Bộ Xây dựng chính thức cho phép xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu 25 m2. Đây là tín hiệu tích cực, đầy kỳ vọng về một nguồn cung nhà ở phù hợp với người thu nhập thấp ở đô thị. Tuy nhiên, các chuyên gia đề xuất cần quy hoạch, bố trí các dự án căn hộ diện tích nhỏ hợp lý đáp ứng đúng nhu cầu và tăng tỉ lệ số lượng.
Cơ hội mua nhà 1 tỉ đồng
Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 5-7 tới đây. Theo đó, đối với yêu cầu quy hoạch - kiến trúc, thông tư yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, diện tích sử dụng tối thiểu là 25 m2. Đối với dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết căn hộ diện tích nhỏ thì giá bán thấp hơn, phù hợp với người độc thân, vợ chồng trẻ. “Căn hộ 25-30 m2 theo tôi là hợp lý, vài ba năm sau những cặp vợ chồng trẻ có con thì họ có thể bán cho người khác, mua căn hộ lớn hơn” - ông Nghĩa nói.
Theo ông Nghĩa, khảo sát nhu cầu gia đình trẻ có 1-2 con muốn mua căn hộ diện tích 40-45 m2 là rất lớn. Với diện tích này có thể bố trí một phòng ngủ khoảng 9 m2 cho cha mẹ, vẫn có một điểm ngủ riêng cho bé khoảng 6 m2, thiết kế dạng giường tầng cho hai bé. Diện tích này thì giá bán căn hộ chỉ hơn 1 tỉ đồng/căn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều gia đình.
Việc khống chế 25% nhà ở tối thiểu 25 m2 trong một dự án là hợp lý, tránh tình trạng tràn lan, tạo nhà ổ chuột trên cao. Người dân ở căn hộ lớn nhỏ đều phải tuân thủ nếp sống chung và quản lý lẫn nhau. Hơn nữa, việc xây dựng căn hộ 25 m2 giao về cho địa phương quyết định, tùy theo quy hoạch để đưa ra tỉ lệ số căn hộ. Ví dụ, trong 25% cho phép căn hộ nhỏ thì căn hộ 25 m2 chiếm 10%, 30 m2 chiếm 10%, 35 m2 chỉ 5% chẳng hạn.
Trước nỗi lo tạo thành nhà ổ chuột, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết thực tế đã có rất nhiều căn hộ mini diện tích chỉ 8-15 m2 xây dựng khắp các quận, huyện TP.HCM để cho thuê. “Chỉ có cách giảm diện mới có thể giảm giá căn hộ. Khi đó người nghèo, người thu nhập thấp đô thị mới có cơ hội mua được nhà” - ông Đực nói.
Diện tích căn hộ Thái An được Bộ Xây dựng cho xây thí điểm cách đây 10 năm có diện tích chỉ 22-45 m2/căn. Ảnh: QUANG HUY
Quy hoạch vị trí phù hợp
Theo TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, quan trọng nhất vẫn là quy hoạch bố trí các dự án có căn hộ 25 m2 này ở đâu cho hợp lý, phục vụ nhu cầu của người dân. Tùy vào mật độ xây dựng ở tỉnh, thành đó như thế nào thì mới có thể áp dụng cho xây dựng căn hộ dạng này. Vì vậy, thông tư của bộ cần chi tiết hơn trong vấn đề quy hoạch bố trí xây dựng những dự án có căn hộ nhỏ để người dân tiếp cận được.
“Các tỉnh, TP nên quy hoạch một khu vực dành riêng cho những dự án căn hộ dành cho người thu nhập thấp với diện tích nhỏ hay nhà ở xã hội. Quy hoạch này giúp việc quy hoạch tổng thể của TP đồng bộ hơn. Một số nước trong khu vực như Singapore, họ quy hoạch một khu dự án căn hộ cho người thu nhập thấp riêng biệt” - ông Nhân nói.
Đối với các căn hộ lưu trú, ông Nhân cho rằng địa phương cũng phải xem xét lại quy hoạch. Nếu để bố trí trong khu trung tâm thì nhu cầu lớn nhưng hệ lụy là gia tăng mật độ dân số dẫn đến kẹt xe, cơ sở hạ tầng xã hội chưa đáp ứng được. Hơn nữa, căn hộ trung tâm thì dù nhỏ giá thành cũng rất cao, không đạt được mục đích tạo nguồn cung cho người dân thu nhập thấp.
Đại diện doanh nghiệp đầu tiên và duy nhất tính đến thời điểm này được Bộ Xây dựng đồng ý cho thí điểm làm căn hộ tối thiểu 25 m2 từ năm 2012, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng thông tư của bộ mở đường cho căn hộ diện tích nhỏ nhưng có hạn chế tỉ lệ nên sẽ không tác động lớn đến thị trường. Trên thực tế cũng ít doanh nghiệp muốn làm dạng căn hộ này. Nếu doanh nghiệp nào có làm thì dự án chỉ phục vụ những người mua nhà có tiền muốn ở khu vực trung tâm.
Theo ông Đực, TP.HCM nên quy định cho phép ở những khu vực vùng ven như huyện Bình Chánh, quận 12, Tân Phú, Bình Tân, Tân Bình, TP Thủ Đức, quận 8… vị trí nào giao thông thuận tiện thì có thể cho phép chủ đầu tư phát triển dự án căn hộ nhỏ và nếu có thể thì nâng tỉ lệ được xây căn hộ diện tích 25 m2 lên 100%.
“Các dự án căn hộ 25 m2 không nên bố trí ra khu vực quá xa trung tâm như Củ Chi, Nhà Bè vì sẽ không chủ đầu tư nào làm, ít người mua” - ông Đực nói.
| Băn khoăn về cấp sổ hồng TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng vẫn còn lỗ hổng về pháp lý khi Bộ Xây dựng đưa ra quy chuẩn cho phép xây căn hộ diện tích 25 m2 thì vấn đề cấp sổ hồng cho các căn hộ này ra sao, liệu có xảy ra vướng mắc. Cần có sự kết nối giữa các tỉnh, TP, Sở TN&MT, Sở Quy hoạch - Kiến trúc và các bộ, ngành để thống nhất về cấp phép xây dựng, bố trí quy hoạch và cấp sổ. Trong khi đó, giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành lưu ý có thông tin hiện nay tại TP.HCM có khoảng 20.000-30.000 căn hộ diện tích nhỏ được gắn tên gọi officetel. Các căn hộ này còn phát triển rầm rộ vài năm qua trong khi luật chưa có quy định về loại hình này. |
