Theo các chuyên gia, đây không phải là tín hiệu tiêu cực đối với thị trường bất động sản (BĐS) mà là yếu tố thúc đẩy quá trình điều chỉnh theo hướng bền vững hơn.
Lãi suất leo thang, người vay mua nhà đuối sức
Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng thương mại không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Những yêu cầu này được đưa ra trong bối cảnh tín dụng BĐS năm 2025 ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, tiềm ẩn rủi ro đối với hệ thống. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối năm ngoái, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tại các tổ chức tín dụng đã lên tới khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng 36,24% so với một năm trước đó.
Đáng chú ý, dòng vốn đổ vào hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục tăng nhanh hơn mặt bằng chung. Dư nợ tín dụng cho lĩnh vực này đạt khoảng 2,16 triệu tỉ đồng, tăng tới 49,55% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp 1,85 lần so với dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và sử dụng BĐS.
Khi dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm bị “khóa” ở mức không vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, trong khi tín dụng lại tăng nhanh hơn huy động vốn, áp lực lên mặt bằng lãi suất bắt đầu gia tăng. Lãi suất tiền gửi theo đó nhích lên, kéo theo lãi suất cho vay cũng chịu sức ép đi lên.
Diễn biến này nhanh chóng truyền dẫn sang thị trường BĐS, đặc biệt là nhóm người vay mua nhà.
Chia sẻ về áp lực lãi vay, chị Hải (phường Long Trường) cho biết vợ chồng chị vay tiền mua căn hộ cách đây vài năm với giá 3,4 tỉ đồng. Hai năm đầu “dễ thở” nhờ được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0%/năm. Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, gánh nặng tài chính bắt đầu lộ rõ.
“Có thời điểm năm ngoái, mỗi tháng tôi trả khoảng 26 triệu đồng. Nhưng 3-4 tháng gần đây, khi lãi suất tăng trở lại, dù dư nợ gốc đã giảm từ 2,6 tỉ xuống còn 2,4 tỉ đồng, số tiền phải trả hàng tháng lại bật lên hơn 30 triệu đồng”, chị Hải nói.
Áp lực lãi vay kéo dài khiến gia đình chị buộc tính đến phương án bán nhà để giảm gánh nặng. Tuy nhiên, thị trường trầm lắng khiến bài toán càng khó. “Muốn bán nhanh nên chúng tôi chỉ rao bán với giá 2,9 tỉ đồng, chấp nhận lỗ ngay 500 triệu đồng so với giá mua từ chủ đầu tư. Chưa kể, số tiền lãi đã trả suốt thời gian qua cũng lên tới gần 600 triệu đồng”, chị chia sẻ.
Theo đó, tổng khoản lỗ thực tế mà gia đình phải gánh lên tới 1,1 tỉ đồng, một con số không dễ chấp nhận nhưng vợ chồng chị gần như không còn lựa chọn nào khác.
Câu chuyện này không còn là cá biệt, mà đang phản ánh rõ bức tranh chung của nhiều người vay mua nhà trong giai đoạn lãi suất tăng cao, khi mỗi quyết định đều phải trả giá đắt.
Dù vẫn đang trong thời gian được hưởng chính sách ưu đãi lãi suất kéo dài 3 năm với mức lãi suất chỉ có 5,5%/năm dành cho người dưới 35 tuổi, song chị Vân Anh (phường Tân Sơn Nhất) cũng hồi hộp với xu hướng lãi suất thả nổi.
“Tôi đang dồn sức tiết kiệm tối đa, cắt giảm gần như mọi khoản chi không cần thiết để khi hết ưu đãi lãi suất có thể trả bớt nợ gốc. Chỉ cần giảm được dư nợ một phần thôi thì áp lực lãi vay mỗi tháng cũng sẽ nhẹ đi đáng kể. Trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động như hiện nay, tôi nghĩ đây gần như là cách duy nhất để tự giải cứu mình, nếu cứ giữ nguyên khoản vay thì càng về sau càng đuối”, chị Vân Anh lo lắng.
Siết tín dụng, tăng chi phí: Thị trường địa ốc vào vòng sàng lọc
Nhận định về lãi suất cho vay mua nhà đang neo cao, ông Phạm Hồng Hải, Tổng Giám đốc ngân hàng OCB, cho biết hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn đang triển khai nhiều chương trình lãi suất nhằm hỗ trợ người vay mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng mục tiêu, bao gồm những người có thu nhập ổn định và nhu cầu vay để ở thực.
Thông thường, ngân hàng vẫn áp dụng mức lãi suất ưu đãi trong khoảng 1 năm đầu. Tuy nhiên, với đặc thù là một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, việc hỗ trợ khách hàng cần được cân đối với các nguyên tắc vận hành. “Chúng tôi có thể chia sẻ một phần chi phí tăng thêm với khách hàng, nhưng đồng thời vẫn phải đảm bảo yêu cầu quản trị rủi ro, cũng như nguyên tắc cho vay là phải thu hồi được vốn”, đại diện ngân hàng nhấn mạnh.
Nhận định về định hướng kiểm soát cho vay đối lĩnh vực BĐS của Ngân hàng Nhà nước, Tổng Giám đốc một ngân hàng thương mại tư nhân nêu quan điểm: Theo định hướng của nhà điều hành, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực BĐS đang được kiểm soát chặt chẽ hơn. Trên cơ sở đó, ngay từ năm ngoái, chúng tôi đã xác định rõ định hướng trong danh mục tín dụng BĐS là ưu tiên lựa chọn các nhà phát triển có chất lượng. Bởi trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, những doanh nghiệp BĐS có năng lực và nền tảng tốt sẽ có khả năng chống chịu và duy trì hoạt động hiệu quả hơn so với phần còn lại của thị trường.
Trong danh mục này, chúng tôi nhận thấy các nhà phát triển BĐS trong thời gian qua đã phải gồng gánh đáng kể, chấp nhận mức biên lợi nhuận thấp hơn. Trước đây, thông thường các chủ đầu tư đều triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất cho khách hàng trong khoảng 1-2 năm.
Tuy nhiên, khi mặt bằng lãi suất tăng lên, phần chi phí phát sinh thêm không được chuyển sang người mua, mà phần lớn do chính các nhà phát triển hấp thụ. Điều này tạo áp lực đáng kể lên hiệu quả tài chính của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Trong ngắn hạn, áp lực hiện tại vẫn ở mức có thể chấp nhận được đối với các nhà phát triển BĐS. Tuy nhiên, về dài hạn, rủi ro sẽ gia tăng đáng kể khi mặt bằng chi phí đầu vào đồng loạt đi lên, từ thuế, chi phí vật liệu xây dựng đến chi phí vốn vay.
Xu hướng thị trường cho thấy, chỉ những nhà phát triển BĐS có năng lực tài chính vững, có khả năng tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý, đồng thời triển khai dự án với nền tảng pháp lý minh bạch, rõ ràng mới có thể duy trì và phát triển bền vững.
Ngược lại, những mô hình kinh doanh trước đây theo kiểu “đánh nhanh thắng nhanh”, chưa hoàn tất pháp lý nhưng đã đưa sản phẩm ra thị trường, sẽ ngày càng đối mặt với nhiều rào cản và khó khăn hơn trong bối cảnh hiện nay.
Trước đây ngân hàng không tham gia sâu vào lĩnh vực BĐS, mà chủ yếu tập trung vào các khoản cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, thời gian gần đây, ACB đã từng bước mở rộng hiện diện sang phân khúc BĐS khu công nghiệp.
Việc cung ứng vốn cho lĩnh vực này không chỉ dừng lại ở hoạt động tài trợ BĐS, mà về bản chất là góp phần dẫn vốn vào khu vực sản xuất của nền kinh tế. Do đó, BĐS khu công nghiệp đang trở thành một trong những định hướng trọng tâm được ACB ưu tiên phát triển thời gian qua và sẽ tiếp tục đẩy mạnh trong thời gian tới.
Ông Huỳnh Duy Sang, Giám đốc Khối Thị trường tài chính ACB
