Từ đầu năm đến nay, thị trường đất nền khu vực TP.HCM và các tỉnh phía Nam đều rơi vào tình trạng ế ẩm. Làn sóng rao bán đất nền kèm theo giảm giá, cắt lỗ lan rộng khắp các tỉnh, thành nhưng giao dịch vẫn đìu hiu.
Giảm giá nhưng không ai hỏi mua
Đất nền có thể nói là phân khúc “thấm đòn” nhất khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng. Giao dịch trầm lắng, giá bán giảm 30%-40% nhưng vẫn không có khách đoái hoài.
Bị chôn vốn ở một lô đất tại TP Bảo Lộc, Lâm Đồng, ông Duy Vũ (quận Gò Vấp, TP.HCM) tìm mọi cách để thoát hàng từ đầu năm đến nay nhưng không có kết quả. Ông Vũ cho biết cuối năm 2022, ông nhờ “cò” đất rao bán với mức hoa hồng đến 10% và giá bán giảm đến 30% nhưng vẫn không thể ra hàng.
“Thời điểm tôi vào thị trường là giá gần đạt đỉnh. Không may sau đó địa phương tạm dừng tách thửa, thị trường thì đứng hình. Lãi suất bây giờ vẫn cao nên tôi chỉ muốn nhanh chóng bán ra” - ông Vũ chia sẻ.
Người đầu tư đất nền ở những tỉnh, thành giáp ranh TP.HCM cũng chung cảnh ngộ. Anh Nam Minh (quận 6, TP.HCM) đầu tư một mảnh đất vườn ở huyện Định Quán, Đồng Nai với giá 1,2 tỉ đồng. Nay anh Minh muốn bán với giá 800 triệu đồng mà vẫn… ế.
“Từ khi bất động sản gặp khó, thị trường đi xuống, rao hoài không có ai hỏi mua. May là mình đầu tư bằng tiền mặt để dành nên cũng không áp lực” - anh Minh nói.
Ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty CP Địa ốc An Điền, cho biết thị trường đất nền đang chứng kiến nhu cầu tìm kiếm và giá chào tiếp tục giảm. Dự kiến phân khúc này sẽ tiếp tục gặp khó trong năm 2023 khi dòng vốn tiếp tục bị thắt chặt, các quy định hạn chế phân lô, tách thửa tiếp tục được thực hiện trong năm tới.
 |
| Người có nhu cầu đầu tư đất nền trong thời điểm này đã thưa thớt hẳn. Ảnh: MINH LONG |
Theo ông Hạnh, chỉ số tin đăng phản ánh nguồn cung có xu hướng đi ngang. Nguồn cung mới cũng rất ít, các chủ đầu tư mở bán đều rất thận trọng.
“Đất nền ở các địa phương vùng sâu, vùng xa đều rao bán, giảm giá nhiều nhưng hiếm có giao dịch thành công, thị trường ế ẩm. Lý do, những mảnh đất này chủ yếu là đất nông nghiệp nên chỉ làm vườn được trong khi người mua chủ yếu là dân đầu cơ. Đất thường ở vị trí vùng dân cư thưa thớt, được thổi giá nên đến nay buộc phải giảm giá là điều đương nhiên” - ông Hạnh lý giải.
Năm 2024 may ra mới “nhúc nhích”
Ông Đỗ Hoàng Dương, chuyên gia bất động sản, cho rằng đất nền chịu ảnh hưởng cùng xu thế chung của thị trường. Những đất nền ở các khu vực xa trung tâm, không thể xây nhà, cho thuê thì chắc chắn rất khó bán.
Thậm chí, đất nền ở các tỉnh, thành phát triển sát TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh cũng rất hiếm có giao dịch. Hoạt động mua bán đất nền hiện nay chỉ diễn ra với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đáp ứng tốt tiêu chí về giá cả hợp lý, có sổ hồng. Ngược lại, những sản phẩm không phục vụ nhu cầu ở thực, không khai thác thương mại vẫn tiếp tục xu hướng giảm giá sâu trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp.
Theo phân tích của ông Dương, phải sang năm 2024, khi lãi suất cho vay của ngân hàng hạ nhiệt, lãi suất tiết kiệm giảm thấp thì nhà đầu tư mới quay lại với nhà đất. Khi đó, những người mua nhà ở thực sẽ tìm mua đất nền để xây nhà ở tại khu vực có giá mềm hơn so với các quận gần trung tâm TP.HCM.
“Dự báo trong năm 2024, thị trường đất nền ở các huyện ngoại thành TP.HCM hoặc các khu vực thuộc các tỉnh, thành vùng ven có thời gian di chuyển khoảng trên dưới 2 tiếng đồng hồ đến TP.HCM sẽ phục hồi, có giao dịch. Riêng những đất nền dạng phân lô ở những khu vực vùng sâu, vùng xa thì phải chờ ít nhất hai năm nữa” - ông Dương đánh giá.
Theo ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch Căn Nhà Mới, đất nền ven TP vẫn có khả năng giao dịch, vì tâm lý nhiều nhà đầu tư vẫn mua đất làm của để dành trong thời buổi kinh tế khó khăn. Tuy nhiên, những lô đất ở hoặc đất vườn có thổ cư mới được lựa chọn vì pháp lý rõ ràng, xây nhà để ở hoặc khai thác theo nhu cầu.
Tuy nhiên, dòng tiền mới là vấn đề quan trọng. Đây là thời điểm mua dễ, bán khó nên người mua có tiền mặt nhiều sẽ có lợi thế tìm được mảnh đất đẹp, thậm chí giá hời.
“Năm 2023 vẫn khó có sốt đất vì lãi suất vẫn cao, đa số người dân khó về dòng tiền do sản xuất, kinh doanh hoặc đầu tư khó khăn. Có thể phải từ giữa năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục” - ông Vũ dự báo.
Nguồn cung, giao dịch đất nền giảm hơn 80%
Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy trong tháng 4-2023, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Tây Ninh) chỉ ghi nhận bốn dự án đất nền mở bán với 272 nền, giảm 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Trong đó, sản phẩm thuộc phân khúc giá dưới 20 triệu đồng/m2 nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng.
Đáng chú ý, nhiều công ty đã mạnh tay tung các chính sách chiết khấu cao, khoảng 14%-20% giá trị mảnh đất. Những chương trình khác như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... cũng được áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) cũng không có nhiều biến động về giá so với tháng trước. DKRA đánh giá thanh khoản của thị trường vẫn ở mức thấp khi người mua còn giữ tâm lý chờ đáy.
