Dù kinh tế toàn cầu đang đối mặt với nhiều biến động, Việt Nam vẫn xuất sắc duy trì đà tăng trưởng ổn định, tạo bệ phóng rất vững chắc. Trong đó, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phân hóa sâu sắc giữa các nhóm phân khúc.
Nhà ở phân hóa sâu sắc, thanh khoản tăng vọt
Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận sự phục hồi thanh khoản rõ nét, song nguồn cung nhà ở vẫn ở mức hạn chế. Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong năm 2025, phân khúc căn hộ đạt 11.500 giao dịch, đưa tỉ lệ hấp thụ lên mức 82%. Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m² với 56% nguồn cung mới có mức giá đắt đỏ trên 110 triệu đồng/m².
Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, nguồn cung sơ cấp đạt 4.800 căn, lượng giao dịch ghi nhận khoảng 2.000 căn. Trong giai đoạn 2026 - 2028, căn hộ TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn, trong đó khu Đông tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường với 50% thị phần.
Đánh giá về diễn biến này, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao, tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua.
Từ căn hộ, biệt thự, nhà liền kề đến bán lẻ và văn phòng, các phân khúc bất động sản đều cho thấy sự phân hóa mạnh mẽ, được dẫn dắt bởi các đại đô thị, hạ tầng liên vùng và nhu cầu nâng cao trải nghiệm sống, làm việc và tiêu dùng của khách hàng.
Theo Savills Việt Nam, năm 2026, thị trường dự kiến tiếp tục phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực. Tại TP.HCM, thị trường đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ rệt về thanh khoản, song bài toán nguồn cung - đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là thách thức.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới phân khúc căn hộ dự kiến đạt 18.454 căn trong năm 2026, chủ yếu thuộc hạng A và B.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội, đánh giá giá sơ cấp (giá chủ đầu tư mở bán) dự kiến sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong ngắn hạn.
Việc giá thứ cấp (mua đi bán lại) đã tăng cao hơn giá sơ cấp phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với các căn hộ có thể bàn giao ngay.
Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá bán tiếp tục neo cao, xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét.
Về tầm nhìn dài hạn, các dự án hạ tầng trọng điểm như Đường Vành đai 4 và các tuyến metro sẽ khai mở những khu dân cư mới, giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở. Song song đó, năm 2025 cũng chứng kiến tổng lượng giao dịch bất động sản thấp tầng tại thủ đô đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Công nghiệp và hạ tầng số tiếp tục dẫn dắt
Bên cạnh lĩnh vực nhà ở, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là động lực chính của thị trường khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ chiến lược China+1.
Nền kinh tế nước ta vẫn được dự báo tăng trưởng 6,3% trong năm 2026, duy trì vị thế tăng trưởng rất nhanh trong khu vực. Hoạt động đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Đông Nam Á tăng vọt 48% trong bối cảnh tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.
Đáng chú ý, năm 2025, trung tâm dữ liệu trở thành loại hình có giá trị đầu tư lớn nhất tại Đông Nam Á. Mặc dù thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn ở giai đoạn đầu, dư địa tăng trưởng dài hạn lại rất đáng kể nhờ dịch vụ điện toán đám mây và nền kinh tế số gia tăng.
Ảnh: QH
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, đà phục hồi năm 2025 phản ánh sự chuyển dịch mang tính cấu trúc trong phân bổ dòng vốn. Theo đó, các nhà đầu tư ngày càng tập trung mạnh vào lĩnh vực logistics và trung tâm dữ liệu.
Ông Anshul Jain, Tổng Giám đốc khu vực Ấn Độ & Đông Nam Á kiêm phụ trách Khối Văn phòng và Bán lẻ APAC của Cushman & Wakefield, nhận định khu vực Đông Nam Á đang chứng kiến sự tham gia sâu rộng của các tập đoàn toàn cầu. Nhu cầu ngày càng tăng đối với không gian chất lượng cao trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu sẽ giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và định hình giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.
Căn hộ dịch vụ "kín phòng" nhờ làn sóng chuyên gia ngoại đổ bộ
Thị trường lưu trú đang ghi nhận đà phục hồi du lịch và dòng vốn FDI mạnh mẽ, củng cố nhu cầu dài hạn. Trong năm 2025, Hà Nội đứng thứ hai cả nước về lượng khách du lịch với 33,7 triệu lượt. Dòng vốn FDI đạt 4,4 tỉ USD đưa thủ đô đứng thứ ba toàn quốc.
Tại TP.HCM, lượng khách quốc tế đạt 8,5 triệu. Công suất khách sạn trung bình đạt 68%, tăng lên 78% vào quý IV-2025. Phân khúc căn hộ dịch vụ tại đây cũng ghi nhận tỉ lệ lấp đầy 83% trong quý cuối năm.
Các chuyên gia nhận định thị trường căn hộ dịch vụ duy trì sự ổn định khi nhu cầu tiếp tục cải thiện, thúc đẩy công suất và giá thuê tăng. Nhu cầu thuê dài hạn từ các chuyên gia nước ngoài làm việc tại doanh nghiệp FDI và khu công nghiệp mở rộng sẽ củng cố thị trường. Đặc biệt khi nguồn cung chỗ ở chất lượng cao đang hạn chế tại tỉnh thành lân cận khiến khách dịch chuyển về TP.HCM, Hà Nội để lưu trú dài hạn.
