Chung cư cũ và những ưu điểm bất ngờ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản hai năm nay không có nhiều nguồn cung mới, việc tìm mua những căn chung cư cũ đã qua sử dụng đã được nhiều người tính đến.

Nhà mới không có, nhà cũ được săn

Ở thời điểm năm 2013-2014, khách hàng không khó để tìm mua một căn hộ mới tinh với tầm giá 10-15 triệu đồng/m². Chỉ cần bỏ ra 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng là người dân đã có thể sở hữu một căn hộ rộng 80 m² với 2-3 phòng ngủ cho cả gia đình.

Đến giai đoạn 2014-2015, loại căn hộ dành cho người thu nhập thấp tương đương mở bán với giá 20-25 triệu đồng/m². Để kéo giá bán xuống trên dưới 1 tỉ đồng/căn, các chủ đầu tư đã xây dựng nhiều hơn những căn hộ nhỏ, diện tích chỉ 50-55 m².

Giai đoạn 2018-2019, căn hộ dành cho người thu nhập thấp mở bán đã có giá đến 30 triệu đồng/m² và nguồn cung mới cực kỳ khan hiếm. Thời điểm này chính là lúc xu hướng đi tìm mua lại các căn hộ cũ đã qua sử dụng bùng phát. Những căn hộ được khách mua chú ý nhiều nhất chính là các sản phẩm đã mở bán trong giai đoạn 2013-2015, đã có sổ hồng. Mức giá phổ biến cho phân khúc này hiện nay là 20-25 triệu đồng/m².

Bài toán so sánh lợi-hại được cả người mua nhà và giới đầu tư đặt ra. Ví dụ, giữa một căn hộ cũ tại quận 2 hay quận Bình Tân giá 25 triệu đồng/m² và một căn hộ đang mở bán tại quận 9 giá 40 triệu đồng/m² thì khả năng người mua nghiêng về căn hộ quận 2. Lý do là vị trí quận 2 gần trung tâm hơn, giao thông hoàn chỉnh, tiện ích nội ngoại khu đều có sẵn. Trong khi đó, căn hộ Bình Tân tuy mới xây nhưng tiện ích không có, đường đi lại xa xôi.

Ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp, thay vì mua sản phẩm hình thành trong tương lai trên giấy, giá đến 80-120 triệu đồng/m² thì mua lại một căn đã hoàn thiện 3-4 năm, giá 50-60 triệu đồng/m² sẽ hợp lý hơn.

Một khu chung cư cũ có vị trí đắc địa trên địa bàn quận 10 (TP.HCM). Ảnh: HUY VŨ

Nhà cũ vẫn có nhiều ưu điểm

“Hiện nay, thị hiếu chuộng dự án mới và thích mua nhà mới vẫn có ở số đông khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay một bộ phận khách hàng vẫn tìm mua căn hộ cũ vì các ưu điểm như giá thấp hơn và an toàn hơn về tính pháp lý” - ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối bất động sản, cho biết.

Theo ông Việt, khi mua lại căn hộ cũ người mua sẽ có cơ hội tìm hiểu kỹ càng hơn về thực tế cuộc sống tại đây. Họ có thể thuê ở 3-6 tháng rồi mới quyết định mua thay vì chỉ xem quảng cáo hào nhoáng của các dự án mới và tưởng tượng ra. Ngoài ra, khi mua chung cư cũ, người mua vẫn hoàn toàn có thể mua trả góp, thế chấp nhanh chóng bằng sổ hồng đã hiện hữu.

Về mặt pháp lý, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng các chung cư đã đưa vào vận hành, qua sử dụng có độ rủi ro thấp hơn so với mua mới. Chung cư cũ thường đã có sổ hồng đầy đủ, quyền sở hữu đã được đảm bảo.

“Mua chung cư mới hoặc dự án còn trên giấy khách hàng sẽ còn nhiều cái để lo. Đơn cử như chủ đầu tư có đủ năng lực làm dự án hay không, có đúng tiến độ không, bảo lãnh ngân hàng như thế nào... Khi mua căn hộ cũ thì khách hàng chỉ cần chú ý đến ban quản lý như thế nào, môi trường sống, chung cư có phải sửa chữa gì không, chất lượng căn hộ… Mà tất cả những điểm này đều có thể thấy rõ” - ông Cường phân tích.

Một điểm cộng cho các chung cư cũ là thường có vị trí tốt, gần trung tâm, nằm trên những con đường lớn như Nguyễn Thái Bình (quận 1), Ngô Gia Tự (quận 5), Đào Duy Anh (Phú Nhuận), Nguyễn Thị Minh Khai (Bình Thạnh)…, giữa khu dân cư sầm uất hiện hữu. Vì vậy, đôi khi nhà đã qua sử dụng lại là ý tưởng hay trong thời điểm giá nhà mới đang trên đỉnh như hiện nay. Những chung cư có tuổi đời dưới 10 năm thì chỉ cần sửa chữa nhẹ là đã có thể trở thành một ngôi nhà mơ ước.