Chiều 11-5, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (QH) đã cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) để chuẩn bị trình QH tại kỳ họp thứ năm, khai mạc vào ngày 22-5 tới. Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến thảo luận là vấn đề định giá đất, bảng giá đất…
Phương pháp định giá đất chưa rõ ràng
Tại phiên họp, Phó Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết vấn đề tài chính đất đai, giá đất (chương XI) là một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến nhất qua đợt lấy ý kiến của nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua. Cụ thể, nội dung này đã nhận được hơn 1 triệu lượt ý kiến trong tổng số hơn 12 triệu lượt ý kiến góp ý đối với toàn bộ dự luật.
 |
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại phiên họp. Ảnh: TP |
Ông Hà cho hay dự luật đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất; đồng thời bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất.
“Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất” - Phó Thủ tướng nói.
Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu thập từ việc sử dụng đất theo thị trường.
Cùng với đó, dự luật cũng tiếp tục quy định bảng giá đất được ban hành hằng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31-12-2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới.
Thẩm tra về nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH Vũ Hồng Thanh cho rằng quy định của dự luật về phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường (Điều 154) là “chưa rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW”.
Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ làm rõ, bổ sung đánh giá tác động cụ thể, nhất là tính khả thi của quy định, trong đó đề nghị đánh giá tác động kinh tế - xã hội đến các đối tượng khác nhau nếu có sự thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất. Đồng thời, dự luật cũng cần quy định cụ thể về nội dung các phương pháp định giá đất và trường hợp, nguyên tắc áp dụng phương pháp cụ thể để có căn cứ giao Chính phủ quy định chi tiết.
Liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất, cơ quan thẩm tra đề nghị cần quy định cụ thể trong luật về việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất vì đây là cấu thành của cơ chế xác định giá đất như Nghị quyết 18 đã nêu.
“Một số ý kiến đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo luật về các phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng cụ thể để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất. Có ý kiến đề nghị thu hẹp các phương pháp định giá đất, cân nhắc ưu tiên sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh” - ông Thanh nêu.
Điều chỉnh giá đất cần cân nhắc việc thu hút vốn đầu tư
Thảo luận tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của QH Lê Quang Huy đánh giá dự án sửa đổi Luật Đất đai là dự án đồ sộ, nhiều vấn đề khó. Theo đó, qua tiếp xúc cử tri, nhiều cử tri có ý kiến về vấn đề xây dựng bảng giá đất hằng năm.
“Thực tiễn ở địa phương, việc xây dựng bảng giá đất rất công phu, mất thời gian, nếu quy định vậy có khả thi không, có sinh ra quá nhiều thủ tục phức tạp ở thực tiễn hay không?” - ông Huy nói và bày tỏ băn khoăn liệu có phương án thời gian dài hơn không, hay khi thay đổi thì tính lại.
Theo Chủ tịch QH Vương Đình Huệ, hiện nay người dân và doanh nghiệp rất quan tâm đến việc tính tiền sử dụng đất hằng năm, điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động. Khi đầu tư thì phải có thông số rất đầy đủ đầu vào, đầu ra để quyết định dự án, tính hiệu quả vòng đời dự án. Trong khi đó, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể có năm biến động tăng, có năm biến động giảm nhưng biến động ở mức nào thì sẽ điều chỉnh?
“Nhiều doanh nghiệp và người dân tổng hợp phản ánh, mong muốn có mức tối đa có được không? Ví dụ, có thể điều chỉnh nhưng trong năm năm không được vượt quá mức bao nhiêu đấy? Nếu không nhiều dự án sẽ lâm vào tình trạng phá sản. Vì lúc xây dựng chi phí đầu vào người ta không lường hết được” - Chủ tịch QH cho hay.
Cũng theo ông, nếu chi phí đầu vào cao quá, nhà đầu tư phải bổ sung vào chi phí tài chính doanh nghiệp, chi phí sử dụng đất, trong khi đầu ra vẫn thế, lập tức dẫn đến thua lỗ. Đáng lưu ý, điều này còn dẫn đến hệ quả, tác động ngược đến thu ngân sách và lợi ích của nền kinh tế, vì thu được chỗ này thì chỗ khác lại mất.
Chủ tịch QH cho rằng một số nội dung đã được thiết kế, song cần rà soát cho chặt chẽ, vì đây là mối quan tâm lớn của doanh nghiệp và người dân, cũng liên quan đến chi phí của nền kinh tế, chứ không chỉ đơn thuần của một doanh nghiệp.
“Biến động bao nhiêu thì điều chỉnh (bảng giá đất - PV) và tổng điều chỉnh tăng nếu có thì nên khống chế tối đa bao nhiêu, như vậy người ta mới tính toán phương án đầu tư, vòng đời dự án” - ông Vương Đình Huệ nhấn mạnh và cho biết dự luật cần nghiên cứu để có quy định hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Định giá đất phải dựa vào cơ sở dữ liệu đất đai
Giải trình thêm tại cuộc họp về vấn đề định giá đất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu đưa phương pháp, nguyên tắc định giá gắn với dữ liệu đất đai đầu vào.
“Giá đất theo nguyên tắc thị trường thì phải có cơ sở dữ liệu đầu vào. Nếu không có cơ sở dữ liệu thì không có cơ sở để định giá đất theo các phương pháp được. Do đó, trong lộ trình áp dụng đã đặt ra thời hạn đến cuối năm 2025 để có thời gian xây dựng cơ sở dữ liệu đầu vào” - ông Hà nói.
