Gửi tới chuyên mục "Chat với chuyên gia" do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp cùng Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức, một bạn đọc đặt câu hỏi:
Xin cho tôi hỏi, hồi 2018 tôi có mua một căn chung cư, hiện chưa có sổ hồng. Khi làm thủ tục cấp sổ hồng căn hộ chung cư này thì tôi cần đóng những khoản tiền nào?
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên môn Luật đất đai, Pháp luật kinh doanh bất động sản, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, trả lời:
Từ ngày 1-8-2024, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2023 bắt đầu có hiệu lực thi hành. Khi hợp đồng mua bán được ký kết trước ngày 1-8-2024 (thời điểm Luật KDBĐS 2014 đang có hiệu lực) và người mua đã nhận bàn giao nhà ở, thì theo khoản 9 Điều 83 Luật KDBĐS 2023, việc thanh toán hợp đồng mua bán sẽ tiếp tục thực hiện theo Luật KDBĐS năm 2014.
Thứ nhất, khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014 quy định: “Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng - PV) cho bên mua, bên thuê mua.”
Như vậy, để được cấp sổ hồng người mua phải đóng 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán cho bên bán (chủ đầu tư).
Thứ hai, người mua phải nộp tiền lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo Điều 4 Nghị định 10/2022 quy định về lệ phí trước bạ.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Theo đó, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số phân bổ (xác định theo Nghị định 53/2011).
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà. Nghĩa là, người mua nhà sẽ phải đóng lệ phí trước bạ với mức tương ứng 0,5% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Thứ ba, các loại phí, lệ phí cấp sổ hồng.
Người mua chung cư phải đóng các loại phí, lệ phí như phí thẩm định hồ sơ cấp sổ hồng, lệ phí cấp sổ hồng.
Theo Thông tư 85/2019 (được sửa đổi bởi Thông tư 106/2021) thì các loại phí, lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quyết định. Như vậy, phí, lệ phí cấp sổ hồng sẽ khác nhau tùy theo từng tỉnh thành. Ví dụ, nếu chung cư nằm trên địa bàn TP.HCM thì mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp sổ hồng được quy định tại Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND.
Tóm lại, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư, người mua có thể phải nộp các khoản tiền sau:
- 5% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ còn lại.
- Lệ phí trước bạ.
- Phí, lệ phí cấp sổ hồng.
- Phí công chứng ủy quyền.
Người mua cần căn cứ vào giá trị hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư, quy định về phí cấp Giấy chứng nhận, phí dịch vụ của các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương để xác định cụ thể các khoản phí phải nộp. Bên cạnh đó, khi có thông tin được cấp sổ, chủ đầu tư cũng sẽ gửi thông báo cho người mua, trong đó nêu rõ các khoản tiền mà người mua cần thanh toán để được cấp sổ.
Ai có trách nhiệm làm hồ sơ cấp sổ hồng?
Theo quy định của khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS 2023, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Điều này có nghĩa là trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho người mua căn hộ chung cư thuộc về chủ đầu tư nếu người mua không tự nguyện làm thủ tục này. Tuy nhiên, người mua có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư trong việc thực hiện thủ tục.
Theo đó, người mua cần hoàn thành các hồ sơ theo yêu cầu của chủ đầu tư và ủy quyền cho chủ đầu tư làm thủ tục cấp sổ cho căn hộ của mình. Việc ủy quyền này được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng và người mua còn phải trả phí công chứng. Mức phí này xác định theo quy định của các tổ chức hành nghề công chứng.
