Gỡ nút thắt bảo lãnh bán nhà trên giấy
(PL)- Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị Thủ tướng bổ sung nhiều điều khoản về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Trong bản kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản (BĐS) mà Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) gửi Bộ Xây dựngThủ tướng Chính phủ mới đây, đơn vị này nhấn mạnh đề xuất bỏ bảo lãnh của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thay bảo lãnh ngân hàng bằng cách thức khác

VNREA cho biết quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS nêu: Chủ đầu tư (CĐT) dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết.

Mức bảo lãnh lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ, dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các CĐT triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng lúc thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ vấn đề này cho doanh nghiệp. Ví dụ như có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này. Đây là phương án mà thực tế cả CĐT và người mua đều mong muốn và phù hợp với Bộ luật Dân sự.

Một cách khác là bỏ luôn quy định ngân hàng bảo lãnh, thay bằng quy định khác mà CĐT có thể thực hiện như ký quỹ đối với dự án nhà ở thương mại.

“Một phương án nữa là bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại, xếp hạng uy tín, độ tín nhiệm của CĐT. Các CĐT có xếp hạng uy tín, tín nhiệm cao sẽ không cần thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh” - VNREA kiến nghị.

Ở góc độ người mua nhà, anh Việt Dũng (ngụ quận 7, TP.HCM) cho rằng không thể bỏ quy định về bảo lãnh khi chưa có hình thức khác thay thế. Lý do là không có quy định này sẽ không bảo vệ được người mua nhà, phát sinh nhiều tranh chấp về sau. “Người mua thấy dự án nào được ngân hàng bảo lãnh sẽ an tâm hơn rất nhiều” - anh Dũng nói.

Gỡ nút thắt bảo lãnh bán nhà trên giấy - ảnh 1
Hình thức mua nhà hình thành trong tương lai rất cần được bổ sung những quy định chặt chẽ, hợp thời hơn. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Lấn cấn việc để lại 5% giá trị hợp đồng

Theo VNREA, Điều 57 Luật kinh doanh BĐS quy định trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất  (sổ hồng) thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% giá trị còn lại của hợp đồng sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua.

Trong văn bản này, VNREA còn đề xuất bổ sung vào Luật Kinh doanh BĐS việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, tương tự như cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay. 

Như vậy, có thể xảy ra trường hợp sau khi CĐT thực hiện xong thủ tục xin cấp sổ hồng nhưng khách hàng không thanh toán nốt 5%, cũng không nhận sổ. Khi đó CĐT sẽ thất thu số tiền này.

Do đó, VNREA kiến nghị cần có văn bản quy định về trách nhiệm, cơ chế xử lý với bên mua nếu vi phạm thời hạn đóng lệ phí trước bạ, 5% còn lại và nhận sổ. 

Tuy nhiên, luật sư Huỳnh Đức Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng tỉ lệ người mua không nộp đủ tiền, không lấy sổ là rất ít. Trên thực tế, đa số người mua phải chịu thiệt khi chờ đợi mòn mỏi mà CĐT chây ỳ, không làm và giao sổ cho họ. Thậm chí có doanh nghiệp vi phạm, nợ ngân hàng khiến cư dân không thể làm thủ tục cấp sổ.

Theo luật sư Hữu, Đối với các CĐT vi phạm khi xây dựng khiến đình trệ việc cấp sổ cho người mua cần có chế tài thật nặng, tính trực tiếp trên giá trị các sản phẩm đã bán. Trường hợp CĐT đem dự án thế chấp ngân hàng thì cơ quan chức năng phải phong tỏa tài khoản CĐT.

Chồng chéo việc ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng

Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Gia Phú, đồng tình việc điều chỉnh quy định về bảo lãnh vì tốn quá nhiều chi phí. Doanh nghiệp rất khó thực hiện dự án mới và càng khó để triển khai nhiều dự án cùng lúc.

“Doanh nghiệp phải chịu mức phí bảo lãnh cao dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao, vừa khó để tiêu thụ sản phẩm, vừa khiến người mua nhà chịu thiệt” - ông Dương nói.

Tuy nhiên, ông Dương cho rằng theo Luật Đầu tư, CĐT đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Việc hoàn thành dự án đúng tiến độ để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nếu thêm yêu cầu về bảo lãnh thì CĐT phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo. Chi phí đầu tư vì thế mà tăng lên và người phải chịu chính là người mua nhà. 

QUANG HUY