Hiểu về bản đồ quy hoạch để tránh mất tiền oan

Không ít trường hợp người dân vì thiếu thông tin quy hoạch mà phải chịu cảnh tiền mất tật mang khi mua bán nhà, đất. Trong khi thông tin về quy hoạch đều luôn được các cơ quan quản lý công khai, minh bạch và dễ dàng tra cứu thì nhiều người vẫn bỏ qua bước này vì tin tưởng người bán hoặc không nắm rõ vấn đề.

Mất tiền vì thiếu thông tin

Điển hình như trường hợp của bà VTN (quận Tân Bình, TP.HCM) năm 2018 đã đặt cọc 300 triệu đồng cho bà PTT (quận 5) để mua một phần thửa đất X tại xã Đông Thạnh (huyện Hóc Môn). Mảnh đất này có giá 1,48 tỉ đồng. Đúng ra sau đó bà T. phải đi công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho bà N. nhưng quá thời hạn trong hợp đồng mà bà T. vẫn không thực hiện theo cam kết.

Khi bà N. đến xã Đông Thạnh tìm hiểu mới phát hiện ra đây chỉ là dự án ảo. Thực tế thửa đất X nằm trong diện tích gần 10.500 m², vốn là đất lúa của một người trong huyện. Bà N. gửi đơn tố cáo đến UBND huyện Hóc Môn mới biết đã có nhiều người bị lừa giống mình.

Trường hợp này nếu ngay từ đầu bà N. đến Phòng Địa chính xã Đông Thạnh hỏi thông tin về quy hoạch thì sẽ biết được ngay những thông tin quan trọng là lô đất thuộc quyền sở hữu của ai, có thuộc dự án đầu tư nào hay không, mảnh đất là đất ở hay đất nông nghiệp, có tranh chấp hay không… thì đã không bị lừa.

Do đó, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP.HCM khuyến cáo khi có nhu cầu mua bán bất động sản (BĐS), trước tiên người dân phải đề nghị người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất và giấy xác nhận tình trạng BĐS. Giấy này do UBND xã, phường, thị trấn nơi có BĐS đó thực hiện. Nội dung nêu rõ tình trạng pháp lý của thửa đất bao gồm: Thông tin quy hoạch, tranh chấp, xử lý vi phạm hành chính về đất đai (nếu có)...

Theo kiến trúc sư Nguyễn Lê Tuấn Vũ, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Địa ốc FICO, khi mua nhà, đất người dân nên chú ý thông tin bản đồ quy hoạch. Trong đó, bản đồ cần chú ý nhất là quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan chức năng phê duyệt, chứ không phải do chủ đầu tư đưa ra.

Người dân đang tìm thông tin quy hoạch một khu dân cư tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: HTD

Ý nghĩa cụ thể của bản đồ quy hoạch

Theo Luật Quy hoạch đô thị, bản vẽ của đồ án quy hoạch chung TP trực thuộc trung ương sẽ được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000. Đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ khu vực nội thị và các khu vực dự kiến phát triển. Tỉ lệ bản đồ quy hoạch chung đối với TP thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000. Đối với thị trấn, quy định về tỉ lệ bản đồ quy hoạch sẽ là 1/5.000 hoặc 1/10.000 căn cứ khoản 2 Điều 27 theo luật định.

Bản đồ 1/5.000: Có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng giao thông, phân chia rõ ràng mốc giới, địa giới các phần đất dành để phát triển hạ tầng như đường, cầu, cống, điện, khu dân cư, cây xanh… Đây là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư, là nền tảng giúp giải quyết các vấn đề giải phóng mặt bằng, bồi thường, di dân… sau này.

Bản đồ 1/2.000: Xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch; xác định chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất… Bản đồ này liên quan mật thiết với quyền sở hữu về đất đai (quyền sử dụng đất). Vì vậy nó có giá trị pháp lý cao và là căn cứ để giải quyết tranh tụng (nếu có) sau này.

Bản đồ 1/500: Bản đồ 1/500 phải quy hoạch chi tiết, bố trí cụ thể tất cả công trình trên đất, về hạ tầng kỹ thuật, chi tiết bố trí cho đến từng ranh giới lô đất. Đây chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng. Là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

Các nhà đầu tư khi tiếp cận những loại bản đồ trên sẽ có được cái nhìn bao quát nhất về mảnh đất. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư sẽ biết được mảnh đất định đầu tư sẽ có những tiện ích nào xung quanh, cơ sở hạ tầng tới đâu, khu vực được xây bao nhiêu tầng, phù hợp với việc đầu tư xây dựng gì… để lựa chọn đầu tư.