Qua đợt giám sát về việc thực hành Luật Nhà ở trên địa bàn TP.HCM của Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM vừa qua, rất nhiều trường hợp tranh chấp quản lý, sử dụng chung cư được các quận báo cáo. Điều này chứng tỏ các vấn đề về đời sống tại chung cư vẫn còn nhiều vướng mắc.
Tranh chấp trong quản lý, sử dụng chung cư đã tồn tại từ lâu, chuyên gia cho rằng Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn chi tiết về mô hình hoạt động của ban quản lý (BQL), ban quản trị (BQT) để hạn chế các tranh chấp này.
 |
| Ban quản trị, ban quản lý đóng vai trò rất quan trọng trong việc quyết định, thực hiện việc vận hành, sửa chữa chung cư. Ảnh minh họa: H.VŨ |
 |
Các shophouse thường kêu khó với BQT về quyền sở hữu chung và riêng tại chung cư. |
Nhiều lý do dẫn đến tranh chấp
“Hiện ở địa phương đang có hai trường hợp chung cư và BQT có đề nghị chính quyền địa phương và Sở Xây dựng TP tổ chức cưỡng chế chủ đầu tư do có hành vi bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì 2% cho BQT” - ông Đoàn Hoàng Phương, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 10, nêu trong báo cáo về việc quản lý, sử dụng chung cư thời gian qua.
Ngoài tranh chấp liên quan đến phí bảo trì 2%, quận 10 cũng cho biết việc bầu BQT chung cư một cách qua loa cũng đang khiến các tranh chấp phát sinh nhiều hơn. Như hiện tại, tại một số chung cư ở quận 10 việc lựa chọn thành viên BQT chưa được cư dân quan tâm, phần lớn người dân chọn lựa theo cảm tính chủ quan hoặc do tâm lý đám đông.
Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn chi tiết về mô hình hoạt động của BQT, hiện nay công tác này còn lúng túng, hiểu chưa đúng, dẫn đến thực hiện máy móc.
“Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các BQT hoạt động không hiệu quả nên phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại nhân sự” - đại diện quận 10 nói.
Ở quận 10 cũng xảy ra tình trạng không chấp hành đúng quy định sáu tháng một lần BQT phải lấy ý kiến người dân để làm cơ sở đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý, vận hành…
Về phía quận Tân Bình, nhiều trường hợp tranh chấp phát sinh ở các chung cư được ghi nhận trong thời gian qua. Đơn cử như chung cư Phúc Yên 2, phường 15 xảy ra tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung - riêng, hay đơn đề nghị bãi nhiệm toàn bộ BQT chung cư The Botanica ở phường 2; đơn kiến nghị tập thể của người dân tại chung cư Bàu Cát 2, phường 10 giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư. Ngoài ra, các thành viên trong BQT chung cư Bàu Cát 2 - lô M cũng xảy ra tranh chấp.
Trong báo cáo về tình hình thực hiện Luật Nhà ở trên địa bàn TP năm 2016-2021 của UBND TP.HCM, về tình hình hoạt động của BQT chung cư, theo báo cáo của các quận, huyện và TP Thủ Đức, một số chung cư chưa có BQT với ba lý do.
Thứ nhất, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn nắm quyền quản lý, vận hành chung cư, quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư, quản lý sử dụng phần diện tích sở hữu chung.
Thứ hai, đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng số lượng, chủ sở hữu chung cư tham dự không đủ theo quy định.
Thứ ba, không có người ứng cử, đề cử vào BQT.
Cần có mô hình hoạt động, quy trách nhiệm cụ thể
“Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng chung cư có nêu: Khi có 50% tổng số căn hộ được bán trở lên hoặc sau khi bàn giao căn hộ và đưa dự án căn hộ đi vào hoạt động 12 tháng thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập BQT chung cư” - chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Đạt, Giám đốc Công ty Tư vấn NTD LAW Việt Nam, cho biết.
BQT sẽ đại diện cư dân, hoạt động đảm bảo quyền lợi cho các cư dân và có trách nhiệm duy trì hoạt động bình thường của chung cư. Tuy nhiên, theo ông Đạt, các quy định pháp luật chi tiết để điều chỉnh cho BQT chung cư hầu như chưa có, chưa cụ thể và chưa chi tiết. Vì thế, BQT chung cư hoạt động chưa hiệu quả, trình độ chuyên môn không phù hợp, nhận thức pháp luật còn hạn chế. Thậm chí có BQT chung cư còn có biểu hiện cửa quyền, lợi ích nhóm. Thực trạng này diễn ra rất nhiều tại các chung cư ở TP.HCM.
Ông Đạt cho rằng Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn chi tiết về mô hình hoạt động của BQT vì thực tế hiện nay công tác này còn lúng túng hoặc hiểu chưa đúng, dẫn đến thực hiện máy móc. Có thể ví dụ như đề xuất BQT hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty cổ phần thì phải lập công ty cổ phần…
“Chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm cao về việc lập và điều hành BQT chung cư, phải chịu trách nhiệm dân sự khi không lập BQT chung cư theo luật định” - ông Đạt nêu giải pháp.
Đại diện quận 10 thì cho rằng BQT chung cư thành lập có khoảng năm người nhưng hoạt động chỉ tập trung vào trưởng ban và phó ban. Một số BQT hoạt động độc lập và cho rằng có quyền tự quyết mọi vấn đề, thiếu phối hợp với chính quyền địa phương và cả cư dân.
“Sở Xây dựng cần xử lý nghiêm các chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì, thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư cho BQT chung cư” - ông Trương Tấn Sơn, Phó Chủ tịch quận Tân Bình, nêu trong báo cáo gửi Đoàn đại biểu Quốc hội TP.
Ngoài ra, quận Tân Bình cũng đề nghị Sở Xây dựng phối hợp với UBND quận Tân Bình tổ chức tuyên truyền, phổ biến các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng chung cư cho các bên liên quan được rõ.•
 |
Luật sư PHẠM HOÀI NAM, Đoàn Luật sư TP.HCM:
Xây dựng Luật quản lý và vận hành chung cư
Để hạn chế tranh chấp liên quan tới việc quản lý và vận hành chung cư cần có sự phối hợp kiểm tra, giám sát của các cơ quan, ban ngành quản lý nhà nước, chủ đầu tư, BQT chung cư và chính cư dân.
Về góc độ quản lý nhà nước cần thiết xây dựng các hệ thống văn bản thống nhất và hoàn thiện để có cơ sở kiểm tra và xử lý vi phạm. Hiện nay, vấn đề quản lý và vận hành chung cư đang chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Theo đó thì chủ đầu tư, đơn vị quản lý chung cư nếu vi phạm hoặc không thực hiện đảm bảo đúng quyền lợi của cư dân có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Đầu năm 2022, Chính phủ ban hành Nghị định 16/2022 quy định xử phạt hành chính về xây dựng, với việc áp dụng nhiều chế tài và nâng mức xử phạt hành chính vi phạm liên quan đến chung cư, mức độ từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng.
Rõ ràng, với mức xử phạt cao như vậy thì khi nghị định đi vào thực tiễn sẽ góp phần làm thay đổi nhận thức, trách nhiệm của các cá nhân và tổ chức quản lý, vận hành chung cư. Theo tôi, cơ quan chức năng cần tiến tới nghiên cứu, hoàn thiện hành lang pháp lý để có thể xây dựng “Luật quản lý và vận hành chung cư” để có cơ sở quản lý và xử lý vi phạm nếu có.
Ở góc độ trách nhiệm chủ đầu tư/BQT, ngoài việc nâng cao trách nhiệm chấp hành đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư cũng cần xây dựng hình ảnh uy tín của một doanh nghiệp trên thị trường kinh doanh BĐS, bằng việc xử lý hài hòa quyền lợi của mình và cư dân theo đúng quy định pháp luật.
Mặt khác, đối với người dân là chủ căn hộ hoặc người thuê căn hộ sinh sống trong cộng đồng chung cư thì cần ý thức tham gia công tác quản lý, vận hành, tìm hiểu các quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
 |
Ông NGUYỄN HOÀNG VIỆT, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS:
Thiếu đội ngũ chuyên nghiệp
Có thể thấy số lượng nhân lực chuyên nghiệp phục vụ ngành BĐS tại Việt Nam đã không tăng trưởng theo kịp tốc độ phát triển của lĩnh vực này. Sự thiếu chuyên nghiệp của đội ngũ phát triển dự án gây lúng túng khi tổ chức bộ máy vận hành khu nhà ở sau khi bàn giao cho cư dân.
Cũng có tình huống chủ đầu tư xem phí quản lý và phí bảo trì là doanh thu của mình và tùy ý sử dụng. Cần thiết có sự can thiệp của cơ quan nhà nước để chấn chỉnh tình trạng lấp lửng quyền lợi của cư dân tại các khu vực chung và xử lý thật mạnh tay nếu có tình trạng chủ đầu tư cố tình “ôm” quỹ bảo trì.
