Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ 01-01-2025. Theo đó, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ hay còn được gọi là chung cư mini mới được ghi nhận là một trong những loại hình nhà ở của cá nhân. Các căn hộ trong chung cư mini có thể được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2023.
Chung cư mini đáp ứng nhu cầu chỗ ở tại các đô thị
Có một công việc ổn định tại TP.HCM, bạn Nguyễn Võ Nhật Huy (22 tuổi, TP Thủ Đức) cho biết rất quan tâm đến loại hình chung cư mini và cảm thấy yên tâm hơn khi luật mới cho phép chung cư mini được cấp sổ hồng.
“Tôi muốn làm việc lâu dài tại TP.HCM và đang hướng đến sẽ mua chung cư mini để ở. Giá nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM đang quá cao nên dòng sản phẩm này sẽ rất thích hợp với các đối tượng như người trẻ, độc thân hay gia đình nhỏ”- Nhật Huy háo hức.
Nói về mặt bằng giá cả hiện nay, chị V.G.H – người chuyên môi giới thuê/mua chung cư tại TP.HCM cho biết giá các căn hộ chung cư mini ở TP.HCM hiện nay khoảng trên dưới 1 tỉ đồng. “Tùy thuộc vào vị trí của từng căn hộ, nhu cầu của từng cá nhân cũng như pháp lý ngôi nhà mà giá cả khác nhau. Tuy nhiên, loại hình này rất được ưa chuộng tại các đô thị lớn. Nếu chung cư mini được cấp sổ thì người mua sẽ càng yên tâm hơn” – chị H nói.
Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định nhà ở có từ hai tầng trở lên, có thiết kế căn hộ để bán kết hợp cho thuê hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê được cấp giấy chứng nhận theo quy định. Theo đó, chủ nhà phải thỏa điều kiện có quyền sử dụng đất ở, đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Nói về vấn đề cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini, Luật sư (LS) Trần Văn Giới, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết trước đây Nghị Định 71/2010 đã có hướng dẫn về quy định cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ của chung cư mini. Theo đó, chung cư mini đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở 2010 thì được cấp sổ hồng. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại Nghị Định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.
“Do đó, việc các căn hộ chung cư mini trước đây đã xây dựng, thực hiện đúng quy định và có yêu cầu cấp giấy chứng nhận thì vẫn được cấp. Tuy nhiên, vấn đề là có nhiều chung cư mini xây dựng sai quy định, không đáp ứng yêu cầu về PCCC thì vốn giấy tờ đã không hoàn thiện” - LS Trần Văn Giới đưa ra lý do hầu hết chung cư mini trước đây đều không đủ điều kiện được cấp sổ hồng.
Theo LS Giới, Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định cho các dự án đầu tư xây dựng mới. “Hiện chưa có hướng dẫn cụ thể nào về việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp đã xây dựng trước đó”- LS Giới cho hay.
Đối với các dự án chung cư mini trước đây, LS Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TP.HCM tư vấn cho khách hàng đã mua nhà rà soát lại toàn bộ hồ sơ về pháp lý, đất đai, xây dựng của tòa nhà.
“Người mua căn hộ có thể yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên bán hàng thực hiện khắc phục các điểm sai theo giấy phép xây dựng đã cấp hoặc các điều kiện PCCC nếu có mong muốn được cấp sổ theo quy định”- LS Cường khuyến nghị.
Người mua chung cư mini cần thận trọng
Phân tích rõ thêm về Luật Nhà ở 2023, Luật sư Trần Minh Cường cho biết các chung cư mini có từ hai tầng trở lên có thiết kế chia căn hộ để bán kết hợp cho thuê thì chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp theo quy định. Còn đối với chung cư mini có từ hai tầng trở lên nhưng dưới 20 căn hộ thì cá nhân không cần thành lập doanh nghiệp.
Tuy không cần phải thành lập doanh nghiệp nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về giấy phép xây dựng, đảm bảo yêu cầu về PCCC cùng điều kiện về hạ tầng giao thông để khi có sự cố thì xe chữa cháy có thể tiếp cận.
Luật sư Trần Minh Cường
LS Trần Minh Cường đánh giá việc quản lý vận hành chung cư mini tuân thủ theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành, đồng thời các căn hộ được cấp giấy chứng nhận theo quy định là điểm mới, từng bước xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ cho loại hình nhà ở này.
Phân khúc khách hàng hiện nay của đa số các chung cư mini là khách hàng bình dân, có tài chính thấp, mua để sử dụng.
Để bảo vệ quyền lợi cho người mua căn hộ tại chung cư mini, LS Cường khuyến nghị: “Thứ nhất, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tòa nhà. Thứ hai, người mua phải kiểm chứng hồ sơ pháp lý về mặt xây dựng và đặc biệt là căn hộ đó có vị trí trong giấy phép xây dựng không. Thứ ba, người mua cần ràng buộc cam kết về thời hạn bàn giao căn hộ. Và cuối cùng là kiểm tra về uy tín, năng lực tài chính của chủ đầu tư.”
Điều kiện để chung cư mini được cấp sổ hồng
Theo khoản 3 Điều 42 Nghị định 95/2024, việc cấp Giấy chứng nhận từng căn hộ đối với người mua, thuê mua nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Với nhà ở từ 02 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ:
- Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; phải có giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế.
- Phải đáp ứng được yêu cầu về PCCC theo quy định của pháp luật đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;
- Phải đáp ứng được điều kiện theo quy định của UBND tỉnh về đường giao thông để thực hiện chữa cháy khi có cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
Với nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên:
- Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan;
Đối với chung cư hiện nay phải tuân thủ theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD.
Cụ thể, các căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh với diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2.
Ngoài ra, trường hợp chung cư mini có diện tích mỗi tầng lớn hơn 300m2 thì hàng lang chung hoặc tại lối đi phải có ít nhất hai lối thoát hiểm. Ban công nối với thang thoát nạn phải chứa đủ số người được được tính trong các phòng trên tầng đó.
