Trước các quy định về thuế mới áp dụng từ năm 2026, một số bạn đọc đặt câu hỏi nếu vợ chồng cùng đứng tên sở hữu nhiều bất động sản cho thuê, tổng doanh thu trên 500 triệu đồng/năm thì có thể khai thuế riêng hay không. Cơ quan thuế và các chuyên gia đã có giải đáp cho vấn đề này.
Tài sản chung vợ chồng: Doanh thu tính gộp
Cụ thể, Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) số 109/2025/QH15 và Luật Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) số 48/2024/QH15 (đã sửa đổi, bổ sung theo Luật số 90/2025/QH15 và Luật số 149/2025/QH15, có hiệu lực từ 1-1-2026 quy định như sau:
Đối với tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng (thể hiện rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), thu nhập phát sinh từ tài sản này được xác định là thu nhập chung của vợ chồng, tính thuế như hộ kinh doanh.
Trong trường hợp 2 vợ chồng có 2 căn nhà cho thuê với tổng doanh thu thực tế là trên 500 triệu đồng/năm, dù mỗi người đứng tên ký một hợp đồng thuê nhà (ví dụ: chồng ký hợp đồng căn A doanh thu 250 triệu/năm, vợ ký hợp đồng căn B 260 triệu/năm) thì về mặt nguyên tắc quản lý thuế, tổng doanh thu kinh doanh từ tài sản chung của hộ gia đình này là 510 triệu đồng.
Do 510 triệu đồng đã vượt ngưỡng doanh thu miễn thuế mới (500 triệu đồng/năm) nên cả hai vợ chồng vẫn thuộc đối tượng phải nộp thuế.
Tách hợp đồng chỉ là thỏa thuận dân sự
Việc tách hợp đồng chỉ là thỏa thuận dân sự về người đại diện ký kết, không làm thay đổi bản chất tài sản là sở hữu chung. Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ thuế dựa trên bản chất thực tế của hoạt động kinh doanh và quyền sở hữu tài sản.
Nếu người dân làm sai quy định (cố tình tách nhỏ hợp đồng để tránh thuế), khi cơ quan thuế kiểm tra và đối chiếu dữ liệu sở hữu tài sản (đã được định danh cá nhân và liên thông dữ liệu dân cư), người nộp thuế có thể bị truy thu và xử phạt vi phạm hành chính về thuế.
Cách tính thuế trong trường hợp này
Dựa trên Điều 7 Luật Thuế TNCN và khoản 2 Điều 12 Luật GTGT, nghĩa vụ thuế của vợ chồng trong trường hợp này sẽ được tính như sau:
Xác định doanh thu chịu thuế: Doanh thu tính thuế TNCN là phần doanh thu vượt trên ngưỡng 500 triệu đồng (ví dụ tổng thu 510 triệu thì phần chịu thuế là 10 triệu đồng). Doanh thu tính thuế GTGT là toàn bộ doanh thu 510 triệu đồng.
Mức thuế phải nộp là 26 triệu đồng, trong đó:
- Thuế GTGT: 5% x 510 triệu = 25,5 triệu đồng.
- Thuế TNCN: 5% x (510 triệu - 500 triệu) = 0,5 triệu.
Đồng thời, vợ chồng cần cử một người đại diện (hoặc cả hai) thực hiện đăng ký thuế và kê khai theo quy định.
Lưu ý về thủ tục: Dù thuộc diện phải nộp thuế hay được miễn thuế (nếu tổng doanh thu dưới 500 triệu), từ năm 2026, chủ nhà vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế (2 lần/năm đối với năm 2026 và 1 lần/năm từ năm 2027) thông qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công để đảm bảo tuân thủ pháp luật.
