Đang bị tạm giam, công chứng hợp đồng bán nhà ra sao?

Như Pháp Luật TP.HCM đã đưa tin, VKSND quận Phú Nhuận (TP.HCM) vừa qua đã hoàn tất cáo trạng, truy tố bị can Nguyễn Trần Hoàng Phong (tài xế lái xe Mercedes tông nữ tiếp viên hàng không) để tòa cùng cấp chuẩn bị xét xử sơ thẩm lần hai.

Trước đó, vào ngày 22-4-2021, TAND TP.HCM đã xử phúc thẩm và tuyên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để làm rõ nguồn gốc hình thành căn hộ ở chung cư Dream Home (phường 14, quận Gò Vấp) là tài sản của ai để đảm bảo việc bồi thường cho các bị hại.

Một điểm đáng chú ý trong vụ án này được nhiều người quan tâm là mặc dù đang bị tạm giam nhưng Phong vẫn có thể ký công chứng hợp đồng để sang tên căn hộ nêu trên cho mẹ mình. Điều này đặt ra các vấn đề pháp lý về việc một người đang bị tạm giữ, tạm giam hoặc đang chấp hành án phạt tù thì liệu có được mua bán, chuyển nhượng nhà đất hay không và thủ tục ra sao?

Phong đã ký hợp đồng để sang tên căn hộ cho mẹ trong thời gian bị tạm giam. Ảnh: HOÀNG GIANG

Đang bị giam, giữ vẫn có thể bán nhà

Liên quan đến vấn đề nêu trên, công chứng viên Phan Đình Khánh (TP.HCM) cho biết: Điều 122 Luật Nhà ở quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực; trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư…

Trong đó, điều kiện để nhà ở được mua bán bao gồm: Có sổ hồng (trừ một số trường hợp như mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…); không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

Tương tự, Luật Đất đai 2013 cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Và nếu đất đã được cấp sổ, không bị tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì đủ điều kiện chuyển nhượng.

Như vậy, trường hợp nhà đất có đủ các điều kiện nêu trên thì chủ tài sản dù đang bị tạm giữ, tạm giam hoặc đang chấp hành án phạt tù vẫn được quyền mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Khi đó, theo khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng 2014, việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở và tại chính cơ sở giam giữ, nơi chủ tài sản đang bị tạm giam, tạm giữ hoặc đang chấp hành án phạt tù.

Đồng quan điểm, TS Thái Thị Tuyết Dung, Trường ĐH Kinh tế - Luật TP.HCM, cho biết luật không cấm người đang bị tạm giữ, tạm giam chuyển nhượng bất động sản. Khi có yêu cầu công chứng ngoài trụ sở thì người có yêu cầu làm đơn gửi văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng nêu rõ lý do.

Kèm theo đơn là hồ sơ pháp lý (gồm CMND/CCCD, hộ khẩu, sổ hồng, kết luận điều tra/cáo trạng/bản án có hiệu lực/lệnh tạm giam/sổ thăm nuôi, gặp mặt...) để công chứng viên xem xét và có quyết định giải quyết hay từ chối.

Trong trường hợp hồ sơ phù hợp với quy định của pháp luật (được phép công chứng) thì trưởng văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng sẽ gửi công văn kèm theo hồ sơ pháp lý và bản dự thảo văn bản dự kiến công chứng đến cơ quan có thẩm quyền cho phép gặp mặt người đang bị tạm giữ, tạm giam, chấp hành án phạt tù.

“Nếu những cơ quan này xem xét hồ sơ và đồng ý thì sẽ ra lệnh trích xuất hoặc giải quyết cho công chứng viên vào gặp mặt để thực hiện thủ tục công chứng và xác nhận vào đơn (trong trường hợp cần thiết)” - TS Dung nói.

Ủy quyền mua bán sẽ thuận lợi hơn

Khi nhà đất đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng thì chủ sở hữu có thể trực tiếp ký hợp đồng hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện các thủ tục. Cách thức công chứng viên chứng nhận hợp đồng ủy quyền tại nơi chủ sở hữu tài sản đang bị tạm giam, chấp hành án phạt tù được thực hiện tương tự như trên.

Tuy nhiên, theo TS Thái Thị Tuyết Dung, việc ủy quyền sẽ phù hợp và thuận lợi hơn, đảm bảo có sự thương lượng, thỏa thuận giữa cả bên mua và bên bán.

TS Dung cho biết nếu lựa chọn phương án hai bên cùng ký trực tiếp vào hợp đồng thì không đảm bảo yếu tố thương lượng, thỏa thuận giữa hai bên của hợp đồng. Bởi về lý thuyết, trại giam có thể cho bị can, bị cáo, phạm nhân được gặp mặt bên còn lại để thỏa thuận nhưng điều này hiếm khi xảy ra (trừ người thân, luật sư, công chứng viên...).

T.ĐẠT - Q.LINH