Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng góp ý cho dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà thương mại giá phù hợp. Nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc nhà ở bình dân dành cho người thu nhập trung bình tại các đô thị, văn bản này hoan nghênh chủ trương nhân văn trên.
Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, giới chuyên gia đánh giá việc cơ quan quản lý áp đặt trần lợi nhuận định mức tối đa 15% sẽ khó tạo động lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Thay vì can thiệp trực tiếp vào biên lợi nhuận, HoREA đề nghị Nhà nước cần tập trung ưu tiên tháo gỡ điểm nghẽn tín dụng trên toàn thị trường.
Kiến nghị bỏ định mức khống chế lợi nhuận 15%
Dự thảo nghị quyết của Chính phủ đề xuất thí điểm phát triển nhà thương mại giá phù hợp, nhưng quy định khống chế lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án đang gây nhiều băn khoăn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích rằng bản chất loại hình dự án này vẫn là nhà ở thương mại. Do đó, Nhà nước không nên can thiệp hành chính hay khống chế biên lợi nhuận của chủ đầu tư, đồng thời việc áp đặt mức trần 15% không thể được coi là một chính sách ưu đãi đối với dự án.
"Trong môi trường kinh doanh thực tế, doanh nghiệp có năng lực tài chính lớn với vốn chủ sở hữu cao, chi phí vốn thấp và năng lực quản trị dự án xuất sắc hoàn toàn có thể tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng để đạt mức lợi nhuận cao hơn 15%. Việc giới hạn trần lợi nhuận là không hợp lý và sẽ làm giảm động lực tham gia của các nhà phát triển bất động sản" - ông Châu nói.
HoREA dẫn chứng thực tế qua nghị quyết số 02/2013 của Chính phủ về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng. Chính sách hỗ trợ lúc bấy giờ chỉ quy định loại hình được vay là căn hộ chung cư có giá bán không vượt quá 1,05 tỉ đồng mà không hề khống chế mức lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.
Đề xuất cơ chế vay tín dụng với lãi suất tốt
Thay vì áp dụng các biện pháp kiểm soát lợi nhuận, giải pháp then chốt để phục hồi phân khúc nhà bình dân là thiết lập cơ chế vay vốn tín dụng thương mại trung và dài hạn. HoREA kiến nghị áp dụng mức lãi suất hợp lý trong khoảng 6 - 7%/năm đối với các khoản vay.
Để giảm áp lực dòng tiền, thời hạn cho vay cần thiết kế khoảng 5 năm đối với phía chủ đầu tư và 10-12 năm đối với người mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp. Mức lãi suất nợ quá hạn được đề nghị quy định bằng 130% lãi suất cho vay.
Trước mắt, các bên tham gia thị trường có thể sử dụng hiệu quả gói tín dụng thương mại 145.000 tỉ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp. Dữ liệu tính đến ngày 31-12-2025 cho thấy các ngân hàng này đã cam kết cấp tín dụng gần 18.000 tỉ đồng nhưng doanh số vay mới chỉ đạt mức 7.600 tỉ đồng. Dòng vốn hiện tại chỉ mới giải ngân 6.349 tỉ đồng cho các chủ đầu tư tại 46 dự án nhà ở xã hội và 1.251 tỉ đồng cho nhóm người mua nhà tại 35 dự án.
Để khơi thông nguồn lực tài chính mạnh mẽ hơn, theo HoREA, Ngân hàng Nhà nước cần đứng ra huy động nguồn vốn tín dụng từ các tổ chức tín dụng tự nguyện đóng góp. Điểm mấu chốt mang tính đột phá là dư nợ tín dụng cho vay nhà thương mại giá phù hợp không được tính vào trần tăng trưởng tín dụng trong năm của các tổ chức tín dụng. Cơ chế gỡ rối đặc thù này sẽ khuyến khích các ngân hàng đồng hành xây dựng gói tín dụng thương mại cho vay trung và dài hạn mà ngân sách nhà nước hoàn toàn không phải bao cấp.
