Nhu cầu thuê nhà phố đang lao dốc mạnh mẽ, hoàn toàn trái ngược với sức hút bứt phá từ trung tâm thương mại. Thị trường chứng kiến sự phân hóa rõ rệt khi mặt bằng từng sinh lời nay trở thành gánh nặng. Thay đổi thói quen tiêu dùng cùng áp lực chi phí đẩy nhà phố vào thế yếu.
Bức tranh ảm đạm bủa vây nhà phố cho thuê
Thị trường bất động sản cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh đang trải qua một giai đoạn vô cùng khắc nghiệt, buộc các chủ sở hữu phải đối mặt với bài toán sinh khó. Những tài sản từng được xem là cỗ máy in tiền đều đặn, niềm tự hào của giới đầu tư nay lại khiến nhiều chủ sở hữu rơi vào vòng xoáy bù lỗ liên tục.
Đơn cử là trường hợp của bà Bích Thùy có nhà phố cho thuê trên đường Hoàng Văn Thụ (TP.HCM), mặt bằng này từng đem về cho bà khoảng 60 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sau biến cố đại dịch, giá thuê liên tục lao dốc xuống mức 50 triệu đồng và hiện tại chỉ còn hơn 40 triệu đồng/tháng.
“Giữa năm 2025, tôi phải đầu tư hơn 1 tỉ đồng sửa chữa lại để hút khách thuê nhưng đến nay vẫn đang... ế. Khách hàng chỉ ký hợp đồng ngắn hạn rồi nhanh chóng trả vì kinh doanh khó khăn, thua lỗ. Điều này làm tôi phải phát sinh rất nhiều chi phí sửa chữa, cải tạo và phí môi giới tìm khách mới” - bà Thùy chia sẻ.
Không chỉ phân khúc nhà phố truyền thống, loại hình nhà phố thương mại nằm tại khối đế các dự án chung cư cũng chung số phận hẩm hiu. Anh Duy Nam, người đã dốc vốn đầu tư một căn nhà phố thương mại tại khu Đông TP.HCM vào năm 2019 với mức giá gần 12 tỉ đồng, nếm trải rõ sự khắc nghiệt này.
Ban đầu, anh kỳ vọng có thể cho thuê với mức giá 50 triệu đồng/tháng nhưng rao mãi không có khách. Anh buộc phải giảm giá dần xuống 32-35 triệu đồng/tháng mới có khách mà còn phải chấp nhận hợp đồng ngắn hạn.
Ảnh: QH
Đáng nói, hàng tháng anh Nam vẫn oằn mình gánh vác khoản chi gần 30 triệu đồng để thanh toán tiền lãi vay ngân hàng, phí quản lý dự án, tiền bảo trì và các loại thuế kinh doanh. Sau thời gian dài khai thác cho thuê kém hiệu quả, anh Nam quyết định rao bán nhưng vẫn chưa bán được.
Dữ liệu khảo sát từ nền tảng Batdongsan.com.vn chỉ ra: Nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố đã sụt giảm liên tiếp trong ba năm qua (2023 – 2025), ghi nhận mức sụt giảm trung bình từ 20 đến 30% mỗi năm.
Song song đó, giá chào thuê mặt bằng tại rất nhiều tuyến đường huyết mạch nội thành cũng buộc phải điều chỉnh hạ từ 15 đến 30% để níu chân doanh nghiệp. Đáng lo ngại hơn, tỉ suất lợi nhuận thu về đang rơi tự do.
Theo ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn nhà mới, nếu giai đoạn trước năm 2020, lợi suất cho thuê nhà phố luôn đạt mức lý tưởng từ 6 - 8 %/năm/giá trị bất động sản.
Mức lợi tức này đủ sức cạnh tranh mạnh với kênh gửi tiết kiệm. Sau đại dịch, con số này lùi về 2-3%. Sang năm 2025, tỉ suất tiếp tục chạm ở mức 1,5 – 2% đối với nhà phố và rơi xuống dưới mốc 1% đối với nhà phố thương mại, kém xa sức hấp dẫn của các kênh đầu tư tài chính truyền thống.
Trung tâm thương mại bứt phá nhờ bán lẻ mới
Trái ngược hoàn toàn với tình hình trên của nhà phố, các tổ hợp trung tâm thương mại quy mô lớn lại đang vươn lên mạnh mẽ, chứng minh sức sống mãnh liệt bất chấp khó khăn bủa vây nền kinh tế.
Dữ liệu khảo sát chuyên sâu từ Cushman & Wakefield Việt Nam đã đưa ra khẳng định chắc nịch rằng tỉ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại trong năm 2025 luôn duy trì ổn định ở mức cực kỳ ấn tượng, vượt mốc 93%. Các báo cáo phân tích thị trường của nhiều đơn vị cũng đồng thuận nhận định về sức hấp thụ mặt bằng bán lẻ tại các tổ hợp này.
Lý giải nguyên nhân tạo nên sự chênh lệch này, các chuyên gia phân tích từ Savills Việt Nam đã chỉ ra điểm cốt lõi nằm ở chiến lược bán lẻ trải nghiệm tại các trung tâm thương mại.
Các nhà phát triển bất động sản và đơn vị vận hành đã rất khéo léo trong việc quy hoạch, xây dựng một hệ sinh thái đồng bộ, tích hợp hoàn hảo không gian mua sắm hiện đại, hệ thống vui chơi giải trí đa dạng và khu vực ẩm thực.
Mô hình khép kín này lập tức giải quyết và đáp ứng trọn vẹn nhu cầu phong phú của mọi thành viên trong gia đình chỉ tại một điểm đến. Nó không chỉ giúp gia tăng thời gian khách hàng lưu lại vui chơi mà còn trực tiếp kích thích hành vi tiêu dùng chéo giữa các gian hàng.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế - TS Lê Bá Chí Nhân chỉ ra điểm yếu khiến nhà phố cho thuê hoàn toàn hụt hơi trong cuộc đua khốc liệt này là vì mặt bằng ngoài phố thường vấp phải trở ngại lớn về bãi đậu xe chật hẹp, các tiện ích đi kèm ít ỏi và thiếu vắng sự kết nối liên hoàn giữa các điểm đến.
Phân khúc nhà phố cho thuê đang phải hứng chịu tác động kép từ sự suy yếu của sức mua chung lẫn sự chuyển dịch thói quen mạnh mẽ sang thương mại điện tử. Các nhóm khách hàng doanh nghiệp từng là trụ cột thuê mặt bằng như ngân hàng, dịch vụ y tế, giáo dục hay ăn uống hiện đều đang ráo riết thu hẹp quy mô để tiết giảm chi phí mạng lưới vận hành.
Chuyên gia kinh tế - TS Lê Bá Chí Nhân
Lời giải bài toán cho mặt bằng nhà phố, các chuyên gia cho rằng cần nhanh chóng thay đổi tư duy quản lý. Thay vì cố chấp giữ mức giá thuê cao như thời hoàng kim, các chủ mặt bằng cần linh hoạt điều chỉnh cấu trúc hợp đồng, mở ra cơ chế chia sẻ doanh thu thực tế và ưu tiên nhóm ngành hàng dài hạn.
Đặc biệt với shophouse, cần định vị đúng bản chất, đòi hỏi chủ đầu tư phải tham gia sâu hơn vào việc tổ chức không gian thay vì tư duy xây xong rồi bán đứt bấy lâu nay.
Nhà phố trung tâm, vị trí đắc địa vẫn "giữ giá"
Dù bài toán dòng tiền ảm đạm, các mặt bằng nằm tại vùng lõi trung tâm thành phố vẫn có được lợi thế riêng.
Nguyên nhân do bất động sản lõi trung tâm mang đặc tính khan hiếm tuyệt đối. Dù biên lợi nhuận cho thuê không còn cao, đây vẫn được xem là "mỏ vàng" để giới siêu giàu bảo toàn vốn, dễ dàng phục vụ mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng và đặc biệt là công cụ khẳng định uy tín thương hiệu trên thương trường.
Nhiều chuỗi F&B chớp thời cơ tiếp quản hàng loạt mặt bằng đắc địa từ tay thương hiệu rút lui khỏi thị trường Việt Nam. Một số chuỗi cà phê, thức ăn nhanh còn không ngừng đổ tiền cải tạo, nâng cấp diện mạo, mở rộng thêm.
Các doanh nghiệp lớn không hoàn toàn chỉ nhìn vào lợi nhuận trực tiếp từ cửa hàng, mà xem việc chiếm lĩnh mặt bằng lõi như một kênh quảng cáo trực diện, tiếp cận hàng trăm ngàn lượt khách qua lại mỗi ngày.
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế
