Nguy cơ rủi ro khi mua căn hộ du lịch
(PL)- Nếu nhà đầu tư thứ cấp (người mua) chỉ chăm chăm nhìn vào cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư thì khả năng gặp phải rủi ro là rất lớn.

Sự kiện 60 khách hàng mua căn hộ khách sạn/du lịch (condotel) tại khách sạn (KS) International Bavico Nha Trang đang có nguy cơ trắng tay (xem Pháp Luật TP.HCM ngày 5-4) khiến dư luận rất quan tâm. Lý do, condotel cũng như căn hộ/ biệt thự nghỉ dưỡng (tạm gọi chung là condotel) là loại hình bất động sản (BĐS) mới đang được nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS chú trọng đầu tư và nhiều khách hàng tìm mua nhưng quy định pháp lý liên quan còn rất lỏng lẻo nếu không muốn nói là có khá nhiều kẽ hở...

Đã có khách hàng khiếu nại

Mới đây, bà Võ Thị Hằng Thịnh, khách hàng đầu tư căn biệt thự C33, trị giá hơn 9,7 tỉ đồng, tại dự án Khu nghỉ dưỡng Vũng Tàu The Hamptons - Hồ Tràm đã phản ánh tới báo Pháp Luật TP.HCM. Bà Thịnh cho rằng bên chủ dự án đầu tư đã không tuân thủ các điều kiện theo quy định pháp luật trong việc bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, làm thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, bà Thịnh đã phản ánh sai phạm của chủ đầu tư dự án đến Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu với câu hỏi: “Vì sao cho đến tận thời điểm này, 82 căn biệt thự của dự án vẫn không có văn bản cho phép của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc BĐS đủ điều kiện được bán và không có văn bản bảo lãnh của ngân hàng nhưng dự án này vẫn được mở bán bình thường?”.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lại cho rằng: “Do dự án này được phê duyệt với chức năng là khu nghỉ dưỡng nên không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc mở bán, huy động vốn không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS”.

“Hiện nay theo quy định đối với dự án nhà ở bắt buộc phải có chứng thư bảo lãnh, còn đối với biệt thự nghỉ dưỡng lại không có điều kiện này. Vậy khi mua biệt thự nghỉ dưỡng, những khách hàng như chúng tôi sẽ được pháp luật bảo vệ như thế nào?” - bà Thịnh lo lắng.

Nguy cơ rủi ro khi mua căn hộ du lịch - ảnh 1
Nhà đầu tư đang mong sớm có chính sách cụ thể, rõ ràng để đảm bảo quyền lợi của họ khi đầu tư vào condotel. Ảnh: TL

Mối lo quyền sở hữu

Để thu hút khách hàng, các dự án condotel thường đưa ra những cam kết lợi nhuận vô cùng hấp dẫn, từ 10% đến 12%/năm dựa trên giá trị căn hộ trong vòng 5-10 năm. Hoặc có chủ đầu tư lại đưa ra hình thức chia sẻ lợi nhuận tối đa với tỉ lệ lên đến 95%-5% trong thời gian năm năm. Tức là chủ đầu tư chỉ lấy 5% phí quản lý, còn lại toàn bộ 95% lợi nhuận kinh doanh đều thuộc về chủ đầu tư căn hộ.

Mức cam kết lợi nhuận khá cao đã khiến nhiều nhà đầu tư “mờ mắt”, bỏ qua hoặc không xem xét kỹ các yếu tố pháp lý liên quan tới căn hộ du lịch. Ông Nguyễn Hữu Tuân, quận Phú Nhuận cho biết: Khi chào bán, các nhân viên tư vấn chỉ nhấn mạnh vào các điểm nổi bật như chiết khấu, cam kết lợi nhuận, vị trí, tiềm năng sinh lời. Gần như không nhân viên nào đả động đến một thực tế là condotel chưa được cấp giấy chứng nhận do luật chưa quy định. Khi bị khách hàng hỏi, họ mới trả lời chung chung, đại loại “nhà nước đang nghiên cứu, sắp có chính sách cấp giấy cho loại hình này rồi, anh chị cứ yên tâm”.

“Bản thân căn hộ chung cư là loại hình sản phẩm được pháp luật thừa nhận mà hiện nay nhiều khách hàng vẫn còn chưa được cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư cố tình chây ỳ. Huống chi condotel chưa được pháp luật thừa nhận, chưa có bất cứ quy định nào công nhận quyền sở hữu chính đáng của nhà đầu tư thì mức độ rủi ro còn lớn đến mức nào?” - anh Tuân đặt vấn đề.

Trao đổi với chúng tôi, nhiều nhà đầu tư đã mua condotel bắt đầu tỏ ra lo ngại về vấn đề quyền sở hữu. Bà Phạm Ngọc Yến, quận Tân Bình nói: “Giờ tôi mới để ý một khi việc hợp pháp hóa quyền sở hữu đối với condotel vẫn đang là bài toán nan giải thì chắc chắn nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn khi có nhu cầu chuyển nhượng hay thế chấp tài sản này để vay vốn ngân hàng”.

23.000 condotel được chào bán trong năm 2017 trên cả nước, số giao dịch thành công lên đến khoảng 12.500 căn. Ước tính có tới 60% dòng tiền trên thị trường BĐS đổ vào condotel trong năm qua. 

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Trong khi đó, ông Lê Nam, ngụ quận 4, tỏ rõ sự lo lắng: Cần phải có chế tài cụ thể trong việc thực hiện các quy định của hợp đồng mua bán loại hình condotel. Bởi hiện nay nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho các nhà đầu tư thì cũng chẳng biết phải làm sao.

Tổng giám đốc một công ty địa ốc đưa ra cảnh báo: Hiện các chủ đầu tư dự án condotel tăng cường các yếu tố quảng bá sản phẩm cũng như đẩy mạnh các chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. Hầu hết họ lại không tập trung hoạch định kỹ cho khả năng vận hành dự án hiệu quả, vốn là yếu tố cốt lõi để giúp condotel đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết với khách hàng.

“Do đó, nếu khách hàng đầu tư vào condotel mà chỉ quan tâm đến cam kết lợi nhuận, không tìm hiểu kỹ xem chủ đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án căn hộ du lịch không, vốn chủ sở hữu có mạnh không… thì nguy cơ gặp phải nhiều rủi ro là rất lớn” - vị này đưa ra cảnh báo.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng: Người mua condotel không nên chỉ quan tâm đến cam kết lợi nhuận cao. Bởi lợi nhuận càng cao thì rủi ro cũng càng lớn. Vậy mức lợi nhuận bao nhiêu là hợp lý? “Ở Thái Lan, chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận 7%/năm, Trung Quốc là 5%/năm. Ở Việt Nam, mức lợi nhuận phổ biến 8%-10% trong năm năm là có thể chấp nhận được. Còn với những chủ đầu tư nào cam kết 15%-20% thì nhà đầu tư cần cẩn trọng, bởi mức lợi nhuận đó gần như không tưởng” - TS Lực nói.

Cũng theo ông Lực, khách hàng mua condotel rất cần quan tâm đến vấn đề thanh khoản bởi sau khi mua mà không thể chuyển nhượng được thì vô cùng rủi ro. Ông Lực kiến nghị các cơ quan quản lý cần phải có hợp đồng mẫu về cam kết lợi nhuận đối với loại hình condotel. Bởi với tình trạng pháp lý hiện vẫn chưa rõ ràng và không phải chủ đầu tư nào cũng làm ăn chuyên nghiệp, uy tín thì đây là phương án tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của khách hàng. “Đây cũng sẽ là “lá bùa” để khách hàng bảo vệ quyền lợi kinh tế trong trường hợp chủ đầu tư hứa lèo” - ông Lực ví von.

Những điều cần lưu ý khi mua condotel

• Về việc cấp giấy chứng nhận: Người mua condotel thời điểm hiện nay sẽ chưa được cấp giấy chứng nhận vì pháp luật vẫn chưa có quy định rõ ràng đối với loại hình BĐS này.

• Về chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel (công trình xây dựng không phải nhà ở).

• Về hợp đồng mẫu và chế tài: Đối với các BĐS du lịch, khách hàng sau khi mua sẽ ký hợp đồng hợp tác kinh doanh theo hình thức time-share (mua quyền sở hữu một BĐS trong một khoảng thời gian nhất định) với chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện chưa có hợp đồng mẫu với những quy định rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Do đó, nếu quyết định mua, khách hàng phải chắc chắn đã hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng. Cần thiết phải tham khảo ý kiến giới chuyên môn, luật sư chuyên về nhà đất.

• Việc giao đất để phát triển các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đang có điểm nghẽn. Theo Luật Đất đai 2013, đất để phát triển condotel là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, có thời gian sử dụng thông thường là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. Mặc dù vậy, một vài địa phương đã giao đất này theo chế độ sử dụng đất ở, tức là được sử dụng lâu dài, trong khi một số địa phương vẫn giao theo đất kinh doanh dịch vụ, được sử dụng có thời hạn. Đây là điểm nghẽn kéo theo việc cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư.

• Chính sách cam kết lợi nhuận cao khiến dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng vận hành dự án của chủ đầu tư. Do đó, đừng chọn những chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, chỉ chú trọng vào việc bán mà ít quan tâm đến việc quản lý, vận hành khi dự án đi vào hoạt động.

_________________________________

Cấp giấy 50 năm, chủ căn hộ không được tự ý khai thác

Đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel cho khách hàng với mục đích sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ, thời hạn không quá 50 năm. Phải xác định condotel là loại hình căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn, không hình thành đơn vị ở và áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung tương tự như đối với công trình khách sạn.

Về quản lý, vận hành, khai thác condotel, đề nghị khi quyết định chủ trương đầu tư dự án cần xác định rõ các ràng buộc theo hướng: Chủ đầu tư chỉ được bán không quá 70% số lượng căn hộ condotel tại dự án. Mục đích để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án cũng như các cam kết với khách hàng. Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ condotel theo thỏa thuận giữa các bên với hình thức có hợp đồng khung.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ condotel muốn kết thúc hợp đồng cho thuê lại với chủ đầu tư thì phải chuyển nhượng căn hộ condotel cho chủ đầu tư hoặc khách hàng khác, không được tự quản lý hay tự cho thuê và ở tại căn hộ.

Ông TRẦN ĐÌNH KHANHPhó trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng LÊ PHI ghi tại cuộc hội thảo về condotel ngày 7-4

THÙY LINH