Rất nhiều ý kiến phản đối hướng dẫn của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) về việc cá nhân chỉ được thế chấp nhà cho ngân hàng sau khi Pháp Luật TP.HCM ngày 5-10 đăng bài “Luật Nhà ở gây ách tắc thế chấp nhà!”.
Phải bảo đảm quyền tự do cam kết của mọi cá nhân
Ông Phan Văn Cheo, Chủ tịch Hội công chứng TP.HCM, cho biết: “Về nguyên tắc, khi đã có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ của Cục thì các công chứng viên phải chấp hành. Nhưng tới đây Hội sẽ gửi văn bản kiến nghị Bộ Tư pháp xem xét lại vấn đề này”.
Ông Cheo phân tích: Điều 164, 165 Bộ luật Dân sự minh định: “Chủ sở hữu là cá nhân có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”; “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”. Luật Đất đai năm 2003 nêu: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân” (khoản 7 Điều 113). Như vậy, không thể có việc Luật Nhà ở năm 2005 chỏi với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai mà cụ thể là hạn chế quyền định đoạt nhà, trong đó có quyền thế chấp nhà của cá nhân.
Làm thủ tục công chứng nhà đất tại phòng Công chứng số 2 TP.HCM. Ảnh: HTD
Đúng là Điều 114 Luật Nhà ở có quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, cần hiểu tinh thần của điều luật này là nếu thế chấp nhà cho ngân hàng thì cá nhân chỉ được thế chấp cho một ngân hàng duy nhất để ngân hàng đó dễ kiểm soát, xử lý tài sản. Riêng trong việc thế chấp nhà cho cá nhân thì không có ràng buộc nào”.
Cũng theo ông Cheo, suy cho cùng thì việc thế chấp nhà là nhằm công khai thông tin về tài sản để hạn chế sự gian dối, lừa đảo và bảo đảm cho việc xử lý tài sản diễn ra thuận lợi theo thỏa thuận của các bên. Pháp luật nên cho người dân được toàn quyền thế chấp nhà khi việc này không xâm phạm đến trật tự xã hội, kinh tế. Điều này cũng đảm bảo quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các cá nhân theo Điều 4 Bộ luật Dân sự.
Vật chủ được thì vật phụ cũng phải được
Đó là lưu ý của ông Nguyễn Thanh Đình, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP Cần Thơ, về sự bất hợp lý của Điều 114 Luật Nhà ở. “Nếu xem đất đai là vật chủ thì khi vật chủ được thế chấp thì vật phụ là nhà ở cũng phải được thế chấp theo. Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm cho rằng chủ sở hữu nhà ở chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng mà không được thế chấp cho tổ chức, cá nhân khác cũng chỉ là một cách hiểu. Xét về tính logic của pháp luật thì cách hiểu đó không phù hợp, cần phải được xem xét lại, nhất là khi nguồn vốn ngân hàng không phải dễ tiếp cận” - ông Đình nêu.
“Do pháp luật không quy định rõ nên khi không thể công chứng hợp đồng thế chấp nhà cho người khác, hai bên đã lách bằng cách làm hợp đồng mua bán nhà. Điều này dễ dẫn đến rủi ro cho người vay tiền là chỉ cần thực hiện không đúng theo thỏa thuận thì sẽ có nguy cơ mất luôn căn nhà, mặc dù giá trị của nó cao hơn số tiền đi vay nhiều lần”. Ông Hoàng Văn Dung, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai, phản ánh một thực tế đáng lưu ý.
Tương tự, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM, cho rằng: “Việc công chứng, đăng ký thế chấp nhằm hợp pháp hóa giao dịch, xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản. Do đó, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng cần thống nhất cách xử lý để đảm bảo được quyền lợi của người dân”.
| Nghịch lý và không đồng bộ Ngoài “cấm cản” cá nhân thế chấp nhà cho cá nhân, Công văn 339 ngày 12-9-2013 của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm còn làm nhiều người không hài lòng khi yêu cầu họ phải thực hiện khoản 1 Điều 60 Nghị định 90/2006 của Chính phủ (quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở). Bởi lẽ từ ngày 8-8-2010 thì Nghị định 90 đã không còn hiệu lực mà được thay thế bằng Nghị định 71/2010. Có lẽ Cục đã không kịp thời phát hiện “lỗi kỹ thuật” này và nay mai sẽ cải chính song vẫn có cảm nhận việc phát hành văn bản của Cục thiếu sự cân nhắc. Điều 113, 114 Luật Đất đai năm 2003 cho phép hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân. Điểm 15 Điều 1 Nghị định 11/2012 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm) gián tiếp thừa nhận cá nhân có quyền nhận tài sản thế chấp là nhà ở và khi xử lý tài sản đảm bảo thì cá nhân có thể nhận chính tài sản bảo đảm đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Trong biểu mẫu đăng ký thế chấp đất, tài sản gắn liền với đất được ban hành theo Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT cũng ghi rõ phía bên nhận thế chấp là tổ chức, cá nhân. Lý do nào Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005 chỉ cho phép cá nhân thế chấp nhà cho tổ chức tín dụng? Tuy đất là gốc nhưng cớ gì đất không có nhà thì thế chấp thoải mái, còn đất có nhà thì ngược lại? Hỏi vậy để thấy rằng có thể Luật Nhà ở không “hẹp hòi” mà chẳng qua là do cách hiểu, cách làm cụ thể. Tiếng là hướng dẫn cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng Công văn 339 của Cục đã “lấn sân” khâu công chứng hợp đồng và phạm vi giao dịch dân sự. Tại sao Cục không trao đổi, bàn bạc kỹ càng trong nội bộ và tiếp nữa là tham mưu cho lãnh đạo Bộ Tư pháp ngồi lại với hai bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường để có sự thống nhất, góp phần tháo gỡ một vướng mắc mà tự Cục đã nhận thấy nếu vấn đề được xử lý theo cách hiểu của Cục? Phải đến năm 2014 thì dự án Luật Nhà ở sửa đổi mới được trình ra Quốc hội. Vậy cứ mặc cho các giao dịch thế chấp nhà bị ách tắc hay chính Bộ Tư pháp sẽ chủ động điều chỉnh để có được sự đồng bộ, hợp lý? THU TÂM |
K.PHỤNG - N.NAM - HẢI YẾN
