Trước bước ngoặt sáp nhập tạo nên siêu đô thị TP.HCM, hội thảo "Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh - cơ hội mới cho bất động sản" do CafeLand tổ chức ngày 22-8 đã phân tích những cơ hội đầu tư và cả thách thức sẽ định hình lại toàn bộ thị trường phía Nam.
Cú hích từ siêu đô thị và cuộc giải nén lịch sử
Việc hình thành siêu đô thị TP.HCM mới với quy mô diện tích hơn 6.700km² và dân số gần 14 triệu người được xem là một bước ngoặt mang tính lịch sử.
Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đây là cơ hội để giải nén những tiềm năng, tạo ra một cú bứt phá chưa từng có. "Các nền kinh tế địa phương sẽ có lợi thế nhờ quy mô, tích hợp và cộng hưởng lợi thế" - ông Thiên nhấn mạnh.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng chỉ ra những nghịch lý đáng lo ngại. Dù kinh tế 6 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng ấn tượng 7,52% nhưng có tới 144.400 doanh nghiệp đã rút lui khỏi thị trường trong 7 tháng đầu năm.
Dòng tiền được bơm ra dồi dào nhưng nền kinh tế vẫn khát vốn cho thấy sự tắc nghẽn nghiêm trọng. Hàng ngàn dự án bất động sản trên cả nước vẫn đang đứng hình do vướng mắc pháp lý.
Nhìn nhận đây là cơ hội để tái cấu trúc toàn diện, TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM đã vạch ra một định hướng chiến lược, nhấn mạnh sự cấp thiết phải điều chỉnh và đồng bộ hóa các quy hoạch hiện có để tránh xung đột, phát huy tối đa lợi thế sáp nhập.
Theo đó, siêu đô thị sẽ được tái cấu trúc không gian thành các khu vực phát triển kinh tế tập trung, dựa trên 3 trụ cột đột phá là công nghiệp công nghệ cao, dịch vụ chất lượng cao (tài chính quốc tế) và kinh tế biển (cảng biển - logistics). Chìa khóa để liên kết các khu vực này chính là mạng lưới hạ tầng giao thông khổng lồ đang và sẽ được đầu tư.
"Nguyên tắc vàng được đưa ra là phát triển công nghiệp phải gắn với đường bộ và đường sắt hàng hóa; còn việc phân bố dân cư phải gắn liền với các nhà ga đường sắt đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) hiện đại" - TS Hải chia sẻ.
Thị trường phân cực, vùng ven lên ngôi
Những thách thức vĩ mô đang tác động trực tiếp lên thị trường bất động sản, tạo ra một sự phân hóa sâu sắc. Báo cáo của CBRE Việt Nam tại hội thảo cho thấy một thực tế trái ngược: Trong khi nguồn cung căn hộ mới tại lõi TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 thấp nhất kể từ năm 2015 thì các khu vực vùng ven lại trỗi dậy mạnh mẽ.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, chỉ ra giá bán tại các khu vực này đang thiết lập một mặt bằng mới. Ghi nhận của CBRE cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Long An (cũ) tăng đến 90% theo năm, bất động sản gắn liền với đất tại Bình Dương cũng tăng 28%. "Thị trường siêu đô thị mới sẽ phân cực rõ rệt" - ông Kiệt nhận định.
Theo đó, khu vực lõi siêu đô thị TP.HCM sẽ tập trung vào các sản phẩm hạng sang, mang tính biểu tượng cho giới thượng lưu. Khu vực Bình Dương (cũ) sẽ là xương sống của thị trường với các sản phẩm tầm trung, phục vụ nhu cầu ở thực của lực lượng lao động khổng lồ.
Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) sẽ là thị trường lưỡng cực với bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp và bất động sản công nghiệp - cảng biển.
Sự dịch chuyển này là tất yếu. CBRE dự báo đến năm 2027, gần 80% nguồn cung bất động sản gắn liền với đất mới sẽ đến từ các khu vực ngoại thành.
Xu hướng khách hàng ly tâm để tìm kiếm không gian sống chất lượng hơn, cùng với sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn và hạ tầng kết nối đồng bộ sẽ là động lực chính định hình thị trường trong thập kỷ tới.
