Nhiều chủ căn hộ chung cư mới được bàn giao tại TP.HCM đang đau đầu vì kiếm khách thuê ngày càng khó khăn, nhất là cho thuê dài hạn. Chưa kể giá cho thuê buộc phải giảm xuống, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước bởi thị trường căn hộ cho thuê đang cung vượt quá cầu.
Căn hộ mới “đấu” với căn hộ cũ
Nhận căn hộ bàn giao thô của một dự án trên đường Tăng Nhơn Phú (quận 9), anh Đức Bảo tính toán cho thuê với giá khoảng 9 triệu đồng/tháng. Thế nhưng anh không thể tìm được khách đồng ý thuê dù đã đăng quảng cáo ở nhiều kênh. Anh Bảo buộc phải hạ giá xuống 7 triệu đồng, tương đương các căn hộ cũ cùng diện tích trong khu vực nhưng vẫn chưa có khách.
“Thường với căn hộ của tôi, mức cho thuê 9-9,5 triệu/tháng; lợi nhuận cho thuê khoảng 5%/năm so với giá trị căn hộ. Nhưng giờ muốn cạnh tranh, tôi phải hạ xuống còn 3,5%-4%/năm” - anh Bảo nói.
Ông Nguyễn Văn Thành, một nhà đầu tư căn hộ cho thuê, cho biết những căn hộ mới bàn giao cuối năm 2019 và đầu năm nay rất khó cho thuê. Thứ nhất, do nguồn cung đang nhiều; thứ hai là giá cho thuê không thể cạnh tranh lại giá của các căn hộ đã qua sử dụng 4-5 năm.
“Như căn hộ tôi mua ở Tân Bình với giá hơn 3 tỉ đồng/căn gần 70 m2. Ban đầu, bên tư vấn nói chắc chắn cho thuê được từ 18 triệu đồng/tháng. Thế nhưng bây giờ giá rớt thê thảm, chỉ 12 triệu đồng/tháng thôi mà khách cũng chỉ thuê ngắn hạn 2-6 tháng. Hiện tôi vẫn còn trống mấy căn chưa có khách” - ông Thành chia sẻ.
Lý giải thị trường căn hộ cho thuê chật vật, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản (BĐS) Việt An Hòa, cho biết số lượng dự án mở bán năm 2016-2017 rất nhiều, dẫn đến số lượng căn hộ bàn giao vào năm 2019-2020 cũng sẽ rất nhiều. Nguồn sản phẩm bàn giao nhiều nên số nhà cho thuê tăng, dẫn đến cạnh tranh gay gắt. Chỉ những căn hộ ở khu vực gần trung tâm mới dễ cho thuê, còn ở xa thì khó hơn, vì khách thuê sẽ lựa chọn nơi thuận tiện cho họ.
Giá BĐS mỗi năm mỗi tăng, trung bình 10%-20%, trong khi giá cho thuê lại chỉ tăng 3%-5%, thậm chí giữ nguyên. Vì vậy, giá cho thuê tính trên giá trị căn hộ đang giảm mạnh.
Những căn hộ hạng sang như thế này sẽ khó tìm được khách thuê dài hạn. Ảnh: QUANG HUY
Thị trường cho thuê sẽ ngày càng khó
“Thời gian này dịch COVID-19 khiến nhu cầu đi lại, mở rộng kinh doanh của người dân bị hạn chế. Đặc biệt, lượng khách du lịch, khách quốc tế giảm nên căn hộ sẽ khó cho thuê hơn. Thị trường cho thuê sẽ tiếp tục khó khăn ít nhất trong sáu tháng đầu năm 2020” - ông Quang dự báo.
| Giai đoạn 2018-2020, TP.HCM dự kiến tiếp nhận 40.000 căn hộ được bàn giao, trong đó có tới 60%-70% thuộc phân khúc cao cấp. Trong rổ hàng cao cấp lại có đến 60%-70% cho thuê. Điều này sẽ ảnh hưởng xấu đến kỳ vọng về lợi tức cho thuê của các nhà đầu tư. |
Lời khuyên của ông Quang là chủ nhà nên giao cho các công ty môi giới dịch vụ cho thuê giúp tìm kiếm nguồn khách, hoặc cho các đơn vị kinh doanh thuê rồi cho thuê lại.
“Trước đây có thể cho thuê ở mức 6% giá trị căn hộ nhưng nay giá đã giảm. Chủ nhà buộc phải khảo sát mặt bằng giá thuê trong khu vực để đưa ra phương án của mình, có thể phải chấp nhận mức thấp hơn mong đợi” - ông Quang phân tích.
Theo đại diện CBRE Việt Nam, hiện hiệu suất sinh lời cho thuê căn hộ đang giảm mạnh, kéo theo đó là áp lực lãi vay lên nhà đầu tư. Trong năm 2019-2020, thị trường dự kiến đón nhận số nguồn hàng hoàn thiện nhiều hơn. Yếu tố này sẽ tiếp tục ảnh hưởng lớn đến hiệu suất đầu tư của kênh cho thuê. Nhiều chuyên gia dự báo áp lực cạnh tranh trên thị trường cho thuê sẽ kéo dài. Trong đó, căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp sẽ gặp khó khăn nhiều nhất, còn căn hộ bình dân vốn có giá phải chăng sẽ ít chịu tác động hơn.
Theo ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Gia Phú, để nhanh chóng có khách thuê, chủ căn hộ buộc phải giảm giá. Để giảm thiểu thiệt hại thì phải tìm cách giảm chi phí môi giới, giảm các khoản cho đầu tư tân trang…
“Đối với nhà đầu tư căn hộ cho thuê thì điều phải xác định đầu tiên là đối tượng khách hàng mình nhắm đến để lựa chọn mua sản phẩm BĐS phù hợp. Trang bị cho căn nhà tiện nghi tối ưu. Quan hệ tốt với khách thuê cũng là một kinh nghiệm để giúp chủ nhà dễ dàng cho thuê lại ngay khi khách cũ dời đi nhờ vào sự giới thiệu và tín nhiệm của khách cũ” - ông Dương chia sẻ.
| Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong năm 2019, tỉ lệ tin đăng chào thuê căn hộ tăng gần 50% so với năm 2018. Trong đó, không ít dự án đầu tư thứ cấp không sang nhượng được, phải chuyển sang cho thuê khiến nguồn hàng chào thuê bùng nổ. Giá chào thuê trung bình tại TP.HCM tăng 7%-12% so với cùng kỳ, hầu hết các dự án mới chào thuê ở mức 17-30 triệu đồng/tháng, trong khi nhu cầu tìm thuê lại tập trung ở dòng sản phẩm giá 8-15 triệu đồng/tháng. |
