Bảng giá đất năm 2026 trên địa bàn TP.HCM đã có hiệu lực từ 1-1-2026, tuy nhiên hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) chưa được ban hành. Điều này khiến nhiều người dân và doanh nghiệp băn khoăn.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM (NN&MT) trong thời gian chưa có hệ số điều chỉnh, các trường hợp thuộc diện áp dụng bảng giá đất nhân hệ số sẽ tiếp tục thực hiện theo bảng giá đất hiện hành.
12 trường hợp áp dụng bảng giá đất
Ông Đào Quang Dương, Trưởng Phòng Kinh tế Đất - Sở NN&MT TP.HCM cho biết, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, có 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất.
Cụ thể, giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở.
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
Tính thuế sử dụng đất.
Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Cách tính khi chưa có hệ số K
Theo ông Dương, Nghị quyết số 254/2025 quy định: Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất theo bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất.
Sau khi rà soát 12 trường hợp áp dụng bảng giá theo Luật Đất đai năm 2024 và các quy định tại Nghị quyết 254/2025 thì chỉ còn năm trường hợp áp dụng bảng giá đất là: Tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
Với bảy trường hợp còn lại, trước đây áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 thì nay sẽ được xác định bằng công thức: Bảng giá đất x (nhân) hệ số K.
"Theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025, chậm nhất trước ngày 1-7-2026, các tỉnh, TP phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Trong thời gian chưa có hệ số điều chỉnh, các trường hợp thuộc diện áp dụng công thức bảng giá đất x hệ số điều chỉnh sẽ tiếp tục thực hiện theo bảng giá đất hiện hành cho đến khi UBND TP.HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định.
Ví dụ như trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật Đất đai là áp dụng bảng giá đất không nhân hệ số K. Còn trường hợp tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai, trong thời gian chưa ban hành hệ số K sẽ thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất" - ông Dương hướng dẫn.
Tiết kiệm chi phí khi chờ hệ số điều chỉnh
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam, việc cơ quan có thẩm quyền chưa kịp thời ban hành hệ số K theo khung thời gian của các quy định mới đã tạo ra một “khoảng trống pháp lý” mang tính thời điểm.
Khi chưa có hệ số K, cơ quan thuế vẫn có đầy đủ cơ sở pháp lý để áp dụng thẳng bảng giá đất hiện hành. Điều này giúp người dân dễ dàng dự liệu gánh nặng tài chính, đảm bảo tính minh bạch tuyệt đối và tránh được rủi ro lạm thu từ các cơ chế điều chỉnh giá phát sinh.
Hệ số K tại các đô thị lớn thường đóng vai trò là “biến số”, dao động tùy thuộc khu vực. Tuy nhiên, theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025, cơ quan hành chính không được phép đình trệ hồ sơ của người dân chỉ vì lý do “chờ ban hành văn bản hướng dẫn”.
Do đó, để giải quyết điểm nghẽn này, giải pháp duy nhất đúng đắn và có lợi nhất là tiếp tục áp dụng trực tiếp bảng giá đất hiện tại theo sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2024. Người dân lúc này chỉ phải nộp tiền dựa trên bảng giá đất, giúp tiết kiệm từ 50% đến hơn 70% chi phí so với việc phải chờ hệ số điều chỉnh mới.
Vì vậy, trong giai đoạn chuyển tiếp chờ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, mọi vướng mắc về mặt hành chính đều phải được tháo gỡ theo hướng suy đoán có lợi cho người dân. Việc áp dụng trực tiếp bảng giá đất hiện hành để giải quyết toàn bộ hồ sơ tính thuế và tiền sử dụng đất không chỉ tuân thủ nguyên tắc thượng tôn pháp luật về thủ tục hành chính, mà còn vô hình trung kiến tạo một “khoảng thời gian vàng” giúp giảm tải tối đa áp lực tài chính cho những người dân đang có nhu cầu thực hiện các quyền đối với bất động sản của mình.
