Từ các tuyến cao tốc huyết mạch kết nối liên vùng đến hệ thống metro nội đô, hạ tầng TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng) hiện nay không còn đơn thuần là yếu tố hỗ trợ mà đã trở thành nền tảng bắt buộc cho tăng trưởng kinh tế.
Sự chuyển dịch mạnh mẽ này đang tạo ra động lực phát triển mới, thay đổi tư duy đầu tư và định hình lại bản đồ giá trị bất động sản tại các siêu đô thị lớn, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam được kỳ vọng duy trì nhịp tăng trưởng tích cực.
Chiến lược kết nối vĩ mô và tính khả thi của mô hình TOD
Trong bức tranh kinh tế khu vực ASEAN giai đoạn hậu đại dịch, Việt Nam tiếp tục là điểm sáng về triển vọng trung và dài hạn. Dữ liệu tổng hợp cho thấy, sau giai đoạn phục hồi, GDP năm 2025 dự kiến đạt mức tăng trưởng khoảng 8,02%. Song hành cùng đà tăng trưởng này là một giai đoạn đầu tư hạ tầng quy mô lớn chưa từng có với hơn 3.000 km đường bộ cao tốc đang triển khai cùng hàng loạt dự án trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, nhà ga T3 Tân Sơn Nhất và cảng Hòn Khoai.
Nhận định về bối cảnh này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” mang tính quyết định trong giai đoạn 2016-2030.
Theo ông Khương, hạ tầng cần được đầu tư theo hướng đồng bộ và trọn tuyến để bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn lực. Sự kết nối này không chỉ giúp tối ưu hóa không gian phát triển kinh tế mà còn là yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao từ châu Âu thông qua hiệp định EVFTA, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ và logistics.
Khi đi sâu vào cấu trúc đô thị, mô hình Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang nổi lên như một định hướng chính sách rõ ràng. Tại Hà Nội, Quy hoạch Thủ đô đến năm 2030 dự báo dân số đạt khoảng 11 triệu người với tỷ lệ đô thị hóa 70%, tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng và quỹ đất. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá trong 5–10 năm tới, TOD là mô hình có tính khả thi cao, đặc biệt khi các cơ chế đặc thù cho đường sắt đô thị đã được ban hành.
Thực tế tại Thủ đô đã bắt đầu hình thành rõ nét thông qua các tuyến metro. Tuyến số 3 (Nhổn – Hà Đông) đang trong giai đoạn hoàn thiện, trong khi tuyến số 2 (Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) đã khởi công từ năm 2025. Khi đi vào vận hành, các tuyến metro này sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển, nâng cao tính ổn định của giao thông và thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi trung tâm.
Thiết lập mặt bằng giá mới và cảnh báo về giá trị thực
Tác động của hạ tầng và TOD lên giá trị bất động sản không còn là kỳ vọng mà đã phản ánh trực tiếp vào dữ liệu thị trường. Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, lợi thế vị trí hiện nay đang dần được đo bằng khả năng tiếp cận giao thông công cộng hiệu quả thay vì khoảng cách vật lý đến trung tâm như trước đây.
Số liệu thực tế cho thấy sự thay đổi này rất rõ rệt. Tại TP.HCM, các dự án nằm trong bán kính đi bộ đến ga metro ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi mức tăng chung của toàn thị trường trong năm 2025. Tại Hà Nội, mức chênh lệch này còn lớn hơn khi các dự án gần metro tăng giá tới 19%, trong khi mức trung bình thị trường chỉ khoảng 12%.
Sức nóng của hạ tầng lan tỏa mạnh mẽ nhất tại khu vực TP.HCM mới, nơi bao gồm các khu vực sáp nhập từ Bình Dương cũ. Thị trường gần đây xôn xao khi dự án Khải Hoàn Imperial được giới thiệu với mức giá có thể lên đến 4.000 USD/m2, ngang ngửa mức giá hiện tại của các căn hộ dọc theo tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết các dự án dọc tuyến Quốc lộ 13 (TP.HCM) đã ghi nhận mức tăng giá 15–25% nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Dự báo trong năm 2026, 60% nguồn cung căn hộ tại khu vực này sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo thận trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững. Tiến sĩ Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu JLL Đông Nam Á nhận định rằng TOD sẽ khó phát huy hết tiềm năng nếu chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp là bất động sản gần metro. Điểm mấu chốt nằm ở cách tổ chức khu vực xung quanh nhà ga để phục vụ đời sống đô thị chứ không chỉ là khoảng cách địa lý.
Chuyên gia của JLL Việt Nam cũng chỉ ra rằng nhiều dự án hiện nay mới chỉ dừng lại ở việc tạo kết nối vật lý với nhà ga. Trải nghiệm đi bộ, không gian công cộng và các hoạt động kích hoạt cộng đồng vẫn còn hạn chế. Để TOD thực sự trở thành động lực tăng trưởng bền vững, các chủ đầu tư cần đóng vai trò là người vận hành và nuôi dưỡng đời sống đô thị, tạo ra hệ tiện ích đa chức năng và giao thông phi cơ giới thuận tiện, thay vì chỉ tập trung vào việc xây dựng công trình.
Bài học quốc tế từ các đô thị TOD
Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy thành công của TOD thường được xây dựng trên nền tảng quy hoạch tích hợp, nơi các chức năng nhà ở, thương mại và việc làm được kết nối đồng bộ trong bán kính đi bộ. Thực tế tại Bangkok và Manila cũng chứng minh sức hút của mô hình này khi giá bất động sản dọc các tuyến metro ghi nhận mức tăng từ 50-100% trong 5 năm đầu tư.
Tuy nhiên, Tiến sĩ Chua Yang Liang từ JLL nhấn mạnh rằng điểm mấu chốt không nằm ở việc dự án cách nhà ga bao nhiêu mét, mà ở cách tổ chức không gian xung quanh để phục vụ đời sống đô thị. Một dự án TOD thành công phải tạo ra sự kết nối phi cơ giới thuận tiện và hệ tiện ích đa chức năng. Nếu chủ đầu tư chỉ tập trung vào vị trí mà bỏ qua yếu tố nuôi dưỡng trải nghiệm sống, dự án sẽ khó tạo ra giá trị bền vững dù nằm ngay cạnh trạm tàu.
