Sau cú hích phục hồi mạnh mẽ mang tính bước ngoặt năm 2025, thị trường căn hộ phía Nam đang đứng trước ngưỡng cửa 2026 với diện mạo hoàn toàn mới. Dòng tiền lãi suất thấp từ ngân hàng và các nút thắt pháp lý kinh niên dần được tháo gỡ đang kích hoạt lại đường đua nguồn cung phân khúc này.
Tuy nhiên, giai đoạn phát triển mới này cũng đặt ra thách thức lớn về mặt bằng giá căn hộ lập đỉnh và sự phân hóa sâu sắc giữa các dòng sản phẩm, buộc cả chủ đầu tư và người mua phải thay đổi chiến lược.
Người mua nhà đổi "khẩu vị"
Nhìn lại năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM đã chứng kiến sự trỗi dậy ấn tượng với nguồn cung sơ cấp tăng vọt và tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt mức rất cao trên 80%. Động lực này tạo đà cho năm 2026, khi Công ty Chứng khoán Tiền Phong (TPS) dự báo tổng nguồn cung mới tại thành phố sẽ tiếp tục tăng khoảng 16%, đạt mức ước tính 25.500 căn.
Đáng chú ý, sự sôi động không chỉ tập trung ở vùng ven mà khu vực nội thành trước sáp nhập cũng được kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ nguồn cung nhờ gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án dở dang.
Bên cạnh bệ đỡ chính sách, môi trường lãi suất vay mua nhà duy trì ổn định ở mức thấp 7–8% đang tiếp tục hỗ trợ dòng tiền quay lại thị trường. Tuy nhiên, yếu tố quyết định định hình diện mạo thị trường căn hộ năm 2026 chính là sự hoàn thiện của mạng lưới hạ tầng giao thông trọng điểm.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định hành vi của người mua căn hộ chung cư tại TP.HCM đang thay đổi rõ rệt, bước sang giai đoạn mới. Nếu trước đây yếu tố giá là ưu tiên hàng đầu thì bây giờ môi trường sống, chất lượng quản lý và đặc biệt là khả năng kết nối giao thông được đặt lên bàn cân.
Xu hướng phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), nương theo các tuyến metro và đường vành đai, đang trở thành kim chỉ nam. Nhiều chủ đầu tư đã nhanh nhạy dịch chuyển quỹ đất và phát triển dự án bám theo các trục hạ tầng này để đón đầu nhu cầu dịch chuyển của cư dân.
Áp lực giá lập đỉnh và cuộc sàng lọc dự án khốc liệt
Mặc dù nguồn cung khởi sắc nhưng cơ cấu sản phẩm và mặt bằng giá tại TP.HCM năm 2026 lại đặt ra bài toán khó cho người mua ở thực.
Theo TPS, cơ cấu nguồn cung năm tới có xu hướng nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp với dự báo các chủ đầu tư lớn có thể chiếm tỉ trọng áp đảo. Điều này dẫn đến hệ quả là mặt bằng giá mở bán trung bình toàn thị trường ước tăng khoảng 10%. Thực tế, nhiều dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m².
Ông Nguyễn Văn Quốc, Phó giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM cho biết giá nhà không những không giảm mà còn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Với ngân sách khoảng 4 tỉ đồng, nhiều gia đình trẻ tìm kiếm một căn hộ 2 phòng ngủ ưng ý tại các khu vực gần trung tâm TP.HCM ngày càng trở nên bất khả thi. Nhiều gia đình phải cân nhắc các dự án xa hơn nhưng có kết nối metro thuận tiện.
Nhận định về thực tế này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đại diện CBRE cho biết dù giá sơ cấp tại trung tâm tăng cao, nhưng nhu cầu thực tế và bền vững nhất của đại đa số người mua trên thị trường vẫn đang xoay quanh ngưỡng 65 – 70 triệu đồng/m². Sự lệch pha này đòi hỏi thị trường phải có sự điều chỉnh.
Đồng quan điểm, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định thị trường 2026 sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc gắt gao. Sự phục hồi sẽ không diễn ra đồng đều mà có sự phân hóa rõ nét. Phân khúc cao cấp với mức giá đắt đỏ có thể chứng kiến sự chững lại về thanh khoản.
Ngược lại, các dự án căn hộ trung cấp, vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là điểm sáng. Trong bối cảnh đó, chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh và tiện ích đồng bộ mới trụ vững và thu hút được người mua. Đây là giai đoạn mà chất lượng thực tế và uy tín chủ đầu tư sẽ quyết định sự thành bại thay vì các chiêu thức quảng cáo đơn thuần.
