Giá đất tại TP.HCM tăng chóng mặt
Khảo sát gần đây cho thấy giá đất ở hàng loạt khu vực tăng giá vùn vụt. Để làm rõ nguyên nhân và tìm ra các giải pháp làm lành mạnh thị trường bất động sản, giúp người mua tránh được rủi ro, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức tọa đàm “Giải mã cơn sốt đất tại TP.HCM”. Cuộc tọa đàm diễn ra sáng 19-5 tại Tòa soạn Pháp Luật TP.HCM.
Phó Tổng biên tập Nguyễn Thị Thu Tâm cám ơn các vị khách tham gia cuộc tọa đàm “Giải mã cơn sốt đất tại TP.HCM” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức, sáng 19-5. Ảnh: HOÀNG GIANG
Thực tế tại TP.HCM, hiện nay nhiều đầu nậu đã đứng ra gom đất phân lô. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, cá nhân đứng ra bán đất thì không phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Nhưng Luật cũng chưa quy định rõ nếu bán nhiều lần thì có được xem là kinh doanh bất động sản hay không.
Trên đây là một trong những nội dung được bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Chính sách nhà ở và Thị trường bất động sản TP đưa ra trong buổi tọa đàm.
Kẽ hở của luật
Theo bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Chính sách nhà ở và Thị trường bất động sản TP, thời gian qua cơn sốt đất tại TP.HCM đang lan rộng. Không chỉ các quận, huyện vùng ven mà các quận trung tâm cũng đang bị làm giá.
Trước tình hình này, Thành uỷ, UBND TP và Bộ Xây dựng cũng đã vào cuộc và có những động thái cụ thể.
Bà Khuyên thông tin, UBND TP cũng đã có nhiều cuộc họp để nghe các doanh nghiệp và cơ quan chức năng báo cáo tình hình. Đồng thời khẳng định ba huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn hiện chưa thành lập quận. Ngoài ra, tại Củ Chi, Cần Giờ đúng là đang có những dự án lớn nhưng hiện nay chưa có bất kỳ nhà đầu tư nào chính thức triển khai thực hiện dự án.
“Đó mới chỉ là ý tưởng của một số doanh nghiệp, TP chưa chính thức giao đất cho bất cứ doanh nghiệp nào”, bà Khuyên nói.
Một yếu tố nữa được cho là có liên quan đến tình trạng phân lô, bán nền tại các quận, huyện vùng ven là Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Theo bà Khuyên, chính sách này rất tốt đẹp để tạo điều kiện về nhà ở cho người dân nhưng cũng đang bị đầu nậu lợi dụng để phân lô, bán nền tràn lan.
Bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Chính sách nhà ở và Thị trường bất động sản TP, đang phát biểu. Ảnh: HOÀNG GIANG
Bà Khuyên phân tích, những lô đất phân lô, tách thửa theo Quyết định 33 chỉ là do các cá nhân thực hiện chứ không thể nào là tổ chức. Vì nếu là tổ chức thì phải làm các thủ tục lập dự án theo quy định của pháp luật. Với thực tế tại TP.HCM, hiện nay nhiều đầu nậu đã đứng ra, gom đất phân lô, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, cá nhân đứng ra bán đất thì không phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Nhưng Luật cũng chưa quy định rõ, nếu bán nhiều lần thì có được xem là kinh doanh bất động sản hay không.
“Đây cũng là một kẽ hở của luật và chúng tôi sẽ báo cáo Bộ Xây dựng để xem xét thêm về việc này. Đồng thời trước sự tăng giá bất thường của thị trường bất động sản tại TP.HCM, Sở Xây dựng cũng đã được UBND TP chỉ đạo báo cáo Bộ Xây dựng để bộ tổng hợp báo cáo Thủ tướng”, bà Khuyên cho hay.
Không để cho “cò” đất lộng hành
Theo quan sát của ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Danh Khôi Á châu (DKRA), giá đất tại khu Đông Tăng Long từ đầu 2016 chỉ ở vào khoảng 10-12 triệu/m2, đến cuối 2016 giá ở đây đã tăng lên mức 15-17 triệu/m2. Tương tự, tại khu vực quận 9 giao dịch chủ yếu từ 20-24 triệu/m2. Việc tăng giá đất nền ở những khu vực này là do thông tin bùng nổ về qui hoạch hạ tầng, thông tin từ huyện lên quận cũng khiến việc tăng giá lan rộng khắp. Cũng theo ông Lâm, việc tăng giá không chỉ diễn ra ở các quận vùng ven, hay nội thành mà giá đất ở các huyện như Long An, Đồng Nai hiện giá cũng đã tăng 2-3 lần.
Trước đây, ở Đồng Nai, giá chỉ dao động quanh mức 2-3,5 triệu/m2 ở Đồng Nai, nay đã tăng lên trên 5 triệu đồng/m2. Trong khi đó hạ tầng vẫn chưa có gì thay đổi. Ông Lâm cũng cho rằng việc tăng giá như vậy đang gây hoang mang cho người mua, thậm chí có người cảm thấy hoảng sợ và không dám tham gia vào thị trường.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Danh Khôi Á Châu. Ảnh: HOÀNG GIANG
Bên cạnh đó, ông Lâm cũng cho rằng: Để xác định việc tăng giá là ảo hay thật phải mổ xẻ thông tin, so sánh giá đất với khu vực tương tự để biết việc tăng giá là theo lộ trình, là dựa vào các yếu tố thị trường hay việc tăng giá chủ yếu dựa vào tin đồn huyện sắp thành quận, cho phân lô bán nền…
Người dân cần phải trang bị kiến thức trước khi có quyết định đầu tư bất động sản để biết “cò” đất có đang dùng chiêu đẩy giá ảo hay không. Chẳng hạn, nếu thấy khu vực nào đó không có sự thay đổi nào về hạ tầng để giúp gia tăng giá trị mà mức giá vẫn tăng lên mức 100% thì điều đó là bất thường.
Trước thực tế có không ít dân môi giới nhà đất làm ăn theo kiểu chụp giật, kiếm lời. Ông Lâm cho rằng các cơ quan chức năng liên quan cần phải mạnh mẽ hơn trong việc rà soát, ràng buộc trách nhiệm một cách chặt chẽ hơn đối với những người hành nghề môi giới nhà đất. Nếu không sẽ khiến những người làm môi giới bất động sản bài bản, có trách nhiệm với thị trường thì không phát triển được, trong khi đó giới đầu nậu dùng đủ chiêu trò đẩy giá trị bất động sản lên quá xa so với giá trị thật, gây ra việc tăng giá mất kiểm soát như hiện nay.
Cũng theo ông Lâm, vai trò của nhà môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng. Họ không đơn thuần là những người giới thiệu mà còn có thể dùng tài chính để “khống chế” giá đất tại một khu vực nhất định. Ông Lâm dẫn ví dụ, một số nhà môi giới địa phương có thể rải tiền ra để đầu tư và đầu cơ, để từ đó thiết lập mặt bằng giá mới. Theo đó, tất cả khách hàng muốn mua đất ở khu vực này phải theo mặt bằng giá mới do “cò” đất lập ra.
Cơn sốt giá ảo đất nền làm méo mó thị trường
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho biết: Tình hình cơn sốt giá đất nền không chỉ diễn ra tại các quận ven và huyện ngoại thành TP.HCM mà còn diễn ra tại Đà Nẵng, Nha Trang...
Riêng tại TP.HCM đang diễn ra cơn sốt giá ảo trong phân khúc đất nền ở các quận ven và một số huyện như: quận 9, quận 12, quận Thủ Đức, quận Bình Tân, huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Cần Giờ.
Đối tượng là đất nền do hoạt động tách thửa, phân lô theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15-10-2014 hoặc đất thổ vườn trong các khu dân cư nông thôn ở các quận ven và các huyện ngoại thành; thậm chí có cả trường hợp một số khu đất nông nghiệp cũng bị phân lô bán giấy tay trái pháp luật.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM phát biểu tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG
Trong vòng một năm qua, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%. Ví dụ: Đất nền tại một số khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2; giá đất nền tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) có vị trí đã lên đến 10-12 triệu đồng/m2; giá đất nông nghiệp một số khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi đã tăng đến trên dưới 50% trong bốn tháng đầu năm 2017, trong đó đất nền mặt tiền quốc lộ 22 cũng đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.
"Giới đầu nậu và cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp và là bên thủ lợi nhiều nhất trong cơn sốt giá ảo đất nền hiện nay. Cơn sốt giá ảo đất nền này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. Cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả, không để xảy ra vỡ "bong bóng" gây thiệt hại dây chuyền trên thị trường bất động sản, và để bảo vệ người tiêu dùng", ông Châu nhận định.
Cò đất không đủ lực để kéo bóng bóng bất động sản xuất hiện
Trong khi nhiều người lo ngại về việc giá đất nền vùng ven tăng quá mạnh và ngày càng lan rộng sang các nhiều khu vực khác, có thế sẽ dẫn đến nguy cơ khiến bong bóng bất động sản quay trở lại.
Tuy nhiên, theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, lại cho rằng dường như câu chuyện sốt đất vùng ven đang được nhận diện quá lớn so với những gì đang diễn ra. Và vấn đề này dường như đang được giới báo chí làm cho nó lớn hơn so với thực tế.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế . Ảnh: HOÀNG GIANG
Ông Hiển nhận định “giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường BĐS đã phục hồi là chuyện dễ hiểu”. Tuy vậy, ông Hiển cũng cho rằng từ giữa năm 2015 đến nay mà đất nền tại khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý. Đối với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những dự án thì việc tăng giá với lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7-10%/năm.
Tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành dân cư… thì giá tăng 200-300% cũng là điều bình thường. Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở những khu vực đó không tăng. Còn những khu vực khác tăng trưởng 60-70%, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.
Đúng là có một số vị trí đất nền, cò đất đã dùng thủ thuật để đẩy giá lên nhưng việc đó không đủ sức để khiến thị trường xảy ra nguy cơ bong bóng bất động sản. Bởi những nhà đầu tư tham gia vào cuộc đầu tư này nhằm mục đích đầu tư lâu dài, và họ đầu tư bằng chính tiền túi của họ. Chứ không có ngân hàng nào tham gia vào trong sự biến động của giá bất động sản này cả. Đối tượng tham gia vào thị trường lúc này chỉ có hai đối tượng là đầu nậu và những người mua nhà dưới chuẩn, tức là những người không đủ tiền để mua căn hộ thì chấp nhận bỏ một vài trăm triệu để mua mảnh đất nhỏ, giấy tờ viết tay.
Một khi khách hàng đầu tư bằng tiền túi thì lời ăn lỗ chịu, hơn nữa mức độ tăng giá nhanh tại một vài khu vực như vậy chưa đủ sức để gây ra bong bóng. Thậm chí, điều này lại có lợi cho thị trường bất động sản… Bởi những người muốn mua nhà để ở, nhưng không đủ tiền mua đất nền vì giá quá cao sẽ quay sang mua căn hộ. Trong khi đó, lượng căn hộ tung ra thị trường 2016-2017 lên tới 50.000 căn. Mà căn hộ mới là chuẩn của nhà ở, và nó đáp ứng đa dạng nhu cầu của người tiêu dùng từ phân khúc bình dân, trung cấp hay cao cấp.
Như vậy, nếu chính quyền địa phương siết việc xây nhà không giấy tờ chặt chẽ hơn nữa thì cò đất cũng không có cơ hội bán “đắt như tôm tươi” ngay cả với những mảnh đất không có giấy tờ hợp lệ. Nói chung, không có cò đất nào đủ sức làm cho bóng bóng bất động sản xuất hiện được, vì cò cứ thổi giá nhưng nếu nhà đầu cơ không xuống tiền thì họ bán cho ai.
Việc tăng giá đất nền vùng ven cũng không phải là tin xấu khiến cho công ty bất động sản không bán được hàng và cũng không tạo ra nợ xấu cho ngân hàng bởi có một nguyên tắc là ngân hàng không bao giờ định giá theo thanh khoản của thị trường.
Ngân hàng không “té nước theo mưa”
Ông Phạm Trung Hậu, Phó giám đốc Trung Tâm Kinh Doanh của ngân hàng TMCP Sài Gòn, cho rằng việc giá bất động sản tăng nóng cũng gây cho NH nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết nhu cầu của khách hàng.
Cho nên cần có những thông tin chính thức từ phía các cơ quan chức năng để người mua không bị rơi vào bẫy giá nhà đất do những giới môi giới đưa ra. Bên cạnh đó, việc minh bạch thông tin về việc không thành lập những quận huyện mới … cũng giúp cho những NH đảm bảo tính cạnh tranh, đồng thời hạn chế rủi ro trong việc cho vay bất động sản.
Ông Phạm Trung Hậu, Phó giám đốc Trung tâm Kinh doanh – Ngân hàng TMCP Sài Gòn. Ảnh: HOÀNG GIANG
Mặc dù để đảm bảo cạnh tranh, NH vẫn phải khảo sát và cho vay với tỷ lệ phù hợp với thực tế đang diễn ra, nhưng để hạn chế rủi ro trong việc kinh doanh, NH sẽ vẫn áp dụng việc định giá phù hợp đồng thời điều chỉnh tỷ lệ cho vay xuống.
Trước thực tế có những “cò” đất khi cho rằng, chỉ cần giấy tờ đảm bảo thì ngân hàng sẽ đáp ứng nhu cầu vay. Ông Hậu cho rằng ngay trong những thời điểm mà giá trị bất động sản tăng nóng thì NH càng siết chặt trong việc cho vay hơn chứ không có chuyện “té nước theo mưa”. Bởi dù giá đất có tăng cao tới mức nào đi chăng nữa thì ngân hàng cũng phải cho vay dựa trên giấy tờ pháp lý đầy đủ, giá trị thực của bất động sản chứ không phải cho vay dựa trên giá thị trường.
