Có thông tư mới vẫn lo việc xử lý tranh chấp chung cư
(PL)- Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư được Bộ Xây dựng ban hành sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1-1-2020.

Thông tư 06/2019 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ tác động trực tiếp đến đời sống của hàng triệu cư dân. Người dân kỳ vọng quy định mới có thể tạo ra cơ chế quản lý, quy định trách nhiệm các bên rõ ràng, minh bạch để chung cư vận hành an toàn, hiệu quả. Tuy nhiên, một số lo ngại vẫn còn đó khi các quy định gây tranh cãi từ khi thông tư còn là dự thảo vẫn được giữ nguyên.

100 căn hộ thua một suất bầu của chủ đầu tư 

Quy định bị phản ứng nhiều nhất chính là quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư (HNNCC) sẽ tính trên nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với một phiếu biểu quyết. Điều này được hiểu nôm na là cư dân sở hữu nhà diện tích lớn thì quyền biểu quyết sẽ mạnh hơn. Trong khi trước đây, theo Thông tư (cũ) 02/2016 thì mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết.

Anh Tiến Dũng (quận Bình Thạnh) cho rằng quy định tính theo mét vuông khi áp dụng vào thực tế bỏ phiếu sẽ mất thêm thời gian tổ chức, cộng phiếu. Số mét vuông lẻ như 50,3 m2 hay 68,49 m2… sẽ tính ra sao, làm tròn hay gạt bỏ? Chưa kể phát sinh mâu thuẫn giữa các cư dân sở hữu những diện tích khác nhau, chỉ vì vài con số lẻ cũng có thể làm nóng vấn đề.

Là đơn vị có kinh nghiệm quản lý, vận hành nhiều chung cư trên toàn quốc, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu Global Home, cũng không đồng tình với quy định này. “Kiểu tính này có thể dẫn đến số căn hộ ít hơn nhưng khi cộng theo diện tích thì số phiếu lại quá bán, có giá trị quyết định” - ông Thành nói.

Một phát sinh nữa được ông Thành chỉ ra là có những chung cư chủ đầu tư giữ lại hơn 40% diện tích cho mình. Tính ra quyền biểu quyết của chủ đầu tư sẽ là hơn 40%, cộng thêm mối quan hệ với cư dân thì việc đạt số phiếu biểu quyết hơn 50% là trong tầm tay.

“Theo quy định cũ, diện tích chủ đầu tư giữ lại được quy đổi số phiếu theo căn hộ có diện tích lớn nhất trong chung cư. Ví dụ, chủ đầu tư giữ lại 5.000 m2, căn hộ lớn nhất trong chung cư là 100 m2 thì tương đương với 50 phiếu biểu quyết. Trong quy định mới, cùng diện tích trên chủ đầu tư có 5.000 phiếu biểu quyết. Nếu có 100 căn hộ diện tích 45 m2 thì tổng số phiếu của 100 căn này cũng chỉ là 4.500 phiếu, không bằng một suất của chủ đầu tư” - ông Thành phân tích.

Đại diện một ban quản trị chung cư tại quận Bình Tân thì cho rằng quy đổi theo diện tích lớn-nhỏ cũng không hợp lý vì giá 1 m2 shophouse cao hơn giá mét vuông căn hộ rất nhiều.

Có thông tư mới vẫn lo việc xử lý tranh chấp chung cư - ảnh 1
Nhiều năm qua cư dân chung cư Khang Gia Tân Hương kiến nghị khắp nơi vì bị chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì. Ảnh: Q.HUY

Bán hết căn hộ, chủ đầu tư vẫn còn trách nhiệm

Một quy định mà nhiều cư dân quan tâm là vấn đề quản lý kinh phí bảo trì chung cư bởi đây là nguồn cơn của nhiều tranh chấp suốt thời gian qua.

Theo Thông tư 06/2019, chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì tối thiểu phải có ba thành viên ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản. Số lượng thành viên tối đa do HNNCC quyết định. Trong đó, các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất một đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, một đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), một đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do HNNCC quyết định.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, trưởng ban quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương (Tân Phú), cho rằng: “Nếu chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ thì không có lý do gì phải có đại diện của chủ đầu tư đồng đứng tên tài khoản quỹ bảo trì. Hơn nữa, điều quan trọng nhất là phải buộc được chủ đầu tư bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì cho ban quản trị chứ không để tình trạng chiếm giữ quỹ, chây ỳ không bàn giao như thời gian qua”.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cũng nhận định chỉ cần quy định chủ đầu tư tham gia trong thành viên ban quản trị, còn không nên có tên đồng chủ tài khoản phí bảo trì. Chủ đầu tư có mặt trong ban quản trị là để buộc có trách nhiệm quản lý, duy trì hoạt động chung cư do chính họ phát triển, tránh tình trạng sau khi bán sạch căn hộ là chủ đầu tư hết trách nhiệm.

Một quy định không mới nhưng vẫn gây băn khoăn là nếu tổ chức HNNCC lần đầu không thành công, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp phường, xã nơi có nhà chung cư đứng ra tổ chức lại hội nghị. Nhiều người lo ngại quy định này nếu không điều chỉnh sẽ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đẩy trách nhiệm sang địa phương.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Quản lý nhà Toàn cầu Global Home, đặt câu hỏi: “Theo quy định, sau bảy ngày HNNCC thất bại thì phường phải đứng ra tổ chức. Vậy nếu sau bảy ngày phường cũng không tổ chức thì trách nhiệm thuộc về ai, chế tài như thế nào?”.

Hiện nay đã có đề xuất UBND TP.HCM cần thành lập một công ty dịch vụ công ích chuyên phụ trách việc này chứ không nên để UBND phường, xã thực hiện. 

QUANG HUY