tế cho thấy giá đất trong khung/bảng giá đất có khoảng cách rất xa với giá đất trên thị trường, đặc biệt ở những đô thị phát triển sôi động. Theo Nghị định 96/2019 quy định về khung giá đất, giá đất ở đô thị cao nhất chỉ 162 triệu đồng/m2. Giá này cũng là giá đất được TP.HCM quy định cho những khu đất nằm trên các đường Đồng Khởi, Lê Lợi (ngay cả khi nhân hệ số K cao nhất (2,5) thì giá này cũng chỉ 405 triệu đồng/m2 và vẫn thấp hơn gấp bốn, năm lần giao dịch thực tế).
Chính vì giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường đã dẫn đến câu chuyện thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Khung giá đất quy định cứng trong thời hạn năm năm cũng không theo kịp những thay đổi nhanh chóng của thị trường BĐS. Bởi đây là thị trường với loại hàng hóa rất đặc biệt, đôi khi chỉ cần có một thông tin về quy hoạch, hay một lãnh đạo nào đó đi thị sát thì qua một đêm giá đất có thể cất cánh lên trời…
Nhưng giá đất thấp không chỉ người dân chịu thiệt, đặc biệt là tính tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Ở chiều ngược lại, chính Nhà nước cũng đang thiệt đơn thiệt kép. Vì theo quy định, giá đất này được áp dụng trong rất nhiều trường hợp như tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (cho dù có nhân hệ số K đi nữa thì cũng rất thấp)…
Những bất cập của việc giá đất nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường đã quá rõ ràng. Và Nghị quyết 18 Trung ương 5 khóa XIII đã đưa ra một điểm rất mới, đó là bỏ khung giá đất, giao việc xây dựng bảng giá đất cho địa phương, đồng thời có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
Với yêu cầu được đưa ra trong Nghị quyết 18 Trung ương 5 là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2023, chúng ta có quyền kỳ vọng những nghịch lý trong giá đất sẽ sớm được giải quyết, từ đó hóa giải những nguyên nhân gốc rễ gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai. Hay ít nhất, điểm nghẽn trong việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS cũng sẽ được khơi thông để người dân và cơ quan quản lý đều dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Bỏ khung giá đất chỉ là bước đầu, quan trọng hơn cả là phải hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Có như vậy mới thực hiện được yêu cầu mà Nghị quyết 18 Trung ương 5 đặt ra: Đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội; không để bị suy thoái, hủy hoại, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực.
