Theo Sở TN&MT, hiện nay đối với các dự án kinh doanh bất động sản là dự án nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong đó có một phần diện tích được chủ đầu tư sử dụng làm khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước và được cấp giấy chứng nhận (GCN) cho chủ đầu tư với mục đích đất xây dựng nhà chung cư hỗn hợp. Bao gồm căn hộ ở thương mại dịch vụ và văn phòng kết hợp lưu trú theo đúng quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Sau khi xây dựng, chủ đầu tư đã bán lại cho người sử dụng với mục đích để ở và đề nghị Sở cấp GCN cho các phần diện tích này. Tuy nhiên, Sở TN&MT nhận thấy còn một số vướng mắc liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính.
Thực tế, sở này cho biết đã tổ chức thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể theo mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất căn cứ các quy định nêu trên của Luật Đất đai và các quy định pháp luật có liên quan.
Trong đó đối với loại hình Offictel, Shophouse (thương mại dịch vụ) thì được xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở thời hạn đầu tư khai thác sử dụng là 50 năm là phù hợp với các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vừa qua khi triển khai cấp GCN cho những trường hợp đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 10/2023 thì có một số ý kiến và cách hiểu khác nhau.
Do đó, Sở TN&MT kiến nghị Bộ TN&MT hướng dẫn trường hợp chủ đầu tư bán phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền công nhận với mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ (khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú...) cho người mua với mục đích để ở. Khi xem xét cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính có bổ sung hay không.
Liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, Luật Đất đai năm 2013 có một số quy định như sau:
Tại Khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ "thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định “việc định giá đất phải theo thời hạn sử dụng”.
Tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm...
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
