Hiện nay, tại một số quận, huyện trên địa bàn TP.HCM, nơi nhiều công nhân hay người lao động, sinh viên sinh sống có nhiều khu chung cư mini được mọc lên nhằm đáp ứng nhu cầu thuê ở của các trường hợp trên.
Các chung cư mini này được ngăn thành nhiều phòng, diện tích 25-30 m2, có làm thêm một gác lửng trong phòng. Có nơi ngoài cho thuê còn tiến hành mua bán theo hình thức giấy tay khiến việc quản lý của cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn.
Nhà riêng lẻ gắn mác chung cư mini
“Phòng này hơn 4 triệu đồng/tháng, anh cứ xem qua, đây là dạng chung cư mini, có gác, nhà vệ sinh trong phòng, có bảo vệ, quản lý đàng hoàng” - một nhân viên môi giới giới thiệu với chúng tôi về chung cư mini trong một con hẻm trên đường Hoàng Bật Đạt, quận Tân Bình, TP.HCM.
Nhìn bên ngoài thì chung cư mini này giống một căn nhà cao tầng, có thang máy và nhiều dãy phòng san sát nhau. Mỗi căn trong chung cư mini này đều giống như một phòng trọ, được dựng thêm gác lửng bằng gỗ với các thanh đà ngang bằng sắt, trên đó có thể kê nệm cho nhiều người nằm.
 |
Một căn phòng cho thuê trong tòa nhà được giới thiệu là chung cư mini ở quận Tân Bình. |
Theo nhân viên môi giới này, không chỉ có trên đường Hoàng Bật Đạt, còn có nhiều kiểu chung cư mini tương tự ở khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất hay khu gần quận Tân Phú. Ngoài ra, một số công ty còn thuê lại các khách sạn trong 15-20 năm rồi cải tạo thành các căn hộ mini để cho khách thuê.
“Quận Tân Bình có hàng chục công trình, mà mỗi công trình có trên 50 phòng trọ đang cho thuê. Đây là loại hình tồn tại lâu nay, kiểu chung cư mini, chung cư giá rẻ” - ông Trương Tấn Sơn, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Bình, cho biết trong buổi giám sát về Luật Nhà ở của HĐND TP tháng 7 vừa qua.
Theo ông Sơn, các chung cư mini này đều xin giấy phép xây dựng kiểu nhà ở riêng lẻ, sau đó ngăn phòng cho thuê. Năm 2021, quận Tân Bình phát hiện hai trường hợp cơi nới lấn chiếm hàng ngàn mét vuông, trong đó một trường hợp chung cư mini nén đến 100 phòng, một trường hợp nén đến 230 phòng.
Theo đại diện UBND quận Tân Bình: Sở Xây dựng đã có hướng dẫn về việc xây phòng trọ. Dù quận có hướng dẫn nhưng đến nay chưa có trường hợp nào thực hiện đúng hướng dẫn của Sở Xây dựng. Vì thế, quận cho rằng cần có kiến nghị hướng dẫn về quy định nhà trọ là như thế nào, cần có quy chế kiến trúc quy định loại hình nhà trọ là như thế nào.
“Biết bao nhiêu con người sống trong những “chung cư” này, phòng nào cũng 3-4 người. Có chung cư mini không có ban quản trị, hệ thống phòng cháy chữa cháy không đảm bảo. Chúng ta cần có quy định để quản lý, rồi xử lý các chung cư mini hiện hữu này. Các công trình này như quả bom nổ chậm, rất đáng lo ngại” - ông Sơn nói thêm.
Cần có cách quản lý chung cư mini
“Về góc độ pháp lý, liên quan đến chung cư hay nhà ở riêng lẻ, có khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015 và khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014” - chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Đạt, Giám đốc Công ty Tư vấn NTD LAW Việt Nam, cho biết.
“Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên. Nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó” - luật sư Đạt cho biết.
Theo luật sư Đạt, khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014 ghi nhận: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
“Thế nhưng trên thực tế, rất ít chung cư mini đáp ứng được các tiêu chí trên nhưng vẫn mọc lên là do có nhiều vấn đề về quản lý. Trước mắt, cơ quan có thẩm quyền địa phương cần rà soát và có phương án can thiệp để ngăn chặn các công trình chung cư mini không đạt yêu cầu hoặc cần thực hiện hợp thức hóa cho các chung cư có đủ điều kiện” - ông Đạt cho hay.
Ông Đạt cũng cho rằng cần quy hoạch các khu vực riêng biệt dành cho chung cư mini, nhà giá rẻ, vì nhu cầu của người dân ngày càng tăng nhưng lượng cầu không có là bất hợp lý.
“Cạnh đó, người mua chung cư mini cần hiểu rõ mục đích của mình, khi giao dịch cần hiểu rõ về pháp lý. Cần biết rằng chung cư mini là rất khó có sổ, vì vậy cần thận trọng khi mua bán giao dịch vì khi tranh chấp xảy ra rất khó xử lý” - luật sư Đạt nhấn mạnh.
Chung cư mini không đảm bảo sẽ tạo hệ lụy lâu dài
Theo ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP - một đơn vị phát triển và phân phối bất động sản): Nhu cầu an cư là thiết thực nhưng giá bất động sản hiện nay đang neo ở mức cao và vượt qua thu nhập thực tế của đa phần người lao động.
Chính vì vậy sẽ phát sinh những giải pháp thay thế, ví dụ chung cư mini hay nhà trọ cao cấp... sẽ đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người có thu nhập thấp và cả người đi làm văn phòng.
“Việc hình thành những khu nhà ở đông đúc bên trong các khu dân cư có hạ tầng không đảm bảo sẽ tạo ra những hệ lụy về lâu dài. Ví dụ, chưng cư mini thường nằm trong những con hẻm luôn ùn tắc xe cộ mỗi khi tan tầm, rủi ro rất lớn vì các công trình này không đảm bảo các điều kiện an toàn PCCC đang áp dụng cho loại hình căn hộ chung cư” - ông Việt nói
