Chuẩn bị cho thời điểm cuối năm, nhiều dự án bất động sản đã đồng loạt bung nguồn hàng mới. Tuy nhiên, cái khó của của thị trường lúc này vẫn là giá bán vẫn cao, thiếu nhà ở xã hội và căn hộ vừa túi tiền cho nhu cầu ở thực.
Tính toán để bung hàng
Trước những lo ngại thị trường vẫn chưa thể hồi phục vào giai đoạn cuối năm nay, đa số các chủ đầu tư đều cân đo, đong đếm nguồn cung để mở bán trong quý IV-2024 và để dành cho kế hoạch bán hàng qua năm 2025.
Tại TP.HCM, Tập đoàn Vingroup cho biết từ tháng 10 sẽ chính thức mở bán phân khu tại khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức). Trong đợt mở bán này, Vingroup sẽ cho ra mắt 2.000 căn chung cư.
Chủ đầu tư Gamuda Land cũng tiếp tục mở bán dự án Eaton Park (TP Thủ Đức) cung cấp cho thị trường 2.000 căn hộ cao cấp. Với dự án này, quý IV là thời điểm mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án. Đợt mở bán đợt đầu tiên là vào đầu năm 2024. Nguồn hàng dự kiến chủ đầu tư đưa ra thị trường gồm 550 căn hộ với giá trung bình từ 142 triệu đồng/m2.
Thị trường Bình Dương cũng có sự xôm tụ nhất phía Nam với khoảng 20 dự án chung cư được thông báo ra hàng vào quý IV. Chủ đầu tư Bcons cũng có kế hoạch đưa ra thị trường khoảng 3.000 sản phẩm căn hộ chung cư quý cuối năm. Ngoài ra còn có chủ đầu tư Phú Đông Group với nguồn hàng mở bán dự án 780 căn hộ.
Tập đoàn Nam Long cho biết sẽ ra mắt khoảng 5.000 sản phẩm căn hộ chung cư tại dự án ở huyện Bến Lức, Long An. Dự án có tổng diện tích 355 ha, mức giá của sản phẩm này khoảng 1 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, tập đoàn này sẽ mở bán trước hai phân khu trong quý IV, còn những phân khu khác sẽ lên kế hoạch cho năm sau.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam, đưa ra dự báo trong quý cuối năm nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm 10.000 căn hộ, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn. Con số này gần gấp 3 lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Một tỉ lệ lớn nguồn cung dự kiến tập trung tại phân khúc cao cấp. Trong khi đó sẽ có thêm các dự án hạng sang triển khai mở bán vào cuối năm, tiếp tục kéo mặt bằng giá bán sơ cấp đi lên trong quý cuối cùng của năm.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng trong quý IV, ngoài dự án mới, TP.HCM dự kiến có thêm nhiều dự án hoàn thiện pháp lý tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai. Điều này giúp củng cố niềm tin của người mua nhà và các nhà đầu tư.
CBRE Việt Nam cũng cho biết một số dự án có kế hoạch bán hàng trở lại sau khi được gỡ vướng pháp lý cũng dự kiến triển khai trong năm nay nhưng mở bán chính thức trong năm sau.
Doanh nghiệp vượt khó
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết bất động sản TP.HCM vẫn còn nhiều khó khăn về nguồn cung, vẫn còn lệch pha cung cầu, thiếu nhà ở vừa túi tiền.
Trong 8 tháng đầu năm 2024, TP.HCM chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư mới. Trong số đó, TP Thủ Đức chiếm đến 6 dự án. Tuy nhiên, quy mô các dự án này rất nhỏ, lớn nhất chỉ đạt 5 ha, tiếp theo là 1 ha và còn lại chỉ vài ngàn mét vuông, hầu hết là những dự án nhỏ lẻ.
Trong 8 tháng đầu năm 2024, nhà ở thương mại đạt 7,5 triệu m², chiếm 48,5% kế hoạch trong khi nhà ở xã hội đạt 205.132 m², chỉ đạt 8,2%. Ngoài ra, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 1.011 căn, trong đó gồm 678 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng. Với số lượng này hoàn toàn không đủ để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người dân.
Đáng chú ý, 100% số căn hộ đều thuộc phân khúc cao cấp, không có bất kỳ căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân. So với cùng kỳ, số lượng căn hộ trong 8 tháng đầu năm 2024 đã giảm hơn 94,9%, chỉ đạt 14.286 căn, thấp hơn nhiều so với mức bình quân.
Theo ông Châu, sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất yếu. Do đó, các doanh nghiệp nên “liệu cơm gắp mắm”, cân nhắc kỹ lưỡng năng lực đầu tư, tránh dàn trải và bố trí nguồn lực tài chính sao cho phù hợp.
“Hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) các dự án bất động vẫn gặp khó, nếu được tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ giúp nhiều dự án, doanh nghiệp gỡ được dòng tiền. Khi các dự án được triển khai trở lại, gia tăng nguồn cung giúp kéo giảm giá nhà ở”- ông Châu nói.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết thị trường bất động sản dù có dấu hiệu tích cực nhưng vẫn còn nhiều khó khăn.
Thị trường đang chịu nhiều tổn thương, bao gồm các khách hàng bị ảnh hưởng và lòng tin của thị trường chưa thể phục hồi. Về phía các chủ đầu tư, nhiều công ty bất động sản đang đối mặt với khó khăn pháp lý, lượng hàng tồn kho còn lớn và dòng tiền bị gián đoạn.
“Ngoài ra, chi phí đầu vào cho việc triển khai dự án mới cũng như xử lý các vấn đề tồn đọng cũ vẫn gặp trở ngại, dẫn đến chi phí tăng cao và việc định giá thị trường khó có thể giảm. Thời gian chờ đợi pháp lý càng lâu thì chi phí càng gia tăng”- ông Trường chia sẻ.
Theo ông Trường, đến cuối năm nay hoặc đầu năm 2025, thị trường vẫn còn gặp nhiều thách thức nhưng không có nghĩa là bế tắc. “Trước đây, khi thị trường phát triển mạnh, chúng ta dễ dàng tăng giá, nhưng hiện nay cần phải cắt giảm chi phí một cách hợp lý và định giá phù hợp để thị trường dễ dàng hấp thụ”- ông Trường nói.
Căn hộ dẫn dắt thị trường quý IV-2024
Ông Nguyễn Văn Đính-Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong quý IV-2024, chủ yếu là căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nguồn cung căn hộ mới của thị trường được đóng góp thêm từ các vùng ven Hà Nội và TP.HCM.
Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn gặp khó, khan hiếm nhà ở xã hội sẽ vẫn là thực trạng nan giải, nhiều thách thức tại 2 thị trường lớn nhất nhà nước về nhu cầu nhà ở.
Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời các thay đổi mới. Đồng thời, doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường.
