Sáng 10-5, Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức Hội thảo góp ý dự án Luật đất đai sửa đổi. Trong lần góp ý đợt này các chuyên gia đã được góp ý dựa trên dự thảo và tờ trình mới nhất của Chính phủ (dự thảo đã được tiếp thu hoàn thiện sau nhiều đợt góp ý trước đó).
Theo đó, sau khi tiếp thu các ý kiến, dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục, bổ sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo trước đó.
Băn khoăn về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Bà Văn Thị Bạch Tuyết, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP.HCM cho biết bản dự thảo mà các đại biểu quốc hội tham gia phát biểu ý kiến được tiếp nhận có sự khác biệt khá lớn so với bản dự thảo xin ý kiến toàn dân. Trong đó, có nhiều nội dung được thay đổi hoặc bỏ hẳn trong bản dự thảo mới này.
 |
Ông Quách Hữu Thái, Phó chánh án TAND TP.HCM góp ý tại hội thảo. Ảnh: THẾ GIANG |
Góp ý về định nghĩa “hộ gia đình sử dụng đất” theo dự thảo mới nhất, ông Quách Hữu Thái - Phó chánh án TAND TP.HCM cho biết quy định về hộ gia đình sử dụng đất của dự thảo là chưa rõ ràng. Dự thảo định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Vậy cần hiểu như thế nào cho đúng về “có quyền sử dụng đất chung”? Ví dụ như hộ gia đình phát sinh thêm người do cưới (con rể, con dâu)… thì những người này có được xem là “có quyền sử dụng đất chung” hay không?
Cũng theo ông Thái, nếu quy định khái niệm hộ gia đình sử dụng đất như vậy sẽ khiến cho toà án và các tổ chức hành nghề công chứng gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình khi có tranh chấp xảy ra.
Từ đó, ông Thái đề nghị nếu được nên xem xét bỏ hẳn khái niệm hộ gia đình sử dụng đất. Còn nếu không bỏ được khái niệm này thì nên giữ quy định hiện hành (Luật đất đai 2013) thay vì sử dụng định nghĩa mới trong dự thảo.
Cá nhân mua nhà từ công ty BĐS cũng phải công chứng
Một vấn đề khác cũng được Hội Công chứng TP góp ý tại hội thảo đó chính là vấn đề công chứng các hợp đồng mua bán bất động sản giữa cá nhân với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
 |
Trong hội thảo góp ý lần này, những người tham gia đã góp ý dựa trên dự thảo mới nhất với nhiều điểm đã được tiếp thu, bổ sung. Ảnh: THẾ GIANG |
Theo đó, đại diện Hội Công chứng TP dẫn chứng theo quy định hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Nhưng thực tế các hợp đồng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký hợp đồng với cá nhân thường không thông qua công chứng mà thực hiện theo hợp đồng mẫu đã đăng ký với cơ quan Nhà nước.
Tuy nhiên, nhiều hợp đồng giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng lại có các điều khoản khác hoàn toàn so với hợp đồng mẫu được đăng ký tại Sở Công thương.
Từ đó đề xuất sửa đổi theo hướng hợp đồng giao dịch khi thực hiện quyền của người sử dụng đất mà một bên là cá nhân phải được công chứng chứng thực hợp đồng thay vì theo yêu cầu của các bên như hiện nay.
Những bất cập nêu trên sẽ không xảy ra nếu hợp đồng mua bán giữa tổ chức kinh doanh bất động sản với cá nhân được công chứng, đảm bảo tính xác thực của giao dịch, tính pháp lý của các chủ thể và của sản phẩm bất động sản được bán.
Về vấn đề này, ông Quách Hữu Thái cũng đề xuất nên quy định hợp đồng giao dịch có một bên là cá nhân với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải công chứng. Lúc này tổ chức công chứng sẽ là bên thứ ba kiểm tra tính pháp lý, kèm theo là bảo vệ quyền lợi của những người mua tài sản hình thành trong tương lai, hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh về sau.
Người dân ký hợp đồng mẫu gặp những rủi ro gì?
Việc các cá nhân tham gia giao dịch ký các hợp đồng mẫu để mua các tài sản hình thành trong tương lai của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường gặp phải những bất lợi như:
Thứ nhất, bên mua là cá nhân luôn là bên yếu thế, phụ thuộc hoàn toàn vào thông tin do tổ chức kinh doanh bất động sản cung cấp, không thể biết được sản phẩm bất động sản đem bán đã đảm bảo đủ điều kiện pháp luật quy định hay chưa.
Hai là, việc thực hiện hợp đồng phụ thuộc hoàn toàn vào bên bán, không đảm bảo quyền lợi cho bên mua cá nhân (bán sản phẩm trong khi dự án đang thế chấp, chậm bàn giao căn hộ, chậm hình thành bộ máy quản lý chung cư, chiếm dụng số tiền quản lý chung cư mà người mua phải ứng trước khi thanh toán tiền mua, nhiều năm chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu vì bên bán vi phạm nghĩa vụ với Nhà nước…). Có không ít vụ tranh chấp, thậm chí lừa đảo xảy ra, gây mất trật tự xã hội, buộc Nhà nước phải tham gia giải quyết.
