Tăng “nóng” bất động sản công nghiệp: Mừng ít, lo nhiều

05/01/2021 08:00

Trái ngược với thị trường bất động sản (BĐS) chung chững lại vì dịch COVID-19, BĐS công nghiệp lại rất sôi động do làn sóng dịch chuyển nhà đầu tư từ Trung Quốc. Cùng với sức hút của BĐS công nghiệp thì giá thuê đất và kho xưởng tại các khu công nghiệp (KCN) cũng liên tục tăng cao. Tuy nhiên, điều này lại gây ra một số lo ngại.

Giá thuê tăng đột biến

Khách thuê đất, nhà xưởng và kho bãi gia tăng đã tạo cơ hội cho giá thuê ở các KCN tại TP.HCM và nhiều địa phương lân cận tăng đột biến.

Theo tìm hiểu từ batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm BĐS công nghiệp ghi nhận xu hướng tăng trưởng liên tục trong các quý vừa qua. Cụ thể, trong quý II, mức độ quan tâm BĐS công nghiệp tăng 32%, riêng tại TP.HCM tăng 25%-175%, Bình Dương tăng 88%-132%. Sang quý III, mức độ quan tâm tiếp tục tăng gần 25% so với quý trước. Nhiều KCN như Hiệp Phước, Tân Tạo tăng 23%-37%. Tại Bình Dương, các KCN VISP, Mỹ Phước tăng 19%-22% nhu cầu tìm kiếm.

Nhu cầu thuê tăng kích thích giá thuê đất trong các KCN tại phía Nam tăng, đạt mức trung bình 145-150 USD/m². Cụ thể, tại TP.HCM, một số KCN trước đây có mức giá chào thuê từ 140 USD/m² thì nay tăng gấp đôi lên 280 USD/m² đối với kỳ hạn 30-45 năm. Đồng Nai có mức giá chào thuê từ 100 USD/m² lên 155 USD/m², Long An từ 110 USD/m² lên khoảng 200 USD/m² với cùng kỳ hạn.

Ông Nguyễn Văn Thịnh, giám đốc một công ty sản xuất nội thất tại TP.HCM, cho biết công ty ông đang tìm thuê nhà xưởng mà chỗ nào cũng tăng giá. Nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng liên tục xác lập một mức giá mới. Nếu cách đây 2-3 năm, giá cho thuê xưởng trung bình là 3,5 USD/m²/tháng thì hiện nay đã lên 4-5 USD/m²/tháng.

Theo ông Thịnh, do khan hiếm nguồn cung nên nhiều chủ đầu tư đưa ra giá thuê mới tăng mạnh so với mức cũ, nhất là những nhà xưởng có vị trí thuận lợi, gần TP.HCM. Sự khan hiếm trở nên rõ rệt hơn khi các KCN hiện hữu đang dần được lấp đầy mà quỹ đất mới bị trì hoãn do vướng thủ tục pháp lý.

“Mức tăng giá kho xưởng quá cao, tăng không có biên độ, lộ trình khiến chi phí sản xuất bị đội lên, ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Doanh nghiệp sẽ lo lắng không dám mở rộng nhà xưởng vì không tính toán được chi phí đầu vào khi giá thuê tăng ” - ông Thịnh nói.

Các khu công nghiệp hiện hữu đang dần được lấp đầy, trong khi quỹ đất mới bị trì hoãn do vướng thủ tục pháp lý. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Lo ngại giảm thu hút đầu tư

Thị trường BĐS công nghiệp đang có chuyển biến mới và vẫn ghi nhận đà tăng trưởng. Trong đó, đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn gặp một số rào cản.

Nhiều ý kiến doanh nghiệp cũng chỉ ra điểm yếu của BĐS công nghiệp là phát triển mạnh nhưng cơ sở hạ tầng các KCN lại không tương ứng với mức tăng giá đất. Cạnh đó, việc phát triển cơ sở hạ tầng vẫn diễn ra chậm, thiếu tính kết nối.

Theo ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ KH&ĐT, giá đất KCN đang tăng quá cao và nhanh không hoàn toàn là tín hiệu tốt. Lý do là nó có thể làm giảm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ngoài ra, điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của các KCN.

Đại diện Savills Việt Nam cũng lo ngại việc tăng giá thuê đất quá nhanh sẽ ảnh hưởng đến tỉ lệ lấp đầy, nhất là tại các KCN mới đang cần thu hút đầu tư. Thực tế có một số nhà đầu tư nước ngoài đã bày tỏ sự lo ngại việc giá thuê đất tăng cao như hiện nay. Khi các địa phương trọng điểm tỉ lệ lấp đầy đã cao, đồng nghĩa với việc quỹ đất còn lại không nhiều, từ đó dẫn đến giá sẽ còn tăng nữa.

“Cũng may là thị trường vẫn có những yếu tố lạc quan. Có thể kể đến việc ngày càng có nhiều hơn những KCN mới, cũng như KCN hiện hữu mở rộng quy mô sẽ giúp gia tăng quỹ đất trong tương lai. Qua đó tạo ra hy vọng cân bằng lại mặt bằng giá thuê KCN và kho xưởng” - đại diện Savills Việt Nam dự đoán.

Thủ tướng chỉ đạo xem xét giá thuê đất khu công nghiệp

Theo Văn phòng Chính phủ, vừa qua báo chí đã phản ánh về việc tiền thuê đất trong các KCN chỉ sau vài năm đã tăng 3-4 lần, thậm chí có nơi tăng cả chục lần. Trước đây, giá thuê sẽ ổn định trong năm năm đầu và điều chỉnh sau năm năm với mức tăng không quá 15% theo giá hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, từ năm 2015, nhiều doanh nghiệp không chủ động tính được chi phí do Nghị định 142 quy định tiền thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, sau đó phải tính lại trên cơ sở tham chiếu giá thị trường của đất ở khu vực tiếp giáp.

Theo quy định, có hai phương án đóng tiền thuê đất là đóng từng năm và đóng một lần cho 50 năm. Doanh nghiệp gặp lúng túng do không có quy định doanh nghiệp nào chọn hình thức đóng tiền nào mà tùy địa phương, tùy dự án. Giá thuê đất biến động liên tục và một số địa phương chỉ cho phép doanh nghiệp đóng tiền hằng năm. Khi đóng từng năm, doanh nghiệp sẽ không được cấp sổ hồng nên sẽ không có tài sản để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Trước phản ánh này, mới đây Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã giao Bộ KH&ĐT và các đơn vị liên quan phối hợp để kịp thời xử lý, báo cáo Thủ tướng để có biện pháp giải quyết vướng mắc về tiền thuê đất tại các KCN.