Dựa trên đánh giá 3 năm ngưng thực hiện các quy định về nhu cầu vốn không được cho vay tại Thông tư 39/2016, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị khẩn.
Theo HoREA, việc gỡ bỏ các rào cản tín dụng này sẽ giúp doanh nghiệp vượt khó, thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số từ năm 2026 và bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật hiện hành.
Đề nghị xóa bỏ quy định không được cho vay góp vốn, bù đắp
Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước, HoREA phân tích sâu những bất cập pháp lý của quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và công ty cổ phần chưa niêm yết. Quy định này thiếu đồng bộ với khoản 1 Điều 17 Luật Doanh nghiệp 2020 về quyền tự do góp vốn của tổ chức, cá nhân.
Đồng thời, việc hạn chế này cũng chưa phù hợp với khoản 2 Điều 5 Luật Đầu tư 2025 về quyền được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Việc chỉ cho phép vay tín dụng để rót vốn vào công ty đã niêm yết tạo ra sự phân biệt đối xử bất bình đẳng.
Tương tự, quy định không được cho vay để bù đắp tài chính cũng tạo rào cản bất hợp lý. HoREA nêu ví dụ: Công ty A nhận chuyển nhượng 9 ha đất với giá 90 tỉ đồng để thực hiện dự án và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Khi công ty vay 90 tỉ đồng để bù đắp tài chính và thế chấp bằng chính quỹ đất đó, ngân hàng thường định giá tài sản bằng 70% giá trị thực (khoảng 63 tỉ đồng) và buộc công ty bổ sung thêm 27 tỉ đồng tài sản bảo đảm khác. Trong trường hợp xấu nhất, ngân hàng vẫn siết nợ toàn bộ tài sản nên rủi ro là rất thấp.
Theo HoREA, các khoản vay bù đắp tài chính luôn có tài sản bảo đảm thật. Rủi ro nợ xấu thực chất chỉ phát sinh do ngân hàng móc ngoặc với khách hàng "sân sau" hoặc không tuân thủ hệ thống kiểm soát nội bộ.
Về lo ngại bên thứ ba lợi dụng các giao dịch "giả cách" để trục lợi vốn, pháp luật hiện hành đã có đủ cơ chế xử lý vi phạm. Do đó, HoREA kiến nghị bãi bỏ hoàn toàn các hạn chế này.
Sửa quy định cho vay dự án chưa đủ điều kiện
Điểm nghẽn nghiêm trọng nhất đối với các nhà phát triển dự án hiện nay là quy định không được cho vay để hợp tác thực hiện dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
HoREA chỉ rõ quy định này hoàn toàn xa rời thực tế. Theo điểm c khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi dự án chung cư nghiệm thu xong phần móng là đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tại thời điểm này, chủ đầu tư được phép huy động vốn trực tiếp từ người mua nhà mà không phải chịu lãi suất nên hoàn toàn không còn nhu cầu vay ngân hàng.
Ảnh minh họa: QH
Mặt khác, điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 buộc doanh nghiệp phải dùng vốn chủ sở hữu chiếm 15-20% tổng mức đầu tư để bảo đảm thực hiện dự án. Nhu cầu vay vốn khẩn thiết nhất của doanh nghiệp chính là giai đoạn sau khi đã dùng vốn tự có tạo lập xong quỹ đất, và cần nguồn tiền để thi công xây dựng đến mức đủ điều kiện bán.
Quy định hiện hành cũng mâu thuẫn với Điều 27 Luật Xây dựng 2025 về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Rắc rối hơn, nó đẩy các chủ đầu tư nhà ở xã hội (theo Nghị quyết 201/2025/QH15) vào thế khó.
Khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024 quy định Ngân hàng Chính sách xã hội chưa cho vay ưu đãi với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đến năm 2030. Doanh nghiệp bắt buộc phải vay tín dụng thương mại, nếu bị chặn đứng dòng vốn này sẽ làm đội chi phí và đẩy giá thành nhà ở xã hội lên cao.
Từ thực tiễn đó, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi quy định: Cho phép tổ chức tín dụng giải ngân nếu dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư hoặc đã được cơ quan nhà nước thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
Đồng thời, hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định mới vào Điều 134 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 nhằm trao thêm thẩm quyền cho Ngân hàng Nhà nước trong việc quy định các trường hợp không được cấp tín dụng khác.
