Sự phục hồi của nền kinh tế, trợ lực từ chính sách cũng như nỗ lực tự cứu mình của các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã giúp thị trường từng bước lấy lại phong độ. Tuy nhiên, không phải ai cũng thấy được "tia sáng" cuối đường hầm.
Giảm giá sốc vẫn không ai mua
Chia sẻ về bài học đầu tư bất động sản, chị Tố An, quận Tân Bình cho biết: "Thời gian gần đây, các chuyên gia nhận định về thị trường bất động sản với quan điểm tích cực. Thế nhưng với tôi thì vẫn chưa thấy “ánh sáng” ở đâu vì cả 5 căn hộ tôi đầu tư tại một siêu dự án ở quận 9 vẫn đang “chết chìm”."
Theo chị An, 4 năm trước khi thị trường đang sôi động, chị mạnh dạn xuống tiền mua nhanh một căn hộ 2 phòng ngủ, view đẹp với giá 3,4 tỉ đồng. Lúc đầu, chị An chỉ phải đóng tiền mặt là 800 triệu, số còn lại chị được vay với ưu đãi miễn lãi suất 2 năm đầu.
"Sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay tăng vọt lên 14,9%/năm. Vậy là với dư nợ 2,6 tỉ đồng, mỗi tháng tôi phải trả cả cả gốc và lãi lên đến 39-40 triệu đồng. Sau 18 tháng trả lãi, giờ đây lãi vay còn 11,7%/năm, mỗi tháng tôi phải trả khoảng 33 triệu đồng. Tôi quá đuối nhưng đã gần một năm rao bán nhà với giá 2,4 mà vẫn không ai hỏi mua.
Không ai tin rằng đầu tư căn hộ lại có ngày kẹt cứng như bây giờ. So với giá mua từ chủ đầu tư, tôi đã lỗ 1 tỉ đồng, cộng thêm lãi vay ngân hàng trong 18 tháng qua là gần 520 triệu đồng. Sau bốn năm “ôm” căn hộ này, tôi lỗ gần 2 tỉ trong đó ngoài số tiền hao hụt từ việc giảm giá căn hộ còn có 5% phí sổ hồng, phí môi giới, phí phạt trả nợ trước hạn…”
Tương tự chị An, anh Tuấn - một nhân viên môi giới bất động sản cũng chia sẻ bài học "đau thương" khi đầu tư bất động sản. Anh cho biết: "Trước khi dịch Covid ập đến, không ai nghĩ thị trường lại đi xuống tới mức này. Hồi đó, tôi cũng đã thử đầu tư vì chính sách của chủ đầu tư quá tốt cho nhân viên môi giới.
Nghĩ rằng sẽ thoát hàng nhanh nên tôi mua luôn ba căn hộ. Từ tháng 5-2022, tôi bắt đầu trả lãi ba căn với gần 100 triệu đồng/tháng. Đến nay, tôi đã cạn sạch dòng tiền, không còn khả năng gồng gánh nên chấp nhận bán tháo. Dù tôi đã hạ giá đến 35% so với giá gốc nhưng vẫn chưa có người mua.
Để chống chọi, tôi đã phải thế chấp căn nhà của bố mẹ mình. Tình hình này nếu không nhanh chóng bán được thì cả căn nhà ấy cũng sẽ bị siết nợ."
Vay khoản mới để trả nợ cũ
Trong khi những nhà đầu tư căn hộ tại thị trường TP.HCM đang chật vật thoát hàng thì tại Hà Nội thời gian gần đây lại "nóng" lên với việc căn hộ chung cư bị “thổi giá” bất thường.
Lý giải về hiện tượng này, TS Vũ Đình Ánh – chuyên gia kinh tế nhận định: "Nếu nhìn lại năm 2022, 2023 thì thời điểm này thị trường bất động sản cả nước đã có sự phục hồi nhẹ. Tuy nhiên, tình trạng “rã băng” chỉ xuất hiện ở một số phân khúc hoặc một số tỉnh thành chứ không diễn ra đồng loạt."
Nói về giá căn hộ tại Hà Nội thời gian gần đây liên tục nổi sóng, TS Anh cho rằng: "Trước hết, xu hướng tăng giá này là do tăng đuổi theo mặt bằng chung của thị trường căn hộ tại TP.HCM. Tức là khi thời điểm giá căn hộ tại TP.HCM đạt đỉnh thì giá căn hộ tại Hà Nội lại không tăng.
Bên cạnh một số dự án được điều chỉnh tăng giá thật thì cũng có dự án tăng giá ảo. Bởi thực tế là giá bán liên tục lập đỉnh mới nhưng tỉ lệ giao dịch thành công lại rất ít. Ngoài ra, việc thổi giá căn hộ còn do tác động bởi Luật Đất đai đã được Quốc hội thông qua. Trong đó quy định liên quan đến việc đền bù đất đai sẽ bỏ cơ chế Nhà nước thu hồi đất mà hầu hết các dự án thương mại sẽ phải thỏa thuận. Như vậy, chắc chắn chi phí đền bù sẽ cao hơn và quỹ đất trong thời gian tới dành cho các dự án sẽ tăng giá."
Đồng quan điểm, ông Dương Anh Vũ - chuyên gia kinh tế đánh giá trong hai năm qua, khi trường bất động sản đóng băng thì cả người mua để đầu tư hay mua để ở đều có tâm thế “ôm tiền” chờ giá giảm. Thời điểm này họ bắt đầu đi săn hàng nên đã hỗ trợ “làm ấm” thị trường.
Thực tế cho thấy chỉ có những dự án ở khu vực trung tâm hoặc có giao thông thuận tiện thì mới được giá. Còn những dự án ở vùng ven, đi lại khó khăn, thường xuyên kẹt xe, ngập lụt thì vẫn khó ra hàng. Do đó, không có một câu trả lời chung nào cho những nhà đầu tư vào thị trường căn hộ và đang bị thua lỗ nặng nề như trên.
TS Vũ Đình Ánh
Theo các chuyên gia, một điều dễ nhận thấy là thị trường căn hộ tại TP.HCM sẽ khó tăng giá, ít nhất là đến hết năm nay. Do đó, nếu ai đó có ý định “chạy đua” về giá như thị trường căn hộ thì việc tìm được người mua sẽ càng khó khăn hơn.
Ngoài ra, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư căn hộ thì cần đặc biệt lưu ý bởi thời kỳ lãi suất rẻ sắp kết thúc rồi. Các ngân hàng đã cạn dư địa để giảm lãi suất cho vay, thậm chí vào cuối năm nay lãi suất cho vay có thể quay đầu tăng trở lại.
"Đổi lại, hiện nay việc tiếp cận tín dụng để vay mua bất động sản lại được mở rộng hơn. Vậy nên, nếu những ai đang sử dụng đòn bẩy tài chính và mệt mỏi với việc gồng gánh lãi vay thì có thể vay mới để trả nợ cũ.
Cách làm này không chỉ giúp người đi vay được hưởng lãi suất thấp hơn mà còn giúp khoản vay của họ tránh bị rơi vào nợ xấu. Từ đó giảm thiểu rủi ro cho tài sản thế chấp không bị ngân hàng siết nợ” - ông Ánh nêu quan điểm.
